בנק ישראל מגביל (וגם מקל) את המשכנתא ומסכם את כל הנחיות הדיור
בנק ישראל מגביל את העשירים הבנק פרסם היום הוראת שעה בנושא הלוואות לדיור, לפיה הלוואה שסכומה יעלה על 5 מיליון שקלים תחשב כהלוואה מסוכנת, כלומר על הבנק יהיה להפריש 100% על ההון.
בנוסף, בנק ישראל קובע כי הוצאה קבועה מוגדרת ככזו שתקופת ההתחייבות עבורה היא מעל ל-18 חודשים, המשמעות היא שבמידה וקיימת הלוואה נוספת לתקופה של פחות מ-18 חודשים בעת נטילת המשכנתא, היא לא תחשב להלוואה שמסכנת את הלווה והבנק לא ידרוש ריבית גבוהה יותר עבור המשכנתא.
חידוש נוסף בהוראת בנק ישראל הוא ההגדרה של לווה תומך. כעת במידה ומעוניינים להוסיף לווה נוסף למשכנתא, לחיזוק ההכנסות, ניתן יהיה להכניס רק מ-50% מהכנסתו הנקייה.
ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, מסביר כי ההוראה אף טומנת בחובה שינוי בחישוב יחס ההחזר: "עד כה יחס ההחזר חושב כסך התחייבויות החודשיות בתוספת החזר חודשי בגין המשכנתא חלקי הכנסה נטו:
לדוגמא, החזר הלוואות בעו"ש 1,500 שקל עם החזר משכנתא עתידי 2,500 שקל להכנסה נטו שקל 10,000 שקל, יחס ההחזר עמד על 40% (40% = (1,500+2,500)/10,000). כעת יש להפחית את הלוואה בעו"ש מהכנסה נטו ולהגדירה כהכנסה פנויה, לכן יחס ההחזר באותו מקרה יעמוד על 29% (29% = (10,000-1,500)/2,500)."
בבנק ישראל מוסרים: "בשנים האחרונות נרשם גידול מהיר בהיקף תיקי ההלוואות לדיור, זאת על רקע עלייה משמעותית במחירי הדירות וסביבה של ריבית נמוכה במונחים היסטוריים. התפתחויות אלה הביאו לגידול בסיכונים הגלומים בתיקי ההלוואות לדיור."
"על רקע זה, קבע הפיקוח על הבנקים בשנים האחרונות מספר מגבלות על מתן הלוואות לדיור (ובכלל זה מגבלות על שיעור המימון, על חלק ההלוואה בריבית משתנה, על שיעור ההחזר מההכנסה ועל התקופה לפירעון סופי)".
ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, אומר: "במקרים בהם הבנק צריך לבצע הפרשה של 100% העסקה הופכת להיות לא כלכלית עבור הבנק ובמקרים בהם הבנק לא מרוויח יחפשו את הסיבות לא לאשר את התיק."
כתבות מעניינות נוספות:
- 8.בנק ישראל נבהל מהירידה במכירות הדירות, והחליט להקל (ל"ת)אבי 01/05/2014 11:43הגב לתגובה זו
- 7.ארז 30/04/2014 23:23הגב לתגובה זולא הבנתי, מי אמר? מי הסביר? חבל שאין מימון לכתבה אולי אני אתקשר למישהו שיסביר לי אולי לטאבה ישיר ? מישהו יכול לפרסם את הטלפון ?
- 6.בן 30/04/2014 20:39הגב לתגובה זולמה לא ביטלו את עמלת העושק ההחסטורית הזאת שגובלת את מרביתנו לריביות מטורפות?
- 5.כרגיל - הולכים מסביב (ל"ת)רופוס 30/04/2014 19:25הגב לתגובה זו
- 4.גיא 30/04/2014 19:12הגב לתגובה זואם רוצים פתרון מועיל לכלכלה, א צריך להגדיל את ההיצע של הדירות לכלל המגזרים (זוגות צעירים, יוצאי צבא, ערבים, חרדים, חד הורים, וכולי). יש לבנות גם דירות של 2 ו/או 3 חדרים שמיועד לאוכלוסיות מעוטות יכולת כמו חד הורים ורווקים/רווקות שרוצים לרכוש לעצמם (אפילו להשקעה). העיקר שההיצע יגדל ואז הכלכלה תשתפר עקב ביקושים למוצרים עקיפים של דיור.
- 3.דמגוגיה=דור צעיר עני=סיכון קיום המדינה=בועהמעל50%=מיתון (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 30/04/2014 18:44הגב לתגובה זו
- 2.יפה מאד... מבוא לאופטימיות (ל"ת)שרון 30/04/2014 18:44הגב לתגובה זו
- 1.צביקה דורון יועץנדלן 30/04/2014 16:55הגב לתגובה זואלה שבאמצע מצליחים לגרד מפה ומשם (הורים, מעביד, כרטיס אשראי) ובסוף מגיעים להון העצמי. בנק ישראל לא יצליח לעצור את הרוכשים כל עוד הריבית אפסית במונחים היסטוריים.
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
