כל אדם שאי פעם שכר דירה, מכיר את הסעיף בתחילת החוזה בו השוכר מצהיר כי הוא לא יהיה מוגן לפי חוק הגנת הדייר משנת 1972. מקרה שנדון לאחרונה בבית משפט השלום ירושלים, ממחיש למה בעלי הדירות בישראל לא רוצים דיירים מוגנים. דבר שלפני כמה עשורים עוד היה נפוץ בישראל.

לתובע יש מספר דירות באותו הבניין בירושלים, והוא הצליח במהלך השנים האחרונות לפנות את דיירים מוגנים מדירותיהם ולמכור את הדירות ברווח רב, לאחר הגשת התביעה הוא גם מכר את הדירה של הקשיש שאותו הוא מנסה להוציא במסגרת התביעה הזו. מדובר בתביעה נגד אדם מבוגר שמתגורר באחת מהדירות בבניין כבר 48 שנים, מאז 1976 ומשלם שכירות חודשית של 140 שקל לחודש בלבד עבור דירת 2 חדרים.

בשנת 2017 הוגשה לבית המשפט השלום בירושלים תביעה כנגד אדם מבוגר, דייר מוגן. התובע עתר לבית המשפט לשם פינויו של אדם מבוגר מדירת המגורים שבבעלותו, מדובר בדירת 2 חדרים, ברחוב המדרגות 25 בירושלים. בנוסף עתר לתשלום דמי שכירות של 11,380 שקל.

התובע הגיש כבר בשנת 2017 תביעה לבית המשפט השלום בירושלים וטען טענות שונות לפינויו. במסגרתן טען כי קיימות עילות שמצדיקות את הפינוי ובהן אי תשלום שכירות, סגירת מרפסת והזנחה קשה של הנכס שגרמה לרטיבות ועובש. מנגד טען הקשיש כי הטענות שקריות ונועדו רק בכדי להוציאו מדירתו. מדובר בדירת 2 חדרים, ברחוב המדרגות 25 בירושלים. בנוסף טען כי הוא חייב לו דמי שכירות של 11,380 שקל.

• המחלוקת החלה ברשת, והדיון בה יוכרע בירושלים
• ניצחון לבעלי הדירות: עיריית ת"א דרשה להחליף את החלונות, ביה"מ דחה אותה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תחילתו של הסיפור, לפני 48 שנים, בשנת 1976, בראשון לחודש נובמבר באותה שנה, נחתם הסכם שכירות מוגנת בין התובע לנתבע. במטרת השכירות נרשם למגורים בלבד ודמי השכירות נקבעו על 120 לירות לחודש (140 שקל לחודש ו-1,680 שקל לשנה). עוד נקבע, כי התשלום ישולם במזומן כל שלושה חודשים.

לטענת התובע, הנתבע הפר את הסכם השכירות ועל כן קמו לו עילות פינוי נגד הנתבע, הן בהתאם להסכם, הן בהתאם לחוק. לטענת התובע, הנתבע לא שילם לו דמי שכירות בין השנים 2011-2017, סכום שהצטבר ל-11,380 שקל, ביצע שינויים ותוספת בדירה, שעיקרם סגירת מרפסת ללא היתר, וללא הסכמת התובע, נמנע מלתחזק את הדירה באופן שהיא כיום מוזנחת, וכן גרם נזקים לדירה ולדירות אחרות בבניין שחלקן בבעלות התובע.

• ועד של מושב יפצה במאות אלפי שקלים
• "הרב והמרוקאית": 18 חודשי מאסר למיסטיקנית שהסתירה מיליונים בחשבונות חברים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?

 צילום דורון סהר

עילות פינוי

בכל הקשור לאי תשלום דמי השכירות טען התובע, כי על פי הסכם השכירות היה על הנתבע לשלם לו סך כולל של 1,680 שקל לשנה, אלא שמשנת 2011 לא שילם הנתבע לתובע את דמי השכירות, למעט המחאה אחת בשנת  על סך של 380 שקל וזאת על אף דרישות חוזרות ונשנות, שנפלו על אוזניים ערלות. לטענת התובע הפרת חובת תשלום דמי השכירות מקימה לו עילת פינוי בהתאם להסכם וכן להוראות הדין.

התובע טען כי ביקר בדירה בסמוך להגשת התביעה, לאחר שזמן רב לא התאפשר לו לעשות כן ולתדהמתו גילה כי הדירה במצב הזנחה קשה, מטונפת ואינה שמורה וכי קיימת רטיבות ועובש במקלחת וכך נגרמו גם נזקים לדירה תחתיה. נזקים אלה אילצו את התובע לתקן בעצמו את הנזק. הנתבע לא פעל לשמירה על הדירה ולתיקון הנזקים ואף גרם בעצמו לנזקים לדירה. לטענת התובע, הזנחת הדירה, גרימת נזקים על ידי שימוש לקוי, אי זהירות ואי שמירה על ניקיון, מהווים עילת פינוי לפיה הדין, לאור תנאי הסכם השכירות.

התובע מוסיף וטוען, כי קמה לו עילת פינוי נוספת לפיה "המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים". לטענתו, על פי הפסיקה, די באי הסכמתו של בעל הבית לשינויים המהותיים במושכר כדי לייחס לדייר זדון.

בהקשר זה טען התובע, כי הנתבע סגר את מרפסת הדירה ללא היתר בניה, בניגוד להסכם השכירות, בניגוד לדיו וללא הסכמת התובע, תוך שהוא עושה בדירה כבשלו. פעולה זו מהווה שינוי מהותי בדירה ועולה כדי נזק ניכר למושכר. כל זאת כאשר הסכם השכירות קבע במפורש שאין לבצע בדירה כל שינוי.

לטענת התובע אין לקבל את טענת הנתבע לפיה סגר את המרפסת בסמוך לכניסתו לדירה באישורו והסכמתו של התובע, שכן הוא לא השכיל להוכיח מתן הסכמה פוזיטיבית כזו של התובע כמתחייב על פי הסכם השכירות והדין. התובע מצדו הציג מכתב ששלח לנתבע בשנת 1990, בסמוך למועד שבו לטענתו סגר הנתבע את המרפסת, 14 שנים לאחר כניסת הנתבע לדירה. במכתב זה הודיע לנתבע במפורש כי הוא אינו מסכים לסגירת המרפסת והנתבע התבקש להשיב את המצב לקדמותו, אלא שהוא לא עשה כן עד היום.

לטענת התובע האמור לעיל מוכיח כי הנתבע הפר את תנאי הסכם השכירות וכי קמות לו עילות לפינוי הנתבע מהדירה בגין הפרת תנאי ההסכם ובהתאם לדין. עוד טוען התובע כי יש לפרש את הוראות חוק הגנת הדייר, הפוגע בזכות הקנין, בצמצום.

מחפש סיבות לפנותו מהדירה

הנתבע, שהוא כיום אדם מבוגר, טען כי שילם את דמי השכירות במזומן, באופן שבו הוא נוהג מזה שנים רבות, בנוסף טען כי כבר לפני שנים רבות מאד נתן התובע ורעייתו את הסכמתם לסגירת המרפסת וכי דווקא התובע הוא שנמנע מלמלא אחר חובתו ולבצע תיקונים בדירה, שכמובן אי אפשר לצפות שתיראה כדירה חדשה. לטענת הנתבע, התובע לא מפסיק לחפש עילות לפינויו.

לטענתו, התנהלות הצדדים בתקופת 41 השנים (עד הגשת התביעה ב-2017), מאז נחתם הסכם השכירות הפכה להיות נוהג. כך למשל, טען כי התובע, או מי מטעמו היו מגיעים אליו רק פעם אחת בשנה כדי לגבות את התשלום במזומן. טענה זו לא הוכחשה על ידי התובע ואף אושרה על ידו.

הנתבע טען כי משבין הצדדים שרר נוהג, והצדדים היו מתנהלים על פיו, הרי שהתובע פועל בחוסר תום לב משווע עת הגיש את התביעה וניצל את האמון שהיה בין הצדדים. בשל אמון זה, הוא מעולם לא החתים את התובע או מי מטעמו על אישור קבלת תשלום או דרש בגינו קבלה.

כמו כן טען כי לתובע אין כל תיעוד לפיו פנה אליו בטענה כי הוא אינו משלם שכר דירה. לטענתו, ברור לעל שכל מטרת התביעה היא לגרום לסיום השכירות והתובע רק "מחפש" עילות לפנות אותו מהדירה, תוך שלילת זכות הדיירות המוגנת שלו.

התובע לא ידע להגיד כיצד שולמה השכירות

לטענת הנתבע, הדבר עולה גם מעדות התובע, לפיה לא ידע לומר איך שולמו דמי השכירות עד 2011 ואף הודה כי הם שולמו חלקם במזומן, בעיקר לאדם בשם יוסף שהיה נציגו, אולם הוא לא ידע כיצד. עוד טען, כי התובע עצמו גרם להפרה, כדי להגיש את תביעתו, בכך שלא גבה את הצ'ק ששלח אליו הנתבע בטענה כי לא היה הסבר לסכומה. בנוסף טען כי בעדותו של התובע אישר כי החוב עומד על 100 שקל בלבד, ועבור סכום זה לא "שווה" לו לרדוף אחריו. הנתבע גם טען כי התובע לא הרים את הנטל להוכיח קיומו של חוב והפרת ההסכם בהקשר זה.

לגבי הטענות על גרימת נזקים ותיקונים שעל הנתבע לבצע, טען כי לא הוגשה על ידי התובע חוות דעת לתמיכה בטענתו כי נגרם נזק לדירו אחרות בבניין. עוד טען, כי מדובר בדירה ישנה והוא מתקשה להמשיך ולתחזק את הבניין כפי שעשה בעבר. 

לגבי סגירת המרפסת, טען, כי התובע "שלף" מכתב משנת 1990 לפיו דרש מהנתבע להפסיק לאלתר שיפוצים שהוא עושה בדירה שאם לא כן ינקוט נגדו בהליכים. אלא שמאז משלוח מכתב זה לא נעשה דבר ומכאן, כי עדותו של הנתבע, לפיה התובע ואשתו הגיעו לדירה והסכימו לשיפוץ שנעשה מתיישבת יותר עם השכל הישר מאשר גרסת התובע.

הנתבע, עתר לחלופין, למתן סעד מן הצדק וזאת נוכח גילו המבוגר ומצבו הכלכלי והחברתי ועל מנת שלא להותירו ללא קורת גג. הנתבע הוסיף כי בנו מתגורר עמו והוא סמוך לשולחנו, משלא השתלב בשוק התעסוקה, מטעמים אישיים שלו.

בנוסף טען כי אין מקום ליתן סעד מן הצדק הפוך, כטענת התובע, שכן בנסיבות הללו לא יעשה בדרך זו צדק עם הנתבע. סכום הפיצוי לא יאפשר לו לרכוש דירה חלופית והוא גם יאלץ להסתגל לסביבת מגורים אחרת, דבר שעלול לפגוע בבריאותו.

דין התביעה להידחות

השופטת מיכל הירשפלד קבעה כי דין התביעה להידחות. השופטת ציינה כי התובע מכר בשנת 2022 לאחר הגשת התביעה את הדירה, מכאן בכלל זכותו לתבוע את פינויו של הנתבע בעת הזו, מוטלת בספק . 

השופטת ציינה כי התרשמה מהראיות בתיק כי "התובע מבקש "למצוא" עילה על מנת לפנות את הנתבע מהדירה, יותר מאשר שהוא מוטרד מהפרות כאלה ואחרות של הסכם השכירות להן הוא טוען".

השופטת ציינה כי התובע עצמו ציין ש"היו כמה דיירים מוגנים שהוצאנו תמורת 50%-60% מעלות הנכס מאז 2011". בנוסף, התברר, כאמור, כי גם את הזכויות בדירה במקרה שלפנינו כבר מכר התובע לאחר. כאשר התובע לא הבהיר מה הוסכם בינו ובין הקונה ביחס לפינויו של הנתבע.

התובע טען כי ישנן שלוש עילות לפינוי שקמו לו כבר לפני שנים רבות. השופטת ציינה כי בכל הקשור לעילת הפינוי בדבר אי תשלום דמי השכירות, התובע טוען כי הנתבע לא שילם לו החל משנת 2011 למעט פעם אחת, היינו במשך 6 שנים לפני שהוגשה התביעה. התובע לא הציג כל התחשבנות עם הנתבע ולא הבהיר מדוע הוא טוען שדווקא משנת 2011 הנתבע אינו משלם את דמי השכירות ומה הייתה ההתחשבנות עובר לשנת 2011.

בעדותו הסביר התובע כי היה "בחור בשם יוסף" שטיפל, בין השאר בגבייה, אולם לדבריו, משנת 1980 ועד שנת 2011 ההתנהלות הכספית הייתה בינו ובין הנתבע ישירות. למרות זאת, כשנשאל האם עד 2011 הנתבע שילם את דמי השכירות? השיב כי "אין לי להגיד לך כן ואין לי להגיד לך לא". בהמשך טען, כי עד 2011 הנתבע שילם "חלק במזומן, חלק ליוסף, בעיקר ליוסף היה משלם, לא יודע איך, אני הייתי מקבל מיוסף שיק פעם אחת בשנה את כל הכסף וזהו". לשאלה כמה שילם הנתבע בפועל השיב "לא יודע".

השופטת מיכל הירשפלד  צילום הרשות השופטת​

למה המתין 6 שנים?

אף על פי שלא הפגין בקיאות בתשלומים ששילם הנתבע במהלך השנים, היה התובע חד משמעי בטענתו כי החל משנת 2011 הנתבע לא שילם, למעט המחאה אחת ששלח. התובע טען כי "פעם שניה שלח המחאה לא שלו, ולא גביתי אותה כי לא היה הסבר לסכום בכלל. השופטת ציינה כי מטענות התובע עצמו עולה כי הנתבע שלח לו תשלומים כאלה ואחרים, אולם בשל העובדה שהנתבע לא צרף אליהם "הסבר" ביחס לסכומם, התובע בחר שלא לגבות אותם "וכך זה היה כל פעם" כדבריו.

השופטת הוסיפה כי לטענת התובע הוא פנה אל התובע "עשרות פעמים", אולם הוא לא הציג ולו פניה אחת בכתב. התובע אף הוסיף והבהיר כי נוכח סכום החוב הנמוך לא טרח לפעול, או כדבריו "כדי לקבל 100 שקל ארוץ אליו כל יום?" 

השופטת מיכל הירשפלד קבעה כי "התובע לא ממש בקיא בפרטי התשלומים ששילם או לא שילם לו הנתבע בתקופה כלשהי. בעניין זה טיפלו גם אחרים, שלא הובאו למתן עדות, והיו תשלומים שהוא לא קיבל משום שלא היה "הסבר" לסכום. כמו כן חזר התובע וטען כי לא טרח לפעול בגין חוב של 100 שקל, גם כאשר גרסתו שלו דובר היה בחוב גבוה בהרבה, שהרי לטענתו הנתבע לא שילם לו 6 שנים.

"הנתבע מצידו העיד כי שילם לתובע במזומן והוא אף נעזר ב"תרבות הדיור" כדי לוודא כמה כסף מגיע לתובע. הנתבע העיד כי בין הצדדים שררו יחסי אמון שלא חייבו דרישת קבלה מצידו. לדבריו "לא עשינו חשבון על שקל או על לירה".

השופטת קבעה  "הגעתי למסקנה כי התובע לא הוכיח במידה מספקת את טענתו לפיה הנתבע לא שילם לו את דמי השכירות, בשנים המדוברות".

מתי נסגרה המרפסת?

עילת הפינוי השניה בתיק עסקה בסגירת מרפסת, התובע עצמו טען כי מדובר במעשה שנעשה לפני שנת 1990, 27 שנים לפני הגשת התביעה. בנוסף לטענת הנתבע הדבר בוצע עוד קודם לכן.

השופטת ציינה כי לאחר שהנתבע קיבל את מכתבו של התובע ממאי 1990, ביקרו אצלו לטענתו התובע ורעייתו. "הם באו אליי מרחובות שתו קפה, אמרתי שאם הוא רוצה שאני אהרוס אין בעיה. הוא ואשתו אמרו שלא". השופטת קבעה כי "עדותו זו של הנתבע מתיישבת לחלוטין עם העובדה שהתובע לא הציג פניה כלשהי שפנה אל הנתבע מאז שנת 1990 ועד הגשת התביעה ביחס לסגירת המרפסת. הדעת אכן נותנת כי התובע הסכים או השלים עם פעולת הנתבע. לכל הפחות ניתן לומר כי התובע ויתר על סגירת המרפסת כעילה לפינויו של הנתבע בשל הטענה להפרת הסכם השכירות".

לגבי העילה השלישית לפינויו של הנתבע הטענה לנזקים והזנחת הדירה. ציינה השופטת הירשפלד כי "אין מחלוקת כי הדירה אינה דירה חדשה. ההיפך הוא הנכון, רק הנתבע עצמו שכר את הדירה 41 שנה לפני שהוגשה התביעה.

השופטת קבעה כי "התובע לא צרף חוות דעת מומחה שתוכל לקבוע האם אכן נזקים שנגרמו, ככל שנגרמו לדירות אחרות, מקורם בדירת הנתבע. התובע לא הוכיח את מקור הרטיבות שנטען שחדרה לדירה שמתחת לדירת הנתבע.

בנוסף ציינה השופטת כי לא הוצגה כל ראיה לתרומתו של התובע לתחזוקת השטחים המשותפים בבנין לרבות הגג, וממילא יכולים גם שטחים אלה להיות מקור לנזקים נטענים כאלה ואחרים. גם השמאי מטעם בית המשפט מצא לציין, כי מצא גם נזילות מהתקרה, היינו ממקור שהוא על פניו חיצוני לדירה.

השופטת הירשפלד הוסיפה כי "בכל הקשור לחזות הפנימית של הדירה, בתמונות שצילם התובע אכן נראה אי סדר ניכר. כטענת התובע, אכן נראה כי הגישה בתוכה הייתה חסומה בריהוט וביגוד וציוד היו מפוזרים על הרצפה. בנסיבות אלה קשה היה להתרשם ממידת הניקיון ששרר במקום. יחד עם זאת, חוסר סדר וגם לכלוך בפנים דירה אינם יכולים כשלעצמם, להוות לטעמי בסיס לעילת פינוי כנטען על ידי התובע". 

השופטת מיכל הירשפלד קבעה כי היא דוחה את התביעה. "התובע לא הוכיח קיומן של עילות לפינוי הנתבע מהדירה. התובע גם לא הוכיח כי קיים לנתבע חוב בגין דמי שכירות וגם זאת עד מועד הגשת התביעה". בנוסף קבעה כי התובע יישא בהוצאות המשפט בהן נשא הנתבע וכן בשכר טרחה של  5,850 שקל.