עוד פרויקט שכירות לצמיתות נכשל: "הריבית לא פותחת את בלוטות החשק"
דירות להשכרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שוק השכירויות שכירות לטווח ארוך שכירות לצמיתות שכירות לצמיתות הוא אחד הענפים שמנסה המדינה לקדם בשנה האחרונה. משבר השכירות נוצר בשל סיבות רבות. לפני כעשור המדינה ניסתה לקדם את התהליך ולייצר היצע גבוה דרך דירה להשכיר, אבל מדובר בפלח שוק קטן יחסית. אחד הנושאים שעלו על הפרק הוא שכירות לטווח ארוך - חוזי שכירות לחמש שנים או לעשר שנים עם אופציה לתקופה זהה, כשמחיר הבסיס כמעט לא משתנה וצמוד למדד.
שקט לשוק השכירות
גם הריבית הגבוהה עצרה פרויקטים כאלה. הקבלנים הבינו שאין כדאיות כלכליות בפרויקט שבו התשואה היא 3%, בזמן שהריבית בבנק גבוהה כמעט פי שניים. לכן, הם החלו לצמצם השתתפות בפרויקטים כאלה וכך נקטעה האפשרות להשכיר אלפי יחידות דיור לטווחים של 10-20 שנה בממוצע ולהעניק מעט שקט לשוק השכירות.מכאן עלה הרצון לייצר פרויקטים המיועדים לשכירות לצמיתות, כדי שיתנו מענה לכלל האוכלוסיה. כשמדברים על שכירות לצמיתות, הכוונה היא שאותם נכסים לא יוכלו להימכר בטווח הנראה לעין. כלומר, גם אם אדם הוא בעלים של הדירה, הוא חתום על סעיף שלא מאפשר לו למכור אותה ולכן הוא מחויב להעמיד אותה לשכירות. המדינה ניסתה לתת הטבות, אבל בעלי הדירות מכרו בסופו של דבר את הדירות כעבור מספר שנים וכך יצא שהפרויקט נכשל.
פרויקט שכירות לטווח ארוך (שלומי יוסף)בוועדות המחוזיות קוראים למדיה לעשות מעשה ולהעמיד רק פרויקטים להשכרה לצמיתות, אבל לשם כך היזמים היו צריכים תמריץ, כמו את היכולת לקזז מע"מ תשומות, מה שייקר את עלות ההקמה בגובה המע"מ. הם טוענים כי "הטבות המס לא מספיקות, ההטבות הן לטווח קצר ומכריחים אותנו להחזיק בסחורה כדי ליהנות מההטבות", הסבירו.בתנאים הנוכחיים, אין פלא שהיזמים בורחים מפרויקטים כאלה ומה שהצליח בארצות הברית (וגם באנגליה באזורים מסוימים) - רשם כישלון גדול בישראל.הנה כך, במודיעין-מכבים-רעות נסגר מכרז שכולל שכירות לצמיתות, לבניית 125 יח"ד כאלה לצד מסחר ותעסוקה ושימושים נוספים באזור תחנת הרכבת "מודיעין מרכז", לא מציעים. לפי תנאי המכרז שפורסמו, סכום המינימום של הפרויקט (בשטח של 6.7 דונם) עמד על 131.6 מיליון שקל (לא כולל מע"מ ולא הוצאות פיתוח בגובה של כ-24.5 מיליון שקל ובסך הכל - כ-178 מיליון שקל כולל מע"מ ופיתוח לפרויקט כולו כמחיר מינימום), אבל היזמים ברחו ולא הוגשה אפילו הצעה אחת.הסיבה לכך היא חוסר הוודאות בשוק השכירות ארוכת הטווח. בריבית הנוכחית, ועוד תחת מלחמה, היזמים חוששים ממה שיקרה בשוק הזה בטווח הארוך ומדירים רגליים כדי לאותת למדינה: רוצים שכירות ארוכת טווח? בבקשה, תעמידו תנאים שיהפכו אותה לכלכלית. ההערכה היא שבריבית אפסית, למשל, היו יזמים שהיו נכנסים למכרז גם בעידן מלחמה, אבל השילוב בניהם וחוסר בודאות בישראל מאז 2020, יצר משבר אמון.פועלים בעצלתיים
עד שזה יקרה, החברות הגדולות מנסות לקדם, בעצלתיים יש לומר, פרויקטים להשכרה לטווח ארוך. אזורים עשתה זאת לאחרונה באשקלון. זהו פרויקט של אזורים Living בשכונת אגמים - אבל זו טיפה בים. 100 דירות, שמתוכן 50% במחיר מופחת של 20%. בעלי הדירות, כמובן, לא יחויבו שלא למכור את הדירה. "אבל זו בשורה משמעותית בהבאת מודל השכירות לטווח ארוך, גם לערים גדולות מחוץ למרכז הארץ ", אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living. "אלה מגורים בשכירות בסטנדרט גבוה ובאווירה קהילתית, יש ביטחון לגבי תקופת השכירות וגובה דמי השכירות ושקט נפשי בכל הנוגע לתחזוקת הדירה, הבניין ומתחם הפרויקט כולו".אזורים תעביר את 50 הדירות הנוספות, לזכאי מחיר למשתכן חסרי דירה אשר יעלו בהגרלה. החברה קבעה כי המחיר המופחת יעמוד על כ-2,960 שקל לדירות 3 חדרים חדשה וכ-3,520 שקל לדירת 4 חדרים חדשה - מחיר נמוך לכל הדעות. לביזפורטל נודע כי הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, בראשות ערן ניצן, מנסה לקדם פרויקטים כאלה באזור המרכז וייתכן שנראה סנונית שלהם בקרוב.השאלה, בסוף, היא האם היזמים יחליטו שהפרויקטים מספיק אטרקטיביים. כדי שזה יקרה, אומרים חלקם, הריבית צריכה קודם כל לרדת. "כשסביבת הריבית גבוהה, זה לא פותח את בלוטות החשק", אמר אחד מהם. עוד חזון למועד.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
