אאורה רשמה גידול של כ-70% במכירת דירות - איך זה קרה ומה המחירים?
נתוני הלמ"ס האחרונים מלמדים על עלייה במכירת דירות חדשות, מה שעשוי לרמז על התפרצות הביקושים שבדרך ועל עליית מחירי הדירות. דוח חברת אאורה אאורה 2.63% יכול להצביע על כך - מנתוני המכירות של החברה לסוף מרץ עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2024 מכרה החברה בפרויקטים השונים שבשיווק 99 דירות (כשליש מהן ברמת השרון), גידול של כ-68% במספר הדירות המכורות ביחס לרבעון הראשון של שנת 2023. אולי קצב מכירת הדירות וההתאוששות בשוק הן מה שגרמו ליעקב אטרקצ'י לרכוש את חברת הנדל"ן מגידו מאיש העסקים רני צים בכ-280 מיליון שקל בסוף השבוע.
בתחילת 2023, כאשר הריבית הייתה גבוהה, ועוד הרבה לפני המלחמה, מכרה החברה 59 דירות. לאאורה יש היום 16 פרויקטים בהיקף 4,108 יח"ד בשיווק וביצוע. החברה החלה בשיווק פרויקט גבעתיים אימאג'ין לפני כשבוע וגם שם התחילה למכור - אך האם זה מעיד על ההמשך?
בפרויקט הדגל שלה ברמת השרון, אאורה מכרה כמעט את כל הדירות - 173 כאלה מתוך 176 כבר נמכרו, זאת כנראה הסיבה לכך שהיא לא מכרה דירות כלל במהלך הרבעון הראשון של השנה. יש לזה הסבר הגיוני - הדירות נמכרו, הפנטהאוזים הם מוצר בירידה בתקופה שבה הריבית גבוהה והחזר המשכנתא הממוצע עולה. העובדה הזאת מקבלת משנה תוקף כשמסתכלים מה קורה בפרויקט ההמשך שלה בעיר. במתחם אילת ברמת השרון (שלב ב' של הפרויקט, פינוי בינוי) היא מכרה 32 דירות. בבן שמן נמכרו 8 דירות למרות שרוב הפרויקט, כמעט 400 דירות, נמכרו מתוך 500 קיימות.
היכן אפשר לראות שהמכירות מזנקות? בפרויקטים שרוב למחצית מהדירות טרם שווקו (זה אומר שחלקם במרבית המקרים שווק עוד לפני המלחמה ולכן חשוב לראות את ההתאוששות, אם אכן קיימת). כך קרה גם באאורה סיטי בחדרה בו החברה מכרה 13 דירות; בהאורן קריית אונו נמכרו 29 דירות.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני שנתחיל, בדקנו את מחירי הדירות בפרויקטים השונים כדי לקבל תמונת מצב. אאורה לא מוכרת רק באזורי ביקוש ומתמקדת לא מעט בפריפריה, אבל מדוח המכירות אפשר לראות שמדובר בשילוב. מחירי הדירות בחדרה נעים סביב 2.2 מיליון שקל ל-4 חדרים; בבן שמן מתחילים מחירי הדירות ב-2.4 מיליון שקל. ברמת השרון מחירי הדירות נעים סביב 3.55 מיליון שקל לדירת 4 חדרים - ללמדכם על ההבדלים הגדולים בין הפרויקטים השונים ובין אזורי ביקוש - למעגל השני והשלישי.
הנה נתוני המכירות שלה בחודש האחרון:
אאורה נתוני מכירת דירות (מתוך דוח החברה)
נזכיר את פרטי העסקה עם מגידו. החברה עוסקת בייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים בישראל וסיפקה לאאורה כמה יתרונות מלבד צבר פרויקטים משמעותי. המרכזי שבהם הוא העובדה שהחברה מקבלת כעת זרוע של ביצוע - שניתן יהיה למנף אותה גם לפרויקטים שאאורה עצמה מבצעת.
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
מהצד של רני צים העסקה תוביל להורדה משמעותית של המינוף בחברה הציבורית רני צים מרכזי קניות. זאת מכיוון שהיא תביא להזרמה של 78.5 מיליון שקל לתוך החברה ותוביל לביטול התחייבויות בהיקף של כ-240 מיליון שקל.
- 3.הדירות שנמכרו לכאורה אלו הדירות שיקבלו בעלי הדירות שהיו (ל"ת)מיקו 26/04/2024 16:21הגב לתגובה זו
- 2.דרור 07/04/2024 17:17הגב לתגובה זוהשוק שוק של קונים . הקונים לוחצים ומקבלים הנחות משמעותיות . אל תהיו פראיירים . אין סיבה לרחם עליהם אחרי שנים שעשו ערמות של כסף .
- 1.הכתבות האלה לא ישנו הרבה, גם הם בדרך למשבר עצום. (ל"ת)אלון 07/04/2024 14:50הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.63% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
