אאורה רשמה גידול של כ-70% במכירת דירות - איך זה קרה ומה המחירים?
נתוני הלמ"ס האחרונים מלמדים על עלייה במכירת דירות חדשות, מה שעשוי לרמז על התפרצות הביקושים שבדרך ועל עליית מחירי הדירות. דוח חברת אאורה אאורה 4.02% יכול להצביע על כך - מנתוני המכירות של החברה לסוף מרץ עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2024 מכרה החברה בפרויקטים השונים שבשיווק 99 דירות (כשליש מהן ברמת השרון), גידול של כ-68% במספר הדירות המכורות ביחס לרבעון הראשון של שנת 2023. אולי קצב מכירת הדירות וההתאוששות בשוק הן מה שגרמו ליעקב אטרקצ'י לרכוש את חברת הנדל"ן מגידו מאיש העסקים רני צים בכ-280 מיליון שקל בסוף השבוע.
בתחילת 2023, כאשר הריבית הייתה גבוהה, ועוד הרבה לפני המלחמה, מכרה החברה 59 דירות. לאאורה יש היום 16 פרויקטים בהיקף 4,108 יח"ד בשיווק וביצוע. החברה החלה בשיווק פרויקט גבעתיים אימאג'ין לפני כשבוע וגם שם התחילה למכור - אך האם זה מעיד על ההמשך?
בפרויקט הדגל שלה ברמת השרון, אאורה מכרה כמעט את כל הדירות - 173 כאלה מתוך 176 כבר נמכרו, זאת כנראה הסיבה לכך שהיא לא מכרה דירות כלל במהלך הרבעון הראשון של השנה. יש לזה הסבר הגיוני - הדירות נמכרו, הפנטהאוזים הם מוצר בירידה בתקופה שבה הריבית גבוהה והחזר המשכנתא הממוצע עולה. העובדה הזאת מקבלת משנה תוקף כשמסתכלים מה קורה בפרויקט ההמשך שלה בעיר. במתחם אילת ברמת השרון (שלב ב' של הפרויקט, פינוי בינוי) היא מכרה 32 דירות. בבן שמן נמכרו 8 דירות למרות שרוב הפרויקט, כמעט 400 דירות, נמכרו מתוך 500 קיימות.
היכן אפשר לראות שהמכירות מזנקות? בפרויקטים שרוב למחצית מהדירות טרם שווקו (זה אומר שחלקם במרבית המקרים שווק עוד לפני המלחמה ולכן חשוב לראות את ההתאוששות, אם אכן קיימת). כך קרה גם באאורה סיטי בחדרה בו החברה מכרה 13 דירות; בהאורן קריית אונו נמכרו 29 דירות.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני שנתחיל, בדקנו את מחירי הדירות בפרויקטים השונים כדי לקבל תמונת מצב. אאורה לא מוכרת רק באזורי ביקוש ומתמקדת לא מעט בפריפריה, אבל מדוח המכירות אפשר לראות שמדובר בשילוב. מחירי הדירות בחדרה נעים סביב 2.2 מיליון שקל ל-4 חדרים; בבן שמן מתחילים מחירי הדירות ב-2.4 מיליון שקל. ברמת השרון מחירי הדירות נעים סביב 3.55 מיליון שקל לדירת 4 חדרים - ללמדכם על ההבדלים הגדולים בין הפרויקטים השונים ובין אזורי ביקוש - למעגל השני והשלישי.
הנה נתוני המכירות שלה בחודש האחרון:
אאורה נתוני מכירת דירות (מתוך דוח החברה)
אאורה נתוני מכירת דירות (מתוך דוח החברה)
נזכיר את פרטי העסקה עם מגידו. החברה עוסקת בייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים בישראל וסיפקה לאאורה כמה יתרונות מלבד צבר פרויקטים משמעותי. המרכזי שבהם הוא העובדה שהחברה מקבלת כעת זרוע של ביצוע - שניתן יהיה למנף אותה גם לפרויקטים שאאורה עצמה מבצעת.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
מהצד של רני צים העסקה תוביל להורדה משמעותית של המינוף בחברה הציבורית רני צים מרכזי קניות. זאת מכיוון שהיא תביא להזרמה של 78.5 מיליון שקל לתוך החברה ותוביל לביטול התחייבויות בהיקף של כ-240 מיליון שקל.
- 3.הדירות שנמכרו לכאורה אלו הדירות שיקבלו בעלי הדירות שהיו (ל"ת)מיקו 26/04/2024 16:21הגב לתגובה זו
- 2.דרור 07/04/2024 17:17הגב לתגובה זוהשוק שוק של קונים . הקונים לוחצים ומקבלים הנחות משמעותיות . אל תהיו פראיירים . אין סיבה לרחם עליהם אחרי שנים שעשו ערמות של כסף .
- 1.הכתבות האלה לא ישנו הרבה, גם הם בדרך למשבר עצום. (ל"ת)אלון 07/04/2024 14:50הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
