אאורה רשמה גידול של כ-70% במכירת דירות - איך זה קרה ומה המחירים?
נתוני הלמ"ס האחרונים מלמדים על עלייה במכירת דירות חדשות, מה שעשוי לרמז על התפרצות הביקושים שבדרך ועל עליית מחירי הדירות. דוח חברת אאורה אאורה 1.46% יכול להצביע על כך - מנתוני המכירות של החברה לסוף מרץ עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2024 מכרה החברה בפרויקטים השונים שבשיווק 99 דירות (כשליש מהן ברמת השרון), גידול של כ-68% במספר הדירות המכורות ביחס לרבעון הראשון של שנת 2023. אולי קצב מכירת הדירות וההתאוששות בשוק הן מה שגרמו ליעקב אטרקצ'י לרכוש את חברת הנדל"ן מגידו מאיש העסקים רני צים בכ-280 מיליון שקל בסוף השבוע.
בתחילת 2023, כאשר הריבית הייתה גבוהה, ועוד הרבה לפני המלחמה, מכרה החברה 59 דירות. לאאורה יש היום 16 פרויקטים בהיקף 4,108 יח"ד בשיווק וביצוע. החברה החלה בשיווק פרויקט גבעתיים אימאג'ין לפני כשבוע וגם שם התחילה למכור - אך האם זה מעיד על ההמשך?
בפרויקט הדגל שלה ברמת השרון, אאורה מכרה כמעט את כל הדירות - 173 כאלה מתוך 176 כבר נמכרו, זאת כנראה הסיבה לכך שהיא לא מכרה דירות כלל במהלך הרבעון הראשון של השנה. יש לזה הסבר הגיוני - הדירות נמכרו, הפנטהאוזים הם מוצר בירידה בתקופה שבה הריבית גבוהה והחזר המשכנתא הממוצע עולה. העובדה הזאת מקבלת משנה תוקף כשמסתכלים מה קורה בפרויקט ההמשך שלה בעיר. במתחם אילת ברמת השרון (שלב ב' של הפרויקט, פינוי בינוי) היא מכרה 32 דירות. בבן שמן נמכרו 8 דירות למרות שרוב הפרויקט, כמעט 400 דירות, נמכרו מתוך 500 קיימות.
היכן אפשר לראות שהמכירות מזנקות? בפרויקטים שרוב למחצית מהדירות טרם שווקו (זה אומר שחלקם במרבית המקרים שווק עוד לפני המלחמה ולכן חשוב לראות את ההתאוששות, אם אכן קיימת). כך קרה גם באאורה סיטי בחדרה בו החברה מכרה 13 דירות; בהאורן קריית אונו נמכרו 29 דירות.
- אטרקצ׳י תוקף: "אבי שמחון זורה חול בעיני הציבור, כל אלה שאומרים שהמחירים ירדו עושים פשע"
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני שנתחיל, בדקנו את מחירי הדירות בפרויקטים השונים כדי לקבל תמונת מצב. אאורה לא מוכרת רק באזורי ביקוש ומתמקדת לא מעט בפריפריה, אבל מדוח המכירות אפשר לראות שמדובר בשילוב. מחירי הדירות בחדרה נעים סביב 2.2 מיליון שקל ל-4 חדרים; בבן שמן מתחילים מחירי הדירות ב-2.4 מיליון שקל. ברמת השרון מחירי הדירות נעים סביב 3.55 מיליון שקל לדירת 4 חדרים - ללמדכם על ההבדלים הגדולים בין הפרויקטים השונים ובין אזורי ביקוש - למעגל השני והשלישי.
הנה נתוני המכירות שלה בחודש האחרון:
אאורה נתוני מכירת דירות (מתוך דוח החברה)
נזכיר את פרטי העסקה עם מגידו. החברה עוסקת בייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים בישראל וסיפקה לאאורה כמה יתרונות מלבד צבר פרויקטים משמעותי. המרכזי שבהם הוא העובדה שהחברה מקבלת כעת זרוע של ביצוע - שניתן יהיה למנף אותה גם לפרויקטים שאאורה עצמה מבצעת.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מהצד של רני צים העסקה תוביל להורדה משמעותית של המינוף בחברה הציבורית רני צים מרכזי קניות. זאת מכיוון שהיא תביא להזרמה של 78.5 מיליון שקל לתוך החברה ותוביל לביטול התחייבויות בהיקף של כ-240 מיליון שקל.
- 3.הדירות שנמכרו לכאורה אלו הדירות שיקבלו בעלי הדירות שהיו (ל"ת)מיקו 26/04/2024 16:21הגב לתגובה זו
- 2.דרור 07/04/2024 17:17הגב לתגובה זוהשוק שוק של קונים . הקונים לוחצים ומקבלים הנחות משמעותיות . אל תהיו פראיירים . אין סיבה לרחם עליהם אחרי שנים שעשו ערמות של כסף .
- 1.הכתבות האלה לא ישנו הרבה, גם הם בדרך למשבר עצום. (ל"ת)אלון 07/04/2024 14:50הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")