הוועדה המקומית דחתה את תביעות המיליונים של תושבי ארלוזורוב, אבל הם לא מתכוונים לוותר
בשבועות האחרונים נערכו בבניין עיריית תל אביב ישיבות הוועדה המקומית לתכנון הבניה, כשעל על הפרק נרשמה התנגדות של בעלי הקרקע לתוכנית חידוש רחוב ארלוזורוב, במקביל לבניית הקו הסגול. התוכנית החדשה ברחוב ארלוזורוב מעוררת עניין כיוון שבחודשים האחרונים הוגשו לא מעט התנגדויות של תושבי הרחוב בנוגע אליה. התוכנית כוללת את תכנון הקו הסגול של הרכבת הקלה וכמובן תשפיע על מבני מגורים רבים באזור, מה שלטענתם גורם לירידת ערך ממשית במחירי הנכסים ומהווה מטרד. כפי שפורסם כאן ב"ביזפורטל", 11 דיונים בנושא תביעת פיצויים בגין התוכנית נדונו בוועדה, כשהעיקריות שבהן נדונו סביב בקשות של דיירי ארלוזורוב 26, ארלוזורוב 46 וארלוזורוב 70. כעת נודע, כי הוועדה המקומית החליטה לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים של כלל הדיירים. כפי שתראו בהמשך, דיירי הרחוב לא מוותרים ותביעות נוספות לפיצויים הוגשו כעת לוועדת המקומית, בהתאם לסעיף 197 לחוק המקרקעין.
מקור הסכסוך. האזור המדובר (גוגל מאפ)
לפני שנגיע לתביעות החדשות, שטרם התקבלה החלטה לגביהן, נזכיר כי דיירי ארלוזורוב מס' 26 תבעו סכום של 17.6 מיליון שקל ושכרו שמאים כדי להוכיח שמדובר בירידת ערך ודרישה לפיצוי לפי סעיף 197. הם טענו כי התוכנית מבטלת הן את מקומות החנייה הקיימים בפועל והן את האפשרות להקמת מקומות חניה בעתיד; פוגעת פגיעה בנגישות לחלקה; וגם מהווה פגיעה עקיפה וסמיכות למטרד - לטענתם, בית המגורים יסבול ממטרדי רעש הצפויים; בנוסף, הם טענו להפרעה וחוסר נוחות בתקופת הבנייה. דיירי שאר הבניינים השמיעו טענות דומות.
כעת מתברר, כי התביעות נגד הוועדה המקומית לא הסתיימו. דיון בוועדה המקומית תל אביב נערך בימים האחרונים בעקבות עתירת תושבים מארלוזורוב 56, נגד ההחלטה לשנות את תוואי הרחוב. הדיירים דורשים מהעירייה לפצות אותם בגין אישור תוכנית הרכבת הקלה ומביאים לראיה את השינוי במחירי הדירות באזורים אחרים.
הדיון הזה נערך במסגרת סבב דיונים עם תושבי רחוב ארלוזורוב, שם מתנגדים בעלי הקרקע לתוכנית חידוש הרחוב, במקביל לבניית הקו הסגול. בעיריית תל אביב טוענים, מנגד, כי על הדירות חלה עליית ערך ולא ירידת ערך.
מספר טענות השמיעו התובעים מארלוזורוב 56. הראשונה, לטענתם התוכנית קובעת כי קומת הקרקע בקטע של רחוב ארלוזורוב בו ממוקם הנכס תשמש למסחר בלבד ולא למגורים. הטענה היא כי בעקבות התוכנית זכויות יצטמצמו וייגרם נזק בגין אובדן מקומות חניה תת קרקעיים הנגרמים בעקבות הפקעת רצועה בשטח 25 מ"ר מהחלקה. בנוסף, הם טענו לירידת ערך עקב שינוי תוואי הרכבת הקלה מתת קרקעי לעילי. הטענה מסתמכת על תוכנית תא5000, שבעקבותיה אמורה לטענתם להירשם ירידת ערך לדירות שלהם. מבדיקה שלהם עולה כי בחלופה של הריסה ובניה מחדש, שווין של הדירות בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.
התובעים דורשים לקבל מעיריית תל אביב את הסכומים הבאים: בגין תוכנית תא 5000 - 252,800 שקל. בגין תת"ל 70 א' - 304,800 שקל. בגין תוכנית תא 3616/א' - 644,900 שקל. בסך הכל הם דורשים כ-1.2 מיליון שקל.
תוכנית תא5000 היא תוכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב. בסעיף 2.4.1 נקבע באופן מפורש כי תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תוכנית תא5000 תעמוד בתוקפה גם אם יש סתירה עם תכנית אחרת, מאוחרת יותר. עוד נקבע, כי לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.תכנית תת"ל 70 א' היא תכנית הרכבת הקלה במטרופולין ת"א, "הקו הסגול", שעובר במקטעים שבין תל אביב-יפו, גבעתיים, רמת גן, קריית אונו וגבעת שמואל. תכנית 3616/א היא תכנית התחדשות עירונית במרכז העיר, המתמקדת ברובע 3.
בוועדה טוענים כי התוכנית אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני שקדם לאישורה של התוכנית ואלה נותרים בעינם. משכך, אין שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור אישורה של התוכנית ובהתאם לכך לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים לפי סעיף 197 לחוק המקרקעין.
התובעים הביאו שמאי מטעמם. גם הפעם, בדיוק כמו בעתירה שהגישו תושבי ארלוזורוב 26 בעבר, הוא מציין כי ערך סקר מחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי ולטענתו החל משנת 2014 המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עולים בקצב מהיר יותר מהמחירים ברחוב ארלוזורוב, עקב השפעתן של התכניות הפוגעות. בוועדה טוענים כי השמאי אינו מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר שערך בלבד. "טענה זו לא הוכחה על ידו בעסקאות השוואה ולפיכך יש לדחות אותה על הסף. תוצאות הסקר שצוינו בחוות דעתו אינם מייצגים את רמת המחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי", נכתב. "לצורך כך, במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד 'ציר מעורב' בהתאם לתוכנית תא5000 לעומת עסקאות מכירה ברחוב ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות ביעוד 'ציר מעורב'. מסקר שנערך על-ידנו לא מצאנו כי רמת המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עלתה בקצב מהיר יותר מאשר ברחוב ארלוזורוב בשנים 2014-2017. מעסקאות אלה עולה כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברחוב ארלוזורוב ביעוד 'ציר מעורב' וכי השוק אדיש ליעוד החלקות במסגרת תוכנית תא.5000".
בוועדה ציינו כי שמאי התובע אינו חולק על העובדה כי חלה עליית מחירים ברחוב ארלוזורוב בתקופת הפקדת ואישור התוכנית ולכן אין מקום לתביעה בגין ירידת ערך ויש לדחות את התביעה. הם מוסיפים כי טענת התובע כי תוכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד" הינה שגויה. "תוכנית תא5000 אינה מחייבת שימוש למסחר בקומת הקרקע אלא אך קובעת כי לא יותר שימוש למגורים. התוכנית מאפשרת בקומת הקרקע פרט לשימושי מסחר גם שימוש למשרדים ותעסוקה", נכתב. הוועדה מבקשת כעת לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תוכנית תא5000 ולקבוע כי תוכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין. גם לגבי שתי התכניות האחרות, טוענת הוועדה כי אין מקום לפצות את דיירי הבניין.
- 3.בצע כסף 05/10/2023 18:32הגב לתגובה זוכל דירה שם מיליונים, ורוצים עוד.
- 2.אורן 05/10/2023 15:12הגב לתגובה זותוואי הרכבת נקבע לפני 20 שנה 197 תובעים תוך 3 שנים חוץ מסה ארלוזורוב תמיד היה רחוב רועש דווקא הרכבת הקלה תשפר את זה. החניות זאת טענה נכונה וקיבלתם עוד זכויות בניה כפיצוי אז אין לכם סיכוי
- 1.גל גדות 05/10/2023 14:34הגב לתגובה זוההצגה בוועדה היתה מדהימה, גם במראה וגם בתוכן. יישר כוח לפקידים
קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך
נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים
ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.
ביום שני זה קורה:
הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
השותפים שלא בחרתם
אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהשמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות
השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.
מצד שני היא מצננת ומרגיעה, ״זה לא גל היסטרי, ולא מדובר על ביקוש פרוע - אלא על תנועה בריאה שמגיעה מתוך הבנה שהמתנה ממושכת לא בהכרח משרתת את הרוכשים״. אפל-קסטל מתארת מצב של ״פקק ביקושים״: אנשים שישבו בצד חודשים ארוכים - חלקם בגלל ריבית, חלקם בגלל מלחמה, חלקם פשוט בגלל פחד מאי הודאות שכעת מתחילים לחזור. “יש עלייה ברורה בכמות הזכאים שפונים, בכמות המתעניינים, וגם בעסקאות שנסגרות מהר יחסית״. ומה לגבי השנה האחרונה, השוק היה קפוא? ״אני לא אומרת שהשוק היה ׳קפוא׳ לגמרי, אבל בהחלט הייתה האטה עמוקה, ופתאום רואים משהו אחר. זה לא שינוי חד, אבל הוא עקבי״.
גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב
20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום
אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?
