הוועדה המקומית דחתה את תביעות המיליונים של תושבי ארלוזורוב, אבל הם לא מתכוונים לוותר
בשבועות האחרונים נערכו בבניין עיריית תל אביב ישיבות הוועדה המקומית לתכנון הבניה, כשעל על הפרק נרשמה התנגדות של בעלי הקרקע לתוכנית חידוש רחוב ארלוזורוב, במקביל לבניית הקו הסגול. התוכנית החדשה ברחוב ארלוזורוב מעוררת עניין כיוון שבחודשים האחרונים הוגשו לא מעט התנגדויות של תושבי הרחוב בנוגע אליה. התוכנית כוללת את תכנון הקו הסגול של הרכבת הקלה וכמובן תשפיע על מבני מגורים רבים באזור, מה שלטענתם גורם לירידת ערך ממשית במחירי הנכסים ומהווה מטרד. כפי שפורסם כאן ב"ביזפורטל", 11 דיונים בנושא תביעת פיצויים בגין התוכנית נדונו בוועדה, כשהעיקריות שבהן נדונו סביב בקשות של דיירי ארלוזורוב 26, ארלוזורוב 46 וארלוזורוב 70. כעת נודע, כי הוועדה המקומית החליטה לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים של כלל הדיירים. כפי שתראו בהמשך, דיירי הרחוב לא מוותרים ותביעות נוספות לפיצויים הוגשו כעת לוועדת המקומית, בהתאם לסעיף 197 לחוק המקרקעין.
מקור הסכסוך. האזור המדובר (גוגל מאפ)
לפני שנגיע לתביעות החדשות, שטרם התקבלה החלטה לגביהן, נזכיר כי דיירי ארלוזורוב מס' 26 תבעו סכום של 17.6 מיליון שקל ושכרו שמאים כדי להוכיח שמדובר בירידת ערך ודרישה לפיצוי לפי סעיף 197. הם טענו כי התוכנית מבטלת הן את מקומות החנייה הקיימים בפועל והן את האפשרות להקמת מקומות חניה בעתיד; פוגעת פגיעה בנגישות לחלקה; וגם מהווה פגיעה עקיפה וסמיכות למטרד - לטענתם, בית המגורים יסבול ממטרדי רעש הצפויים; בנוסף, הם טענו להפרעה וחוסר נוחות בתקופת הבנייה. דיירי שאר הבניינים השמיעו טענות דומות.
כעת מתברר, כי התביעות נגד הוועדה המקומית לא הסתיימו. דיון בוועדה המקומית תל אביב נערך בימים האחרונים בעקבות עתירת תושבים מארלוזורוב 56, נגד ההחלטה לשנות את תוואי הרחוב. הדיירים דורשים מהעירייה לפצות אותם בגין אישור תוכנית הרכבת הקלה ומביאים לראיה את השינוי במחירי הדירות באזורים אחרים.
הדיון הזה נערך במסגרת סבב דיונים עם תושבי רחוב ארלוזורוב, שם מתנגדים בעלי הקרקע לתוכנית חידוש הרחוב, במקביל לבניית הקו הסגול. בעיריית תל אביב טוענים, מנגד, כי על הדירות חלה עליית ערך ולא ירידת ערך.
מספר טענות השמיעו התובעים מארלוזורוב 56. הראשונה, לטענתם התוכנית קובעת כי קומת הקרקע בקטע של רחוב ארלוזורוב בו ממוקם הנכס תשמש למסחר בלבד ולא למגורים. הטענה היא כי בעקבות התוכנית זכויות יצטמצמו וייגרם נזק בגין אובדן מקומות חניה תת קרקעיים הנגרמים בעקבות הפקעת רצועה בשטח 25 מ"ר מהחלקה. בנוסף, הם טענו לירידת ערך עקב שינוי תוואי הרכבת הקלה מתת קרקעי לעילי. הטענה מסתמכת על תוכנית תא5000, שבעקבותיה אמורה לטענתם להירשם ירידת ערך לדירות שלהם. מבדיקה שלהם עולה כי בחלופה של הריסה ובניה מחדש, שווין של הדירות בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.
התובעים דורשים לקבל מעיריית תל אביב את הסכומים הבאים: בגין תוכנית תא 5000 - 252,800 שקל. בגין תת"ל 70 א' - 304,800 שקל. בגין תוכנית תא 3616/א' - 644,900 שקל. בסך הכל הם דורשים כ-1.2 מיליון שקל.
תוכנית תא5000 היא תוכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב. בסעיף 2.4.1 נקבע באופן מפורש כי תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תוכנית תא5000 תעמוד בתוקפה גם אם יש סתירה עם תכנית אחרת, מאוחרת יותר. עוד נקבע, כי לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.תכנית תת"ל 70 א' היא תכנית הרכבת הקלה במטרופולין ת"א, "הקו הסגול", שעובר במקטעים שבין תל אביב-יפו, גבעתיים, רמת גן, קריית אונו וגבעת שמואל. תכנית 3616/א היא תכנית התחדשות עירונית במרכז העיר, המתמקדת ברובע 3.
בוועדה טוענים כי התוכנית אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני שקדם לאישורה של התוכנית ואלה נותרים בעינם. משכך, אין שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור אישורה של התוכנית ובהתאם לכך לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים לפי סעיף 197 לחוק המקרקעין.
התובעים הביאו שמאי מטעמם. גם הפעם, בדיוק כמו בעתירה שהגישו תושבי ארלוזורוב 26 בעבר, הוא מציין כי ערך סקר מחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי ולטענתו החל משנת 2014 המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עולים בקצב מהיר יותר מהמחירים ברחוב ארלוזורוב, עקב השפעתן של התכניות הפוגעות. בוועדה טוענים כי השמאי אינו מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר שערך בלבד. "טענה זו לא הוכחה על ידו בעסקאות השוואה ולפיכך יש לדחות אותה על הסף. תוצאות הסקר שצוינו בחוות דעתו אינם מייצגים את רמת המחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי", נכתב. "לצורך כך, במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד 'ציר מעורב' בהתאם לתוכנית תא5000 לעומת עסקאות מכירה ברחוב ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות ביעוד 'ציר מעורב'. מסקר שנערך על-ידנו לא מצאנו כי רמת המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עלתה בקצב מהיר יותר מאשר ברחוב ארלוזורוב בשנים 2014-2017. מעסקאות אלה עולה כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברחוב ארלוזורוב ביעוד 'ציר מעורב' וכי השוק אדיש ליעוד החלקות במסגרת תוכנית תא.5000".
בוועדה ציינו כי שמאי התובע אינו חולק על העובדה כי חלה עליית מחירים ברחוב ארלוזורוב בתקופת הפקדת ואישור התוכנית ולכן אין מקום לתביעה בגין ירידת ערך ויש לדחות את התביעה. הם מוסיפים כי טענת התובע כי תוכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד" הינה שגויה. "תוכנית תא5000 אינה מחייבת שימוש למסחר בקומת הקרקע אלא אך קובעת כי לא יותר שימוש למגורים. התוכנית מאפשרת בקומת הקרקע פרט לשימושי מסחר גם שימוש למשרדים ותעסוקה", נכתב. הוועדה מבקשת כעת לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תוכנית תא5000 ולקבוע כי תוכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין. גם לגבי שתי התכניות האחרות, טוענת הוועדה כי אין מקום לפצות את דיירי הבניין.
- 3.בצע כסף 05/10/2023 18:32הגב לתגובה זוכל דירה שם מיליונים, ורוצים עוד.
- 2.אורן 05/10/2023 15:12הגב לתגובה זותוואי הרכבת נקבע לפני 20 שנה 197 תובעים תוך 3 שנים חוץ מסה ארלוזורוב תמיד היה רחוב רועש דווקא הרכבת הקלה תשפר את זה. החניות זאת טענה נכונה וקיבלתם עוד זכויות בניה כפיצוי אז אין לכם סיכוי
- 1.גל גדות 05/10/2023 14:34הגב לתגובה זוההצגה בוועדה היתה מדהימה, גם במראה וגם בתוכן. יישר כוח לפקידים
שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?
שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.
כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות. מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר.
ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות.
הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות
נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.
אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.
יעקב אטרקצ'י, צילום: עידן גרוס צלמיםאטרקצ׳י תוקף: "אבי שמחון זורה חול בעיני הציבור, כל אלה שאומרים שהמחירים ירדו עושים פשע"
מחירי הדירות "מתאפסים מתחילת השנה", הנגיד "מגיב באיחור ופוגע במשק", והמדיניות שמעכבת מרוכשים לחזור לשוק "תגרום להם לשלם יותר" מנכ"ל אאורה יעקב אטרקצ'י עם מסרים תקיפים בועידת מרכז הבנייה הישראלי באילת לבנק ישראל ולמקבלי ההחלטות - האם אטרקצ'י מפחד?
הייזמיות עובדות היום על מרווחים צרים במיוחד, וגם אאורה של יעקב אטרקצ׳י לא יוצאת דופן. אחרי שעלויות המימון קפצו והוצאות הבנייה עלו, המרווח של היזמים נהיה קטן משמעותית. לכן אמירה כמו של אבי שמחון - אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10% יכולה למחוק את המרווחים של אאורה. נזכיר גם כי אאורה יצאה לאחרונה במבצע חסר תקדים "דירה בביטחון". המבצע הזה נועד להעניק לרוכשי דירות שקט נפשי וביטחון בהחלטת הרכישה, במיוחד בתקופה הנוכחית שבה יש חוסר ודאות גדול בשוק. במסגרת המבצע, רוכשי דירות ב-25 פרויקטים של חברת אאורה ברחבי הארץ יזכו באפשרות לקבל את כספם בחזרה, עד שישה חודשים לפני מסירת הדירה, אם יחליטו לבטל את הרכישה בשל ירידת מחירים. גובה הירידה במחיר, במידה שתתרחש, ייקבע בהתאם למדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס, לאחר נטרול דירות הכלולות בתוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” - המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה.
דיבורים כמו של שמחון, וגם הצהרות אחרות בנושא
הן איום ישיר על שורת הרווח של החברות,וזה קרוב לוודאי מה שמוביל את אטרקצ׳י לעלות למתקפה על שמחון ומקבלי ההחלטות.
במסגרת ועידת מרכז הבנייה הישראלי, המתקיימת זו השנה ה-25 במלון דן אילת, אמר יעקב אטרקצ׳י, בעלים ומנכ״ל
אאורה: "אבי שמחון זורה חול בעיני הציבור, מה שהוא אמר בדרך כלל יצא הפוך. זה יקרה עוד פעם. ירידות המחירים הן בעיתון. הייתה שנה חלשה, אנחנו מודים. 2024 הייתה שנת שיא באמצע מלחמה, אבל אם אני מסתכל על 2025 מינואר עד נובמבר אתה תראה שמחירי הדירות התאפסו מתחילת
השנה. מחיר למשתכן הוא לא רלוונטי כי הוא מסובסד. כותרות העיתונים על המחירים שיורדים נהיה פופוליזם. תיזכר ותלך 10-20 שנה אחורה שאמרו לנו שהמחירים ירדו ואז מה קרה? התפרצות. כל כמה שנים זה קורה. שמחון וכל מי שאומר לאנשים לא לקנות דירות עושים פשע כי הם ישלמו יותר
יקר. בסוף הם גורמים לאנשים לשבת על הגדר והם יקנו יותר יקר".
אטרקצ׳י גם לא חוסך במילים ותוקף את החלטת הנגיד: "הנגיד פחדן. הוא מגיב לאט מדי ומאוחר מדי. הנגיד האמריקאי, כנראה יוריד גם הערב את הריבית, וזה המצב
גם באירופה. בישראל הוא מחכה ועשה טובה אחרי שכולם הפעילו עליו לחצים. אנחנו אחרי מלחמה, משק בצמיחה, היצואנים בוכים. הוא מזיק למשק. הבנתי את ההחלטה שלו לפני 4 חודשים, היום כבר לא מבין. רבע אחוז זה לעג לרש. הריבית צריכה לרדת באחוז וחצי וזה טוב גם לרוכשי הדירות
כי הם צריכים להחזיר ריבית סבירה. הכלי של הריבית הוא חשוב במשק. אין היום כלכלן במדינה, אין איש עסקים במדינה שלא חושב כמוני שצריך להוריד את הריבית בצורה חדה. אז כולנו טיפשים והוא צודק? אני חושב שעודף שמרנות זה פחדנות. הוא שוגה. כדאי שיתעשת ויוריד את הריבית.
אנחנו רוצים ש-2026 תהיה שנת פריחה כלכלית. זו מדינה אחת החזקות בכלכלה העולמית. שנתיים אחרי מלחמה המשק לפני צמיחה בפריצה. חסרה לנו רק הורדת הריבית. אני כן רואה בנובמבר ובתחילת דצמבר יותר אנשים יורדים מהגדר אבל רבע אחוז בריבית זה מעט מדי. אנשים מתמחרים את ההחזר
החודשי. הם צריכים לראות ירידה אחת או שתיים".
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"תפקיד הנגיד לשמור על היציבות הפיננסית והמערכת הבנקאית", הוא מוסיף, "הבנקים חזקים מדי בעיניי, ויש ביקורת על זה. הרי מכל עליית ריבית וזה שהוא לא מוריד את הריבית מי שנהנה מזה הם הבנקים ולא האזרחים. צריך
להוריד כדי שאנשים יהנו. שקל חזק מדי לא טוב למדינה. מה האמריקאים טיפשים? זה טוב להם. הריבית באמריקה ואירופה יורדת ואנשים באים לפה וממירים לשקלים. גם בנק ישראל שמחזיק דולרים מפסיד כסף.״
