הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מפרסמת את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של שנת 2022. על פי הסקירה נמכרו ברבעון הראשון 31 אלף דירות בשוק החופשי, ללא שינוי לעומת הרבעון המקביל וירידה חדה של 23% לעומת הכמות הגבוהה שנרשמה בסוף הרבעון הקודם. זוהי בלימה ראשונה בגידול המהיר בסך העסקאות שנמשך מאז הרבעון האחרון של שנת 2020. 

צעירים תל אביבים קונים דירות בחיפה

הדו"ח מתרכז באזור חיפה. ממצא בולט הוא שקרוב לרבע מהרוכשים בחיפה מתגוררים במחוזות ת"א והמרכז. מדובר בקונים שהשכר הממוצע שלהם נמוך מהרוכשים המתגוררים באזור חיפה. גם מחירי הדירות שקנו אותם רוכשים מהמרכז נמוך משמעותית בהשוואה לאלו שרכשו המתגוררים בחיפה ועוד יותר בהשוואה לרמת המחירים במרכז. ממצאים אלו עשויים לרמז כי שיעור לא מבוטל מהם אינו מתכווין להתגורר בדירה אלא רוכש היכן שמתאפשר לו מבחינה כספית. 

ממצא מעניין נוסף הוא שיעור גבוה יחסית של רווקים, 37%, הקונים דירה ראשונה באזור חיפה. בדרך כלל רווקים מהווים 20% מהרוכשים דירה ראשונה בשוק החופשי. בניגוד למה שקורה בדרך כלל ברכישת דירות על ידי רווקים, אין אינדיקציות לכך שהרכישות נעשות על ידי ההורים. לדברי הכלכלן הראשי ייתכן שהממצא הזה מעיד על חשש של האוכלוסיה להמתין לרכישת הדירה עד לנישואים על רק קצב העלייה הגבוה במחירי הדירות בשנה האחרונה. 

הצעירים עוברים לפריפריה

חיפה איננה היחידה שמרכזת את תשומת לב הצעירים. עוד מגמה מעניינת העולה מהדו"ח היא עלייה במספר העסקאות בפריפריה לעומת ירידה ברכישות באזורי הביקוש במרכז הארץ. נראה שהמחירים הגיעו לרמות פשוט גבוהות מדי עבור הישראלים, במיוחד הצעירים, והם נאלצים לחפש פתרונות באזורי הפריפריה. המגמה בולטת במיוחד בכך שרוכשי דירה ראשונה, בדרך כלל זוגות צעירים בעלי הכנסה נמוכה יחסית, הם אלו שהעבירו את רכישותיהם לפריפיריה יותר מכל גורם אחר. 

• מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
• ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בניתוח המחירים בולט הפער בין המרכז לפריפריה. מחיר החציוני של דירה באזורי הביקוש עמד על 2.19 מיליון שקל, 61% יותר מהמחיר החציוני בפריפריה. רק 11% מהעסקאות בפריפריה נעשו בשווי הגבוה מהמחיר החיציוני באזורי הביקוש. יחד עם זאת, הן במרכז והן בפריפריה עליות המחירים היו גבוהות יותר בדירות הזולות יותר. באחוזון ה-25 (הנמוך) היו עליות המחירים 8.7% ואילו באחוזון ה-75 (הגבוה) הסתכמו עליות המחירים ב-5.5%. באחוזון ה-90 עליות המחירים הסתכמו ב-3% בלבד. 

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

באזור המרכז, אם כן, ירד מספר הקונים דירה ראשונה לעומת הרבעון האחרון ב-20% ואילו באזור לחיפה עלה מספר רכישות הדירה הראשונה ל-2194 - 7% יותר מאשר ברבעון האחרון. 

משקיעים

גם משקיעים קונים פחות, זאת ככל הנראה עקב כניסה לתוקף של העלאת מס הרכישה בנובמבר האחרון. נרשמה ירידה של 23% במספר הדירות שרכשו המשקיעים, 5000 סך הכל, לעומת הרבעון המקביל, וירידה של 60% לעומת הרבעון הקודם. הירידות הן בשיעור דומה לזה שנרשם לאחר העלאת מס המשקיעים ביוני 2015. העלאת שיעור המס לא הביאה לעליה בגביה כלל, כשסך חיובי מס הרכישה הסתכם ב-736 מיליון שקל ללא שינוי נומינלי, וירידה ריאלית של 3%, לעומת הרבעון המקביל בו שיעור המס היה עדיין 5%. הכלכלן הראשי מציין שכך צפו מראש במשרד האוצר, והעלאת הגביה לא הייתה מטרת החוק. המשקיעים מכרו 7.4 אלף דירות ברבעון, גידול של 6% לעומת הרבעון המקביל. מלאי הדירות שבידי המשקיעים ירד ב-2400 דירות, הירידה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם. 

מבחינה גיאוגרפית באר שבע מובילה את מכירות המשקיעים עם עליה של 25%, חיפה עם 20%, מנגד אזור ת"א ובת ים עם ירידה של 11% במכירות המשקיעים ואילו באזור ירושלים, המרכז ונתניה ירדו מכירות אלו בשיעורים של בין 3% ל-7%. 

כ-7% מהדירות שמכרו המשקיעים הסבו להם הפסד הון ריאלי (ללא חישוב הכנסות משכ"ד). זוהי ירידה של 2.6% בשיעור המכירה בהפסד והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של שנת 2019. 

רכישות דירה ראשונה הסתכמה ב-13.9 אלף דירות, רמת שיא המהווה גידול של 22% לעומת הרבעון המקביל ושל 5% לעומת הרבעון הקודם. בולט במיוחד, כאמור, הזינוק ברכישת דירות אלו בפריפריה. משפרי הדיור קנו 12.3 אלף דירות, ירידה של 4%.