בניינים בנייה אאורה
צילום: אנדו סטודיו

עסקאות נדל"ן: באר שבע אטרקטיבית להשקעה? דירת 4 חדרים ב-800 אלף שקל

סתיו קורן | (2)

מחירי הדירות ממשיכים לעלות. ההיצע לא מצליח לענות על הביקושים - לאחרונה משרד הביטחון ורמ"י החליטו לפנות שטחים רבים המסופחים למחנות צבאיים לטובת בניית דירות למגורים - מה שיסייע לפחות במעט, לתת מענה על הביקושים. 

הכנו לכם עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון

ראשון לציון 

דירת 3.5 חדרים, רחוב יוחנן הסנדלר, 92 מ"ר, 'ומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב דוד הראובני, 84 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב ברנדיס, 93 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב חזון איש, 82 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-1.3 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב אברבאנל, 108 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.

תל אביב

דירת 5 חדרים, רחוב מעיפילי האגוז, שכונת נווה חן, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב שתולים, שכונת פארק דרום, 98 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 18, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב שתולים, שכונת פארק דרום, 80 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 7 מתוך 18, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.3 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב אסירי ציון, שכונת המושבה האיטלקית, 105 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 2 מתוך 13, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל.

באר שבע

דירת 3.5 חדרים, רחוב וינגייט, שכונה ג', 84 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-910 אלף שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב רינגלבלום, שכונה ו' הישנה, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-820 אלף שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב רמב"ם, שכונת רמב"ם, 98 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה, נמכרה ב-810 אלף שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 118 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל.

חולון

דירת גג 5 חדרים, רחוב המכבים, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.8 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים רחוב אילת, 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב האר"י, 78 מ"ר, מרפסת 5 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.

שוהם

דו משפחתי 6 חדרים, רחוב תמר, 200 מ"ר בנוי על מגרש של 390 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, חניה, נמכר ב-4.8 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב דקל, 116 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-3 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב תירוש, 137 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.9 מיליון שקל.

מודיעין

דירת 4 חדרים ברחוב דוד אלעזר (בשכונת המגינים), 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם חניה, מעלית, מרפסת ומחסן נמכרה ב-2.015 מיליון שקל.

דירת גן בת 4 חדרים ברחוב יהלום (בשכונת אבני חן), 120 מ"ר + 160 מ"ר גינה, קומה 1 מתוך 3, עם חניה, מעלית ומחסן נמכרה ב-3.25 מיליון שקל מעלית מחסן וחניה.

דופלקס בן 5 חדרים ברחוב עמק האלה, 140 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, עם חניה, מעלית, מרפסת ומחסן נמכרה ב-2.26 מיליון שקל.

אשדוד 

דירת 4 חדרים, רחוב הציונות, רובע הסיטי,  154 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 8 מתוך 14, חניה ומעלית, נמכרה ב-2 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב מבוא הגומא, רובע ח',  78 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-1 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב שבט שמעון, 186 מ"ר, מרפסת 25 מ"ר, קומה 7 מתוך 10, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.

מעלות

דירת 4 חדרים, רחוב ז'בוטינסקי, 78 מ"ר, קומה ראשונה מתוך 3, חניה, נמכרה ב-540 אלף שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב ההגנה, 68 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה, נמכרה ב-670 אלף שקל.

דו משפחתי 4 חדרים, רחוב קרן היסוד, 100 מ"ר, חניה, נמכר ב-1 מיליון שקל.

ערד

דירת 4 חדרים ברחוב בן יאיר, 89 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, עם חניה משותפת וללא מעלית נמכרה ב-610 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בן יאיר, 72 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, עם חניה משותפת וללא מעלית נמכרה ב-450 אלף שקל

פרדס חנה - כרכור

דירת 5 חדרים ברחוב אשכולית (בשכונת נווה פרדסים), 125 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, בקומה 9 מתוך 14, עם חניה, מעלית ומחסן נמכרה ב-1.625 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב גבע (בשכונת חלומות כרכור), 120 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 9, עם חניה, מעלית ומחסן נמכרה ב-1.83 מיליון שקל.

חריש

פנטהאוז 5 חדרים, רחוב תאנה, 120 מ"ר, מרפסת 120 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכר ב-1.9 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים, רחוב לוטם, 114 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 4 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכר ב-1.2 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב כלנית, 80 מ"ר, מרפסת 11 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, מחסן, חניה ומעלית, נמכרה ב-1 מיליון שקל.

קריית מוצקין

דירת 3 חדרים, רחוב חשמונאים, 84 מ"ר, מרפסת 8 מ"ר, קומה 8 מתוך 11, מעלית, נמכרה ב-975 אלף שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב צה"ל, שכונת אומנים, 105 מ"ר, מרפסת 17 מ"ר, קומה 4 מתוך 15, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב שביל הרקפת, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב-720 אלף שקל.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    באר שבע 05/09/2021 01:23
    הגב לתגובה זו
    בבאר שבע עדיף להשקיע ברמות ועדיף להתייעץ עם עו"ד שמבין ולא עם עורך דין מהעיר. יש אזורים בעיתים שאין בהם החזר. המתווכים לא כדאי להאמין להם בקיצור חפשו אתם במדלן או יש 2
  • אתה פשוט מדבר שטויות 08/09/2021 10:37
    הגב לתגובה זו
    אתה פשוט מדבר שטויות
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).