הצעת חוק: קשישים יוכלו לדרוש העברה לדיור מוגן בפינוי בינוי
ועדת הרפורמות, בראשות ח"כ רחל עזריה, אישרה היום (ד') פה אחד לקריאה שניה ושלישית את הצעת חוק פינוי בינוי-עידוד מיזמי פינוי ובינוי, אשר נועדה להסדיר את היחסים שבין היזם לדיירים מתוך מטרה להגביר את האמון ואת שיתוף הפעולה ביניהם בקידום פרויקטים של פינוי בינוי.
מיקוד הדיונים עסק באוכלוסייה המבוגרת ובהגדרת דייר סרבן, כאשר במהלכם החוק עבר שינויים מהותיים ביחס לנוסח שאושר בקריאה ראשונה, שבאים לידי ביטוי גם בשם החוק שיקרא מעתה "עידוד מיזמי פינוי ובינוי" במקום "פיצויים ופינוי בשל סירוב בלתי סביר". החוק נועד לחולל שינוי בפרויקטים של פינוי בינוי, על ידי חיוב היזמים להציע לקשישים חלופות פטורות ממס, יציאה מהפרויקט או קבלה של חלופות מותאמות לצורכיהם.
הטבות לקשישים בפרויקטי פינוי בינוי
רשות המיסים נענתה לבקשת יו"ר הוועדה וקבעה פטור ממס וממס רכישה לקשישים מעל גיל 70 שימכרו את דירתם ליזם או לצד ג', על מנת לאפשר את התקדמות פרויקטים של פינוי בינוי. יזם שירכוש את הדירה מהקשיש, יוכל למכור את הדירה בפטור ממע"מ, למעט מע"מ על הרווח שהיזם יפיק מהעסקה. הפטור יינתן גם לחלופות אחרות מותאמות שיוצעו לקשישים, כגון דירה קטנה בתוספת מזומן, שתי דירות קטנות או מעבר לבית אבות.
בנוסף, היזם יחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 חלופות לעסקה הרגילה, כך שבמקום לקבל דירה בבניין החדש, הקשיש יוכל לבחור בין מעבר לדיור מוגן, דיור חלופי שהיזם ירכוש עבורו בתמורה למכירת ביתו של הקשיש ליזם, או קבלת תמורה כספית בגין הנכס.
בנוסף, בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק מבנים, היזם יחויב להציע לקשיש או לאדם שמרותק לביתו דיור חלופי לתקופת העבודות בבניין.
הגברת האמון בין הדיירים ליזמים
על מנת למנוע החתמת הדיירים מדלת לדלת בשיטת "הפרד ומשול", ועל מנת להגביר את האמון בין הדיירים ליזמים, היזם יחויב לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי. לפחות שבועיים ממועד החתימה על ההסכם, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפורטו עיקרי הצעה, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך המסמך יתורגם לשפתו של הדייר.
על פי הצעת החוק, במידה והיזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. בנוסף, תינתן סמכות לממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לבטל עסקאות שנחתמו בשפה שלא מובנת לדיירים.
התיקון צפוי להפחית משמעותית את תופעת הסרבנות
יו"ר הוועדה ח"כ רחל עזריה (כולנו) אמרה "אנחנו משנים את כל תפיסת הפינוי בינוי בהתחדשות עירונית. הצעת החוק הגיעה לוועדה בשיטה אחרת לגמרי, שאומרת יש לנו דייר סרבן בוא נראה איך נלחמים בו. שינינו את כל השיטה, כדי לא להילחם בדיירים, אלא לקדם פרויקטים ולדאוג להקל על הדיירים לשתף פעולה. יש לנו פרויקט לאומי של פינוי בינוי והתחדשות עירונית. אנחנו חייבים לצופף את הערים אבל בדרך טובה. מנהטן יותר צפופה מירושלים וגם פריז, אבל זה נעשה נכון."
- 3.יניב 12/07/2018 11:28הגב לתגובה זוקבלנים מתעמרים באזרח הותיק ומאלצים אותו לחתום. עכשיו יהיה חוק מפורש ש יאפשר לגרש קשישים מביתם .הוא לא חל על פרויקטים בהם כבר יש אחוז מאוד קטן של חתימות. סבל ופגיעה באלפי קשישים
- 2.סוף סוף חזרנו להיות בני אדם (ל"ת)יובל 11/07/2018 20:29הגב לתגובה זו
- 1.נחמד, קודם חותמים, ורק אז מקבלים את פירוט עיקרי ההצעה (ל"ת)סימפל 11/07/2018 17:42הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
