לפני התמ"א: דירת 2 חדרים בצפון הישן נמכרה ב-2.66 מיליון שקל
וגם, היכן תשלמו 10,000 שקל על שכירות? Bizportal ליקט את עסקאות הנדל"ן הבולטות בשבוע החולף
נתונים שפרסם השבוע משרד האוצר מצביעים על ירידה של 11% ברכישת דירות במחירי שוק (ללא תכנית 'מחיר למשתכן') ברבעון הראשון של 2018. עוד נמצא כי האזור היחיד שרשם גידול במספר העסקאות ברבעון הראשון הינו אזור המרכז. לפי האוצר, "גידול זה מתרכז במידה רבה בפלח השוק של הדירות החדשות".
בגזרת עסקאות התיווך, ברשת רימקס מציינים עלייה משמעותית בהיקף העסקאות שנרשמו במגזר הפרטי בחודש מאי האחרון ביחס לאשתקד והמשך מגמה חיובית גם בפתיחת חודש יוני.
להלן רשימת העסקאות שנעשו השבוע ברחבי הארץ כפי שנמסרו על ידי משרדי התיווך והמכירות הבולטים:
יד שנייה:
נס ציונה
דופלקס 5 חדרים ברחוב יוסף פלדמן, 120 מ"ר + 52 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכר ב-2.28 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
ראשון לציון
דירת 4 חדרים ברחוב החלמונית, 97 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 10, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב התאנה, 40 מ"ר, קומה 0 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב השייטת, 112 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, קומה 10 מתוך 20, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
רמת גן
דירת 2.5 חדרים ברחוב העמל, 56 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.49 מיליון שקל.
דירת 3.5 חדרים ברחוב האם, 78 מ"ר, קומת קרקע מתוך 6, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1.545 מיליון שקל.
רי/מקס פוקוס
דירת 4 חדרים ברחוב חרוזים, 115 מ"ר, קומה 3 מתוך 4 עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב-2.79 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב אנה פרנק, 72 מ"ר, קומה 1 מתוך 4 ללא מעלית וללא חניה נמכרה ב-2.01 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב רוקח, 75 מ"ר, קומה 6 מתוך 8 עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.31 מיליון שקל.
דירת 2.5 חדרים ברחוב ביאליק, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.57 מיליון שקל.
יצחק לוי
הרצליה
בית פרטי 4 חדרים ברחוב האצל, 200 מ"ר+ 200 מ"ר גינה, 100 מטר מהים, נמכר ב-6.2 מיליון שקל.
רי/מקס One
קרית מוצקין
דירת 3 חדרים ברחוב גורדון, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, הוגשה בקשה לתמ"א, נמכרה ב-895 אלף שקל.
רי/מקס FAMILY
תל אביב
דירת 4 חדרים ברחוב נגבה, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1.71 מיליון שקל.
רי/מקס אושן
דירת 2 חדרים ברחוב סוקולוב 38 (הצפון הישן) בבניין המיועד לתמ"א 38, 68 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-2.66 מיליון שקל.
דופלקס גג 6 חדרים ברחוב עמק הברכה 29 (נחלת יצחק), 220 מ"ר (120 מ"ר בנוי + 100 מ"ר גג), קומה 16 מתוך 17, עם מעלית, חניה כפולה, נמכר ב-6.05 מיליון שקל.
אבן שוהם נכסים ת"א
ירושלים
דירת גן 3 חדרים ברחוב בן מימון, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2.45 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב מעגלי יבנה, 89 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל.
רי/מקס חזון
דירת 3 חדרים ברחוב יוחנן בן זכאי, 55 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, לא משופצת, נמכרה ב-1.22 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב בורקינה, 92 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית ועם חניה משותפת, נמכרה ב-2.245 מיליון שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב ברניקי, 42 מ"ר, עם זכויות בנייה והרחבה, קומה 1 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.61 מיליון שקל.
יצחק לוי
באר שבע
דירת 3 חדרים ברחוב ברנפלד, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-660 אלף שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב דוד המלך, 54 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-590 אלף שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב חנה סנש, 54 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-525 אלף שקל.
דירת 3.5 חדרים ברחוב משה סתוי, 105 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חנייה, מעלית, נמכרה ב-885 אלף שקל.
רי/מקס פלוס
שדרות
דירת 5 חדרים ברחוב משעול סטרומה, 130 מ"ר+ 15 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 5, מעלית, חניה, מחסן, נמכרה ב-1.23 מיליון שקל.
רי/מקס שלי
חדרה
דירת 3.5 חדרים ברחוב הרברט סמואל, 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, מעלית, חניה, נמכרה ב-1.11 מיליון שקל.
רי/מקס מקצוענים
נתניה
דירת 4 חדרים ברחוב ריינס, 92 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.47 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב רזיאל, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב ברנר, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב א.ד.גורדון, 125 מ"ר, 125 מ"ר, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.81 מיליון שקל.
יצחק לוי
השכרה:
רמת גן
בית פרטי 4 חדרים ברחוב שער הגיא, 156 מ"ר+ 400 מ"ר גינה, חנייה, הושכר ב-9,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הירדן, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, מעלית, חנייה, הושכרה ב-4,700 שקל.
רי/מקס פוקוס
תל אביב
דירת 4 חדרים ברחוב פנקס, 120 מ"ר, קומה 6 מתוך 15, מעלית, חניה, הושכרה ב-10,000 שקל.
רי/מקס אושן
דירת 2 חדרים ברחוב בלינסון 1, 70 מ"ר כולל מרפסת שמש, קומה 1 מתוך 5, עם מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן, הושכרה ב-9,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב שלמה בן יוסף 13 (רמת אביב ג'), 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 16, מרוהטת, עם מעלית, חניה, מחסן, הושכרה ב-9,500 שקל.
אבן שוהם נכסים ת"א
נס ציונה
דירת 4 חדרים ברחוב השריון, 102 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית ושתי חניות, הושכרה ב-5,400 שקל בחודש.
פנטהאוז 5 חדרים ברחוב קשת, 150 מ"ר + 40 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 6, עם מעלית ושתי חניות, הושכר ב-6,500 שקל בחודש.
דירת 4 חדרים ברחוב דוד אלעזר, 116 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, עם מעלית וחניה, הושכרה ב-5,070 שקל
אנגלו סכסון
- 2.לא מצליח למכור 08/06/2018 18:19הגב לתגובה זואני לא מצליח למכור את הדירה שלי בפ"ת באם המושבת כמעט שנה. קניתי ב- 2010 במיליון מאה והיום אני לא מצליח למכור במיליון וחצי.
- 1.אולי 08/06/2018 11:12הגב לתגובה זומישהו אמר ששוק קורס? בשדרות תחת פצמ"רים ב-1200K זה ממש קורס. מישהו עובד על כל הצעירים.
- תלך לביבי שיעזור לכם ,הצבעתם לו . (ל"ת)חיים ברו 08/06/2018 15:24הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
