"לקראת סוף 2016 צפויה ירידה במחירי הנדל"ן" - באיזה שיעור?
"לקראת סוף 2016 צפויה ירידה של 10% בממוצע ארצי במחירי הנדל"ן", כך אמר היום ח"כ אלי כהן בועידת ישראל לעסקים.
בקשר לוועדות המקומיות ציין ח"כ כהן כי "מה שטוב למנהטן יכול גם להיות טוב לישראל, יש להעביר חלק משמעותי מהוועדות המקומיות לאדריכל מורשה. זה יקצר את תהליכי התכנון בוועדות המקומיות משנתיים וחצי לשנה".
כהן ציין כי כיום עסוקים בחקיקה שתסייע בקידום תהליכי הנדל"ן ובתיקון עיוותים, כדוגמת ביטול ערבות המכר למע"מ. לפיו, "ביטול ערבות המכר בגין המע"מ ישחרר מסגרות אשראי בשווי של כ- 8 מיליארד שקל ויהווה זריקת עידוד לפרויקטיי הבנייה. בימים אלה אנו ממשיכים לקדם את חוק הקמת הרשות להתחדשות עירונית, קובעים כללים ברורים לפיצויים והפקעות ובוחנים סיוע לרכשי דירה יד שניה בערבות שתסייע להשלמת הון עצמי בהיקף של עד 150 אלף שקל".
"בשוק הנדל"ן להבדיל משוק ההון כשיהיו ציפיות שתהיה ירידת מחירים הקונים לא יקנו והקבלנים לא יבנו. אנחנו צריכים לדבר פחות ולעשות יותר. צריך כל הזמן לבחון את גרף התחלות הבנייה. יש בישראל 110 אלף עסקאות בשנה מתוכן המינהל שולט על 40 אלף עסקאות בלבד ושם אנחנו רואים ירידה של 20% במחירי הדיור. לכן אני מאמין שתהייה ירידה".
באותו הכנס אמר מנחם לייבה, מנכ"ל עיריית תל אביב: "נעשים בענף הנדל"ן מהלכים נכונים כדוגמת המחיר למשתכן, הקמת מטה הדיור ועוד. אולם, בעיית המדינה היתה ונשארה יכולת הביצוע שלה. למרות שביחס לעבר המצב הרבה יותר טוב - בעיית הבעיות של המדינה היא שאין בוס. אין במדינה מדיניות של דיור בר השגה. צריך להבין שישנם עדיין אזרחים שאין להם שום יכולת לגור בשום מקום, הם חסרי בית". עוד ציין, כי הביקורת אינה לגבי הכוונות. "הופתעתי לטובה מנכונות האוצר ללכת כל כך רחוק אבל ישנם כשלים. בעבר היה רצון ולא היתה נכונות לשלם את המחיר. אני מאמין שהכיוון הוא נכון אבל זה יקח זמן. נושא התשתיות הוא משמעותי מאוד".
- אנרג'יאן תספק גז טבעי לקפריסין דרך צינור תת ימי חדש
- ישראל וקפריסין מקדמות את שיתוף הפעולה האנרגטי: הכבל החשמלי התת ימי מתקדם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי, משרד האוצר ציין: " אני בהחלט אופטימי. אנחנו ממפים את הגורמים שמנפחים את הבועה ואנחנו מתכוונים לטפל בכל המרכיבים הללו. עד שנטפל בכל הנושאים הקשורים בבועה יצרנו פתרון ביניים. המדינה מיקסמה את ההכנסות מקרקעות, הגדילה את הפיתוח של הקרקעות לבניה. שר האוצר החליט על הפסקת הספסור בקרקעות, תהייה ירידה במחירי פיתוח, נייעד את הדירות למי שאין דירה, נמתן את הביקושים על יד העלאת מס רכישה. היום גם סוכמו הכללים של קרן ריט שתאפשר למשקיעי נדל"ן להשקיע בקרנות ואלה שרוצים להשקיע בדירות ישקיעו בקרנות. אנחנו מכוונים להנחה של 200 אלף שקל לדירה".
- 11.דחוף מחאת הדיור (ל"ת)ימי 16/02/2016 23:48הגב לתגובה זו
- 10.חי 12/12/2015 21:26הגב לתגובה זומשקיעים שלא רוצים סיכון.. מוכרים לוקחים רווח.. אחרת יכולים בשנה שנתיים אולי להפסיד מהרווח מאות אלפי שקלים על דירות שעולות יותר ממיליון או מיליון וחצי שקל... הראשונים יצליחו לקחת רווחים הנרדמים..יקחו כאמור פחות..לא יכסה השכירות..
- 9.עד שהמחירים ירדו ב20% הם יעלו ב20% משחק סכום אפס (ל"ת)טומארפורקולו 11/12/2015 09:36הגב לתגובה זו
- 8.מקווה שיטפלו בכל נושא התיווך.הם חלק חשוב בהעלאת מחירי ה (ל"ת)צדוק 07/12/2015 09:26הגב לתגובה זו
- 7.אילנה 07/12/2015 08:49הגב לתגובה זולחשוב קדימה
- 6.מוטי 07/12/2015 01:57הגב לתגובה זוכך שלא ניתן לדבר על ירידה לפחות לא בטווח הקרוב
- 5.בטווח הקצר השוק יעלה או ירד. בטווח הארוך רק יעלה (ל"ת)זאת כל התורה 06/12/2015 21:29הגב לתגובה זו
- 4.שי משקיען 06/12/2015 20:19הגב לתגובה זוסהכ ידשדש עד שיתחילו שוב עליות
- 3.דניאל בן דוד 06/12/2015 18:45הגב לתגובה זוהאם יבנו עד סוף 2016 140,000 דירות לאיכלוס מיידי ? האם יורידו מיסי רכישה,מע"מ ויתר מיסים על ההכנסה ועל החיסכון כדי שיתפנה כסף לרכישת הדירות האלה ?
- 2.כבר לא משקיע 06/12/2015 17:19הגב לתגובה זומחרתי שירה להשקעה ביוני השנה , כי יצאתי בהנחה שבקייץ 2016 מחירה יהיה 10-15אחוז פחות , כך שדמי שכירות לא יכסו הפסד . עכשיו ראיתי שלט למכירה אותו בנין בדירה דומה , מוכר דורש מחיר זהה שמכרתי ויש על מה לדבר . אז זה הכיוון ...
- 1.אבי 06/12/2015 15:41הגב לתגובה זועוד אחד שחושב שהוא יכול לצפות את השוק. מילא קודמיו חשבו או שנתנו לנו לחשוב שיש להם שליטה על השוק, אבל אתה כבר יודע שאנו יודעים שאתה לא קוסם ולא ראש מפלגתך, אז מה אתה מפציץ אותנו בנבואות כאילו וגילו לך משמים מה עומד לקרות. נו, באמת, קצת רצינות. קצת שתיקה לא תזיק. לעשות ובשקט. יתכן שהירידה תפתיע בזמן שהכי לא חשבו עליו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
