מינוף הרסני: המשכנתא התנפחה באופן בלתי נתפס ב-7 שנים - צפו במספרים

מחקר של בנק ישראל בחן מהיכן מגיע הכסף של רוכשי הדירות. "הגידול בהון העצמי התאפשר הודות לעלייה החדה בערך הנכסים"

לירן סהר | 03/12/2014 12:43 (14)

בשנים 2004 - 2011, נמצא שמשקי בית שרכשו דירות אחרי העלייה החדה במחיריהן מימנו את רכישתן על ידי הגדלה משמעותית של היקף המשכנתא והגדלה מסוימת של ההון העצמי, כך עולה ממחקר שערכו ד"ר יואב פרידמן וד"ר סיגל ריבון מחטיבת המחקר של בנק ישראל.

ההון העצמי של נוטלי המשכנתאות עלה מ-356 אלף שקל בממוצע בשנים2004-2006 ל-457 אלף שקל בתקופה של 2009-2011. סך ההלוואות לרכישת דירה עלו מ-375 אלף שקל בממוצע בשנים 2004 ל-2006 ל-557 אלף שקל בשנים 2009-2011, גידול של 49%, או 182 אלף שקל.

משנת 2004 ועד סוף 2011, ובפרט בשנים 2009-2010, עלו מחירי הדירות נומינלית ביותר מ-60%.

החוקרים מצאו כי למרות הגידול של המשכנתא הממוצעת, לא חל שינוי משמעותי בשיעור ההחזר החודשי למשכנתא מתוך ההכנסה. גודל ההחזר החודשי גדל נומינלית רק במעט יותר מ-20%, לעומת 49% בהיקף המשכנתא. זאת, בשל הארכת התקופה לפירעון של המשכנתא בכ-6 שנים בשמונה השנים האחרונות, ירידת הריביות על המשכנתאות, ועלייה מסוימת בהכנסה הריאלית של משקי הבית שרכשו דירות.

התפתחות זו איפשרה לרוכשי הדירות ליהנות מצריכה פרטית ברמה דומה לזו ממנה נהנו רוכשי דירות בתקופה שלפני עליית המחירים. יחד עם זאת, הארכת התקופה של החזרי המשכנתא עשויה להשפיע על ההכנסה הפנויה העתידית של משקי הבית ולכן עשויה גם להשפיע על רמת התצרוכת של רוכשי הדירה (לאחר עליית המחירים) בעתיד.

המחקר עושה שימוש בנתוני סקר הוצאות משקי בית של הלמ"ס לשנים 2004 עד 2011 לניתוח השינויים באופן מימון רכישת הדירות בתקופה זו. ייחודו של סקר הוצאות משקי בית הוא בכך שניתן באמצעותו לקבל מידע על מאפייני הרוכשים, ערך הדירה שנרכשה ואופן מימונה שילוב ייחודי, במיוחד עבור התקופה שלפני שנת 2009.

עוד נמצא על סמך נתוני הסקר כי בין השנים 2004-6 והשנים 2009-11 חלה עליה קלה בהכנסה של כלל רוכשי דירות ביחס להכנסה של כלל האוכלוסייה. בנוסף, נשמרה יציבות יחסית בגיל הממוצע של רוכשי הדירות בהשוואה לכלל האוכלוסייה בין שתי התקופות.

על מנת לבסס את מסקנות המחקר, וכדי לבחון את טיב נתוני סקר הוצאות משק בית, בהתייחס לנתונים על רוכשי דירות, החוקרים מבצעים השוואות שונות של נתוני סקר הוצאות עם נתוני מאקרו ממקורות אחרים. החוקרים מצביעים על המיתאם הגבוה בין נתוני סקר ההוצאות ונתוני רשות המיסים (כרטסת מחירי נדל"ן כרמ"ן) הן לעניין המחיר הממוצע של העסקאות לרכישת דירה והן לעניין התפלגות המחוזות בהן התבצעו העסקאות. כמו כן, החוקרים מצביעים על הדמיון הרב, הן ברמה והן בשיעור השינוי בתקופה הנחקרת, של נתוני המשכנתא הממוצעת על פי סקר ההוצאות ועל פי נתוני הפיקוח על הבנקים (לשלושה בנקים).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
בא 03/12/2014 17:21
הגב לתגובה זו
לבצע רפורמה בנדלן ,לך על תוכנית פשוטה ,כמו ליפתוח את הנדלן לתחרות מחול ,סין ,ככה ביבי לא ידפוק לך את התוכניות , ביבי הור כמו רידיק ,מומחה להישרדות ,וזה קשה איתו,הוא כבר דפק אותך לא מזמן .
10.
רמי 03/12/2014 16:02
הגב לתגובה זו
רכישת דירה הפכה הרבה יותר זולה בעקבות הורדת הריבית של תחילת 2009 ומתן משכנתאות ב 70% פריים ואפילו 100% פריים, וזה איפשר החזר חודשי נמוך ביחס לשכר החודשי, מה שגרם להרבה צעירים להגיד לעצמם "למה שלא נקנה דירה, זה לא יקר בכלל ואפילו זול יותר משכר דירה"
9.
איש אחד 03/12/2014 15:26
הגב לתגובה זו
לא ברור איל הגיעו למסקנה שך גיל ממוצע : אך זוג צעיר לא רוכש דירה? הם לא לפחות חצי מהרוכשים כדי שישוקקלו בממוצע? יתכן ועוד מספרים אינו מדוייקים או אפילו מטעים. בטח לא בדקו כל מיני קומבינות ורישומים שונים משיקולי מיסים ומענקים.
8.
משה 03/12/2014 14:54
הגב לתגובה זו
אני מכיר זוג צעיר עם שתי תינוקות שהבין שהרכבת של ההשתקמות והעתיד פה ברחה להם המחירים האמירו והשארית מהשכר הצטמצם לאפס הוא טיפל בשארית כספו להשגת ויזת הגירה טובה לאוסטרליה על פי נתוניו הטובים ותוך שנתיים שם מיתוך השתכרות רגילה מעבודה הצליחו לקנות בית 4 חדרים על מיגרש של כדונם באיזור טוב במלבורן ושתי מכונייות שאחת מהן חדשה וכניסה לחיים שלוים ללא איום ומתח יומיומי וכל זה בלי הימורים ולקיחת סיכונים
ילדי הזוג יתחתנו עם נוצריות והנכדים יקללו יהודי מסריח (ל"ת)
סע אחי סע 04/12/2014 01:10
הגב לתגובה זו
בא 03/12/2014 17:10
הגב לתגובה זו
לי , ככה קשה לגדל ילדים כשמתיחסים אליהם בצורה עקומה ומרושעת ,אם זה בגן או בבית הספר ,והכי גרוע בחטיבת הביינים .אתה טועה משה . לאנטישמים מחשבות ורגשות אוטומטיים שליליים ליהודים .ויש המון .
7.
ציפי 03/12/2014 14:51
הגב לתגובה זו
למשל בקריית מלאכי אין ודירות זולות ובת"א יש..
ציפי ,מה נולדת אתמול . (ל"ת)
בא 03/12/2014 17:23
הגב לתגובה זו
6.
שמש נחום 03/12/2014 14:36
הגב לתגובה זו
האמת הנכונה ניצולי שואה ניצולו את הילדים מקום המדינה לכן יש לנו חצי מליון ילדים רעבים והשאר חוגגים בעוד עשר הכנסות ליחיד
5.
אבי 03/12/2014 14:35
הגב לתגובה זו
הדירות להשכרה יקרות כי ניצולי שואה עברו לאחוזות ובתים מוגנים וההכנסות פטורות ממס ליליד יחיד זה הפער היום
4.
שולי חן 03/12/2014 14:33
הגב לתגובה זו
לא מבין חצי דבר ודבר אחד. איך עלתה אם המשכנתא צמודה בדרך כלל לריבית מונטרית של בנק ישראל שעומדת היום על כמעט 0 איך
3.
אלון 03/12/2014 14:02
הגב לתגובה זו
בבקשה
2.
כותרת הזויה 03/12/2014 13:41
הגב לתגובה זו
זה אומר שמיר הדירה יחד עם עלות המימון לא השתנתה באופן מהותי וכל העליה ב"מחיר" הדירה נלקח מהירידה בעלויות המימון וכך רוכש דירה לא משלם יותר מהכנסתו לרכישת דירה זהה.
1.
כ 03/12/2014 13:15
הגב לתגובה זו
משום שימכור אותה יקנה אחרת שעלתה באותו יחס. רק המשקיעים הרוויחו.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן