מינוף הרסני: המשכנתא התנפחה באופן בלתי נתפס ב-7 שנים - צפו במספרים

מחקר של בנק ישראל בחן מהיכן מגיע הכסף של רוכשי הדירות. "הגידול בהון העצמי התאפשר הודות לעלייה החדה בערך הנכסים"

לירן סהר | 03/12/2014 12:43 (14)

בשנים 2004 - 2011, נמצא שמשקי בית שרכשו דירות אחרי העלייה החדה במחיריהן מימנו את רכישתן על ידי הגדלה משמעותית של היקף המשכנתא והגדלה מסוימת של ההון העצמי, כך עולה ממחקר שערכו ד"ר יואב פרידמן וד"ר סיגל ריבון מחטיבת המחקר של בנק ישראל.

ההון העצמי של נוטלי המשכנתאות עלה מ-356 אלף שקל בממוצע בשנים2004-2006 ל-457 אלף שקל בתקופה של 2009-2011. סך ההלוואות לרכישת דירה עלו מ-375 אלף שקל בממוצע בשנים 2004 ל-2006 ל-557 אלף שקל בשנים 2009-2011, גידול של 49%, או 182 אלף שקל.

משנת 2004 ועד סוף 2011, ובפרט בשנים 2009-2010, עלו מחירי הדירות נומינלית ביותר מ-60%.

החוקרים מצאו כי למרות הגידול של המשכנתא הממוצעת, לא חל שינוי משמעותי בשיעור ההחזר החודשי למשכנתא מתוך ההכנסה. גודל ההחזר החודשי גדל נומינלית רק במעט יותר מ-20%, לעומת 49% בהיקף המשכנתא. זאת, בשל הארכת התקופה לפירעון של המשכנתא בכ-6 שנים בשמונה השנים האחרונות, ירידת הריביות על המשכנתאות, ועלייה מסוימת בהכנסה הריאלית של משקי הבית שרכשו דירות.

התפתחות זו איפשרה לרוכשי הדירות ליהנות מצריכה פרטית ברמה דומה לזו ממנה נהנו רוכשי דירות בתקופה שלפני עליית המחירים. יחד עם זאת, הארכת התקופה של החזרי המשכנתא עשויה להשפיע על ההכנסה הפנויה העתידית של משקי הבית ולכן עשויה גם להשפיע על רמת התצרוכת של רוכשי הדירה (לאחר עליית המחירים) בעתיד.

המחקר עושה שימוש בנתוני סקר הוצאות משקי בית של הלמ"ס לשנים 2004 עד 2011 לניתוח השינויים באופן מימון רכישת הדירות בתקופה זו. ייחודו של סקר הוצאות משקי בית הוא בכך שניתן באמצעותו לקבל מידע על מאפייני הרוכשים, ערך הדירה שנרכשה ואופן מימונה שילוב ייחודי, במיוחד עבור התקופה שלפני שנת 2009.

עוד נמצא על סמך נתוני הסקר כי בין השנים 2004-6 והשנים 2009-11 חלה עליה קלה בהכנסה של כלל רוכשי דירות ביחס להכנסה של כלל האוכלוסייה. בנוסף, נשמרה יציבות יחסית בגיל הממוצע של רוכשי הדירות בהשוואה לכלל האוכלוסייה בין שתי התקופות.

על מנת לבסס את מסקנות המחקר, וכדי לבחון את טיב נתוני סקר הוצאות משק בית, בהתייחס לנתונים על רוכשי דירות, החוקרים מבצעים השוואות שונות של נתוני סקר הוצאות עם נתוני מאקרו ממקורות אחרים. החוקרים מצביעים על המיתאם הגבוה בין נתוני סקר ההוצאות ונתוני רשות המיסים (כרטסת מחירי נדל"ן כרמ"ן) הן לעניין המחיר הממוצע של העסקאות לרכישת דירה והן לעניין התפלגות המחוזות בהן התבצעו העסקאות. כמו כן, החוקרים מצביעים על הדמיון הרב, הן ברמה והן בשיעור השינוי בתקופה הנחקרת, של נתוני המשכנתא הממוצעת על פי סקר ההוצאות ועל פי נתוני הפיקוח על הבנקים (לשלושה בנקים).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
בא 03/12/2014 17:21
הגב לתגובה זו
לבצע רפורמה בנדלן ,לך על תוכנית פשוטה ,כמו ליפתוח את הנדלן לתחרות מחול ,סין ,ככה ביבי לא ידפוק לך את התוכניות , ביבי הור כמו רידיק ,מומחה להישרדות ,וזה קשה איתו,הוא כבר דפק אותך לא מזמן .
10.
רמי 03/12/2014 16:02
הגב לתגובה זו
רכישת דירה הפכה הרבה יותר זולה בעקבות הורדת הריבית של תחילת 2009 ומתן משכנתאות ב 70% פריים ואפילו 100% פריים, וזה איפשר החזר חודשי נמוך ביחס לשכר החודשי, מה שגרם להרבה צעירים להגיד לעצמם "למה שלא נקנה דירה, זה לא יקר בכלל ואפילו זול יותר משכר דירה"
9.
איש אחד 03/12/2014 15:26
הגב לתגובה זו
לא ברור איל הגיעו למסקנה שך גיל ממוצע : אך זוג צעיר לא רוכש דירה? הם לא לפחות חצי מהרוכשים כדי שישוקקלו בממוצע? יתכן ועוד מספרים אינו מדוייקים או אפילו מטעים. בטח לא בדקו כל מיני קומבינות ורישומים שונים משיקולי מיסים ומענקים.
8.
משה 03/12/2014 14:54
הגב לתגובה זו
אני מכיר זוג צעיר עם שתי תינוקות שהבין שהרכבת של ההשתקמות והעתיד פה ברחה להם המחירים האמירו והשארית מהשכר הצטמצם לאפס הוא טיפל בשארית כספו להשגת ויזת הגירה טובה לאוסטרליה על פי נתוניו הטובים ותוך שנתיים שם מיתוך השתכרות רגילה מעבודה הצליחו לקנות בית 4 חדרים על מיגרש של כדונם באיזור טוב במלבורן ושתי מכונייות שאחת מהן חדשה וכניסה לחיים שלוים ללא איום ומתח יומיומי וכל זה בלי הימורים ולקיחת סיכונים
ילדי הזוג יתחתנו עם נוצריות והנכדים יקללו יהודי מסריח (ל"ת)
סע אחי סע 04/12/2014 01:10
הגב לתגובה זו
בא 03/12/2014 17:10
הגב לתגובה זו
לי , ככה קשה לגדל ילדים כשמתיחסים אליהם בצורה עקומה ומרושעת ,אם זה בגן או בבית הספר ,והכי גרוע בחטיבת הביינים .אתה טועה משה . לאנטישמים מחשבות ורגשות אוטומטיים שליליים ליהודים .ויש המון .
7.
ציפי 03/12/2014 14:51
הגב לתגובה זו
למשל בקריית מלאכי אין ודירות זולות ובת"א יש..
ציפי ,מה נולדת אתמול . (ל"ת)
בא 03/12/2014 17:23
הגב לתגובה זו
6.
שמש נחום 03/12/2014 14:36
הגב לתגובה זו
האמת הנכונה ניצולי שואה ניצולו את הילדים מקום המדינה לכן יש לנו חצי מליון ילדים רעבים והשאר חוגגים בעוד עשר הכנסות ליחיד
5.
אבי 03/12/2014 14:35
הגב לתגובה זו
הדירות להשכרה יקרות כי ניצולי שואה עברו לאחוזות ובתים מוגנים וההכנסות פטורות ממס ליליד יחיד זה הפער היום
4.
שולי חן 03/12/2014 14:33
הגב לתגובה זו
לא מבין חצי דבר ודבר אחד. איך עלתה אם המשכנתא צמודה בדרך כלל לריבית מונטרית של בנק ישראל שעומדת היום על כמעט 0 איך
3.
אלון 03/12/2014 14:02
הגב לתגובה זו
בבקשה
2.
כותרת הזויה 03/12/2014 13:41
הגב לתגובה זו
זה אומר שמיר הדירה יחד עם עלות המימון לא השתנתה באופן מהותי וכל העליה ב"מחיר" הדירה נלקח מהירידה בעלויות המימון וכך רוכש דירה לא משלם יותר מהכנסתו לרכישת דירה זהה.
1.
כ 03/12/2014 13:15
הגב לתגובה זו
משום שימכור אותה יקנה אחרת שעלתה באותו יחס. רק המשקיעים הרוויחו.

צילום: אלונים גורביץ אדריכלים

שאלות ותשובות

האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם

שוק הנדל"ן במשבר - איך זה קרה ומה יהיה בהמשך? תמונת מצב על שוק הדירות המקומי

צלי אהרון | 21/09/2025 21:29

נושאים בכתבה מחירי הדירות

מחירי הדירות בירידה. מתחילת השנה המחירים ירדו ב-5% עד 10% ברוב המקומות בארץ גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה. מדובר בשינוי מגמה אחרי עליות משמעותיות. "לא תהיה קריסה במחירים, אלא המשך ירידה מתונה" העריך ינקי קוינט בשיחה עם ביזפורטל השבוע - ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ". קוינט מסביר שיש מלאי גדול, יש מספיק דירות לכולם ואין סיבה שהמגמה תשתנה.

המחירים יורדים לרוכשים, אבל הקבלנים מנסים לטשטש זאת דרך מבצעי הנחות משמעותיים. אם אתם קונים דירה ב-3 מיליון שקל ומשלמים תוך 6 חודשים זה לא כמו לקנות דירה ב-3 במבצעי 80/20 כשה-80% במסירה ולא צמודים או צמודים חלקית, יש כאן הנחה של 7% לפחות. אבל הקבלן לא מציג אותה - זה 3 מיליון הוא מציג לכולם וככה שומר על המחירים, למרות שאם מגלמים את ההנחה זה באזור 2.8 מיליון שקל.

ובכל זאת זה מחלחל גם למחירי הקבלן. זה צפוי להמשיך, הנה תובנות שאספנו מבכירים בתחום - האם הירידה הזו צפויה להימשך גם בהמשך?

כנראה שכן, לפחות בטווח הקרוב. ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת וחוסר ודאות ימשיכו להכביד על השוק. כל עוד הריבית לא תרד, קשה לראות את המחירים מתייצבים. יחד עם זאת, גורמי מקצוע מזכירים כי ההיצע בישראל מוגבל מאוד והביקוש קשיח בגלל הגידול הדמוגרפי, ולכן לא צפויה ירידת מחירים חדה או מתמשכת לאורך זמן.

עד כמה היקף העסקאות ירד מתחילת השנה?

מאז תחילת השנה נרשמה ירידה דרמטית בהיקף העסקאות והיא התעצמה בחודשים האחרונים. מספר העסקאות ירד בחודשים האחרונים ב-25%-30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, זה בולט בעיקר אצל הקבלנים.

כיצד משפיעה הריבית על קוני הדירות?

להמשך הכתבה לחץ כאן