מינוף הרסני: המשכנתא התנפחה באופן בלתי נתפס ב-7 שנים - צפו במספרים

בשנים 2004 - 2011, נמצא שמשקי בית שרכשו דירות אחרי העלייה החדה במחיריהן מימנו את רכישתן על ידי הגדלה משמעותית של היקף המשכנתא והגדלה מסוימת של ההון העצמי, כך עולה ממחקר שערכו ד"ר יואב פרידמן וד"ר סיגל ריבון מחטיבת המחקר של בנק ישראל.

ההון העצמי של נוטלי המשכנתאות עלה מ-356 אלף שקל בממוצע בשנים2004-2006 ל-457 אלף שקל בתקופה של 2009-2011. סך ההלוואות לרכישת דירה עלו מ-375 אלף שקל בממוצע בשנים 2004 ל-2006 ל-557 אלף שקל בשנים 2009-2011, גידול של 49%, או 182 אלף שקל.

משנת 2004 ועד סוף 2011, ובפרט בשנים 2009-2010, עלו מחירי הדירות נומינלית ביותר מ-60%. החוקרים מצאו כי למרות הגידול של המשכנתא הממוצעת, לא חל שינוי משמעותי בשיעור ההחזר החודשי למשכנתא מתוך ההכנסה. גודל ההחזר החודשי גדל נומינלית רק במעט יותר מ-20%, לעומת 49% בהיקף המשכנתא. זאת, בשל הארכת התקופה לפירעון של המשכנתא בכ-6 שנים בשמונה השנים האחרונות, ירידת הריביות על המשכנתאות, ועלייה מסוימת בהכנסה הריאלית של משקי הבית שרכשו דירות.

התפתחות זו איפשרה לרוכשי הדירות ליהנות מצריכה פרטית ברמה דומה לזו ממנה נהנו רוכשי דירות בתקופה שלפני עליית המחירים. יחד עם זאת, הארכת התקופה של החזרי המשכנתא עשויה להשפיע על ההכנסה הפנויה העתידית של משקי הבית ולכן עשויה גם להשפיע על רמת התצרוכת של רוכשי הדירה (לאחר עליית המחירים) בעתיד. המחקר עושה שימוש בנתוני סקר הוצאות משקי בית של הלמ"ס לשנים 2004 עד 2011 לניתוח השינויים באופן מימון רכישת הדירות בתקופה זו. ייחודו של סקר הוצאות משקי בית הוא בכך שניתן באמצעותו לקבל מידע על מאפייני הרוכשים, ערך הדירה שנרכשה ואופן מימונה שילוב ייחודי, במיוחד עבור התקופה שלפני שנת 2009.

• ירידה של 30% במשכנתאות חדשות ביחס לשיא: 9.64 מיליארד באוגוסט
• הביקוש למשכנתאות ירד ביולי ב-20% - שפל של שנה וחצי

עוד נמצא על סמך נתוני הסקר כי בין השנים 2004-6 והשנים 2009-11 חלה עליה קלה בהכנסה של כלל רוכשי דירות ביחס להכנסה של כלל האוכלוסייה. בנוסף, נשמרה יציבות יחסית בגיל הממוצע של רוכשי הדירות בהשוואה לכלל האוכלוסייה בין שתי התקופות.

על מנת לבסס את מסקנות המחקר, וכדי לבחון את טיב נתוני סקר הוצאות משק בית, בהתייחס לנתונים על רוכשי דירות, החוקרים מבצעים השוואות שונות של נתוני סקר הוצאות עם נתוני מאקרו ממקורות אחרים. החוקרים מצביעים על המיתאם הגבוה בין נתוני סקר ההוצאות ונתוני רשות המיסים (כרטסת מחירי נדל"ן כרמ"ן) הן לעניין המחיר הממוצע של העסקאות לרכישת דירה והן לעניין התפלגות המחוזות בהן התבצעו העסקאות. כמו כן, החוקרים מצביעים על הדמיון הרב, הן ברמה והן בשיעור השינוי בתקופה הנחקרת, של נתוני המשכנתא הממוצעת על פי סקר ההוצאות ועל פי נתוני הפיקוח על הבנקים (לשלושה בנקים).