צירוף ישראל לארגון ה-OECD בשנת 2010 נחשב לתעודת כבוד עבור הכלכלה הישראלית ולרגע נתן לרבים מאיתנו את תחושת השייכות לקבוצת המדינות המתקדמות בעולם. אולם בכל הנוגע למצבם של מרכזי הערים בישראל, אנחנו הרבה יותר קרובים למדינות העולם השלישי.

כמה פעמים עברתם באחד מרחובות ערי גוש דן ושאלתם את עצמכם, למה לא הורסים את הבתים הישנים והכעורים ובונים שכונה חדשה אשר תתאים יותר למיקום והפוטנציאל שיש למתחם כל כך מבוקש? השיטה הקלה ביותר בה נוקטים בישראל היא הקמת שכונות ענק שבלוניות ומבודדות, דוגמת 'אם המושבות' ו'קריית השרון', אשר גוזלות שטחים ירוקים ואינן מאפשרות למרכזי הערים לעבור רנסאנס. מעבר לכך, איך קורה שבאזורים מבוקשים קיימת בנייה נמוכה כשהביקוש למגורים רק עולה והקרקע נמצאת במחסור? ומדוע התושבים והעיריות לא קמים ועושים מעשה לשנות את המצב?

על רקע הגאות במחירי הדיור בישראל ומצוקת הדיור הקיימת, השאלות הנ"ל מקבלות משנה תוקף. מאות אלפי דירות בישראל נבנו בעשורים הראשונים להקמת המדינה בבנייני שיכון ובבניינים בסגנון הייחודי המכונה "רכבת". כיום מדובר במתחמים אשר לרוב נבנו על שטחים נרחבים אשר אינם מתאימים עוד לצרכי המגורים של ימינו, הן מבחינת דרישות הדיירים והן מבחינת הסביבה.

לא מעט תכניות קיימות ליישום תכניות פינוי בינוי במתחמים שכאלה באזורי הביקוש, אולם למרות ההיגיון המתבקש לתמיכה גורפת של כל המעורבים בהתחדשות העירונית, מרבית התוכניות נתקלות במכשולים רבים בדרך ליעד הנכסף ורק קומץ יצא עד היום אל הפועל.

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, בדק במיוחד עבור Bizportal את סטאטוס מייזמי הפינוי-בינוי שאושרו באזור גוש דן וגילה כי קיים פוטנציאל לא ממומש של עשרות אלפי יח"ד, אשר יכולות להתווסף בזמן קצר יחסית למלאי הקיים. יצוין כי הסקירה מתייחסת רק לפרויקטים שאושרו על ידי משרד השיכון ובחלקם עברו אף את אישור הועדות השונות בדרך לקבלת ההיתר המיוחל לתחילת הביצוע. נדגיש כי פוטנציאל תוספת יחידות הדיור בגוש דן באופן כללי, הינו גדול פי כמה ומוערך בלמעלה מ-100 אלף יחידות דיור בסך הכול.

תוספת של כ-9,000 יח"ד בתל אביב, מעל 5,000 יח"ד בבת ים ופתח תקוה

מסקירת המצב בערים השונות, עולה כי הפוטנציאל בתל אביב הוא הגדול ביותר עם תוספת אפשרית של כ-9,000 יח"ד. במקום השני והשלישי נמצאות בת ים ופתח תקוה, כאשר בבת ים התוכניות הקיימות הרבה יותר מתקדמות מבחינה סטטוטורית מאשר בפתח תקוה. יהוד-מונוסון נמצאת במקום הרביעי עם כ-4,500 יח"ד. העיר אשר סוגרת את החמישייה הראשונה היא חולון, אשר למרות הפוטנציאל הגבוה לקידום פרויקטים שכאלה בתחומה, מערימה קשיים כבדים על קידום תכניות שכאלה ברחובותיה. עיריית חולון לא סיפקה נתונים, לכן לפי הערכה גסה ניתן להוסיף כ-3,700 דירות במסגרת פינוי בינוי בעיר.

תהליך אישור תכניות ויציאת פרויקט פינוי בינוי אל הפועל הוא משימה מאתגרת מעין כמוה, אשר מלווה בקשיים רבים החל מהחתמת מספר רב של דיירים לצורך אישורם לביצוע התוכנית, מציאת יזם, אישור הרשויות השונות והמון בירוקרטיה. לא סתם הרבה פרויקטים נתקעים בדרך ומחכים להצלתם ע"י "אביר" בדמות יזם נמרץ או ראש עיר מתחשב. מבין הערים, נציין את קריית אונו, רמת השרון ובת ים, כערים אשר משימת הוצאת התכניות אל הפועל הינה בגדר הסביר.

תוכניות גדולות חסמים גדולים

בין התוכניות הגדולות ביותר בערים שנבדקו, נמצאת התוכנית שהוכרזה לאחרונה לקידום פרויקטי התחדשות עירונית ברחוב אבן גבירול בתל אביב. התוכנית מקודמת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ואושרה על ידה בדצמבר 2012. תוכנית אבן גבירול, כוללת קידום פרויקטים לפינוי-בינוי והגבהת הבניינים (עד 9 קומות מכיכר רבין צפונה ועד 7 קומות מדרום) - שיוסיפו לרחוב 2,850 דירות, רובן בנות 1 ו-2 חדרים, בנוסף ל-3,720 יח"ד הקיימות בו.

תכנית נוספת בת"א היא פינוי בינוי בשכונת נווה עופר, אשר נמצאת בשלבים מקדמיים. לפי התוכנית יהרסו 440 יח"ד במבני שיכון ובנייני 4 קומות ישנים ובמקומן יבנו 2,130 יח"ד חדשות ב-16 מגדלים. התוכנית בשטח כולל של כ-58 דונם ותחייב גם שדרוג התשתיות בשכונה ותוספת מבני ציבור.

תכנית גדולה בבת ים, כוללת כ-20 דונם וממוקמת בשכונת רמת יוסף באזור קניון בת ים. במסגרת הפרויקט יפונו 27 בניינים שנבנו בשנות ה-60 ובהם 420 דירות שיכון. במקומם צפויים להיבנות כ-14 מגדלים בגובה 40 קומות בממוצע (כ-2,200 יח"ד).

גבעת שמואל - סאגה משפטית ללא סוף

בגבעת שמואל בשכונת גיורא, קיימת תכנית אשר מתעכבת כבר כ-15 שנה בגלל מאבקים משפטיים בין החברה שזכתה במכרז לביצוע הפינוי בינוי לבין מוסדות המדינה, כאשר קיים צו בית משפט שמונע מהתושבים להתקשר עם יזם אחר כדי לקדם את הפרויקט. מדובר במתחם בשטח של כ-53 דונם ובו 540 יחידות דיור בשיכוני רכבת מוזנחים וישנים. לפי הערכה שמרנית של יחס פינוי בינוי של 1:3, ניתן יהיה לבנות במתחם כ-2,200 יח"ד עם סיום הסאגה המשפטית במקום.

תוכנית אחרת היא במתחם שטרית בפתח תקוה, במסגרתה אמורים להיהרס 426 יח"ד קיימות ולהיבנות כ-2,000 יח"ד חדשות. התוכנית נמצאת כיום בשלבים מקדמיים ותקועה עקב הסתלקות היזם אשר קידם את הפרויקט מול הדיירים והרשויות, לפני מספר חודשים.

לסיכום, עציוני טוען, כי "בתקופה בה מדברים על מחסור גדול בהיצע של דירות באזורי הביקוש, תוכניות פינוי בינוי הן תשובה מצוינת לבעיה עם פוטנציאל של קרוב ל-50 אלף יח"ד בגוש דן. המרוויחים מהתחדשות עירונית זו הם, למעשה, כולנו. כאשר תכניות אלה צפויות לספק מענה לביקוש הקיים לדיור, להפחית לחצים לעליית מחירים, לתרום לשיפור פני הערים, לאיכות חיים טובה יותר לדיירים, לביטחונם (ממ"ד ומוכנות לרעידות אדמה), לניצול טוב יותר של משאבי הקרקע ולתרום לצמיחת הכלכלה המקומית."

כתבות מעניינות נוספות:

דרשו 1.74 מ' ש' על 4 חד' בכפר סבא, כמה קיבלו לאחר 5 חודשים?

לעשירים בלבד: באיזו עיר נמכרה דירת גן 6 חדרים ב-7.8 מיליון שקל?

לימי מצוקת הדיור: דירות באזור המרכז (גם בת"א) בפחות ממיליון שקל