תקוע חזק: 46 אלף דירות במתחמי פינוי בינוי בגוש דן כבר אושרו לבנייה אבל תקועות - ומה קורה בעיר שלכם? כנסו...
צירוף ישראל לארגון ה-OECD בשנת 2010 נחשב לתעודת כבוד עבור הכלכלה הישראלית ולרגע נתן לרבים מאיתנו את תחושת השייכות לקבוצת המדינות המתקדמות בעולם. אולם בכל הנוגע למצבם של מרכזי הערים בישראל, אנחנו הרבה יותר קרובים למדינות העולם השלישי.
כמה פעמים עברתם באחד מרחובות ערי גוש דן ושאלתם את עצמכם, למה לא הורסים את הבתים הישנים והכעורים ובונים שכונה חדשה אשר תתאים יותר למיקום והפוטנציאל שיש למתחם כל כך מבוקש? השיטה הקלה ביותר בה נוקטים בישראל היא הקמת שכונות ענק שבלוניות ומבודדות, דוגמת 'אם המושבות' ו'קריית השרון', אשר גוזלות שטחים ירוקים ואינן מאפשרות למרכזי הערים לעבור רנסאנס. מעבר לכך, איך קורה שבאזורים מבוקשים קיימת בנייה נמוכה כשהביקוש למגורים רק עולה והקרקע נמצאת במחסור? ומדוע התושבים והעיריות לא קמים ועושים מעשה לשנות את המצב?
על רקע הגאות במחירי הדיור בישראל ומצוקת הדיור הקיימת, השאלות הנ"ל מקבלות משנה תוקף. מאות אלפי דירות בישראל נבנו בעשורים הראשונים להקמת המדינה בבנייני שיכון ובבניינים בסגנון הייחודי המכונה "רכבת". כיום מדובר במתחמים אשר לרוב נבנו על שטחים נרחבים אשר אינם מתאימים עוד לצרכי המגורים של ימינו, הן מבחינת דרישות הדיירים והן מבחינת הסביבה.
לא מעט תכניות קיימות ליישום תכניות פינוי בינוי במתחמים שכאלה באזורי הביקוש, אולם למרות ההיגיון המתבקש לתמיכה גורפת של כל המעורבים בהתחדשות העירונית, מרבית התוכניות נתקלות במכשולים רבים בדרך ליעד הנכסף ורק קומץ יצא עד היום אל הפועל.
תוספת של כ-9,000 יח"ד בתל אביב, מעל 5,000 יח"ד בבת ים ופתח תקוה
מסקירת המצב בערים השונות, עולה כי הפוטנציאל בתל אביב הוא הגדול ביותר עם תוספת אפשרית של כ-9,000 יח"ד. במקום השני והשלישי נמצאות בת ים ופתח תקוה, כאשר בבת ים התוכניות הקיימות הרבה יותר מתקדמות מבחינה סטטוטורית מאשר בפתח תקוה. יהוד-מונוסון נמצאת במקום הרביעי עם כ-4,500 יח"ד. העיר אשר סוגרת את החמישייה הראשונה היא חולון, אשר למרות הפוטנציאל הגבוה לקידום פרויקטים שכאלה בתחומה, מערימה קשיים כבדים על קידום תכניות שכאלה ברחובותיה. עיריית חולון לא סיפקה נתונים, לכן לפי הערכה גסה ניתן להוסיף כ-3,700 דירות במסגרת פינוי בינוי בעיר.
תהליך אישור תכניות ויציאת פרויקט פינוי בינוי אל הפועל הוא משימה מאתגרת מעין כמוה, אשר מלווה בקשיים רבים החל מהחתמת מספר רב של דיירים לצורך אישורם לביצוע התוכנית, מציאת יזם, אישור הרשויות השונות והמון בירוקרטיה. לא סתם הרבה פרויקטים נתקעים בדרך ומחכים להצלתם ע"י "אביר" בדמות יזם נמרץ או ראש עיר מתחשב. מבין הערים, נציין את קריית אונו, רמת השרון ובת ים, כערים אשר משימת הוצאת התכניות אל הפועל הינה בגדר הסביר.
תוכניות גדולות חסמים גדולים
בין התוכניות הגדולות ביותר בערים שנבדקו, נמצאת התוכנית שהוכרזה לאחרונה לקידום
תכנית נוספת בת"א היא פינוי בינוי בשכונת נווה עופר, אשר נמצאת בשלבים מקדמיים. לפי התוכנית יהרסו 440 יח"ד במבני שיכון ובנייני 4 קומות ישנים ובמקומן יבנו 2,130 יח"ד חדשות ב-16 מגדלים. התוכנית בשטח כולל של כ-58 דונם ותחייב גם שדרוג התשתיות בשכונה ותוספת מבני ציבור.
תכנית גדולה בבת ים, כוללת כ-20 דונם וממוקמת בשכונת רמת יוסף באזור קניון בת ים. במסגרת הפרויקט יפונו 27 בניינים שנבנו בשנות ה-60 ובהם 420 דירות שיכון. במקומם צפויים להיבנות כ-14 מגדלים בגובה 40 קומות בממוצע (כ-2,200 יח"ד).
גבעת שמואל - סאגה משפטית ללא סוף
בגבעת שמואל בשכונת גיורא, קיימת תכנית אשר מתעכבת כבר כ-15 שנה בגלל מאבקים משפטיים בין החברה שזכתה במכרז לביצוע הפינוי בינוי לבין מוסדות המדינה, כאשר קיים צו בית משפט שמונע מהתושבים להתקשר עם יזם אחר כדי לקדם את הפרויקט. מדובר במתחם בשטח של כ-53 דונם ובו 540 יחידות דיור בשיכוני רכבת מוזנחים וישנים. לפי הערכה שמרנית של יחס פינוי בינוי של 1:3, ניתן יהיה לבנות במתחם כ-2,200 יח"ד עם סיום הסאגה המשפטית במקום.
תוכנית אחרת היא במתחם שטרית בפתח תקוה, במסגרתה אמורים להיהרס 426 יח"ד קיימות ולהיבנות כ-2,000 יח"ד חדשות. התוכנית נמצאת כיום בשלבים מקדמיים ותקועה עקב הסתלקות היזם אשר קידם את הפרויקט מול הדיירים והרשויות, לפני מספר חודשים.
לסיכום, עציוני טוען, כי "בתקופה בה מדברים על מחסור גדול בהיצע של דירות באזורי הביקוש, תוכניות פינוי בינוי הן תשובה מצוינת לבעיה עם פוטנציאל של קרוב ל-50 אלף יח"ד בגוש דן. המרוויחים מהתחדשות עירונית זו הם, למעשה, כולנו. כאשר תכניות אלה צפויות לספק מענה לביקוש הקיים לדיור, להפחית לחצים לעליית מחירים, לתרום לשיפור פני הערים, לאיכות חיים טובה יותר לדיירים, לביטחונם (ממ"ד ומוכנות לרעידות אדמה), לניצול טוב יותר של משאבי הקרקע ולתרום לצמיחת הכלכלה המקומית."
כתבות מעניינות נוספות:
- 19.19 14/07/2013 20:56הגב לתגובה זומה קורה עם פינוי ובינוי שכון המועצה רמת השרון ??? סחבת של כ-20 שנה.... את מי צריך למרוח....
- 18.ל 24/05/2013 03:10הגב לתגובה זוhttp://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000735965
- 17.פרג אהובה 30/04/2013 14:21הגב לתגובה זופשע שלא מקיימים את תכנית הפינויי בינוי בגבעת שמואל לא פלא שאנשים אלה יטענו לקיפוח אם היה להם כסף ואגדנה כבר מזמן היו מפנים את המקום הזה שהעולב זועק שם מכל כוון ובעיקר כשהפתרון יעשה טוב לכל הצדדים לא יקום אחד מתוכנו שיזעק את זעקתם?...אפל גנב והתושבים משלמים את המחיר ראש עיריית גבעת שמואל תעשה משהו בידך הדבר תן אופק לאנשים שחיים שם..ואולי תהיה להם גאוות יחידה ולא כמו שאנחנו גדלנו בבושה גדולה...
- 16.אבי - אזור 12/02/2013 17:12הגב לתגובה זוביישוב אזור יש תוכנית בקפלן מאושרת כבר 12 שנה,המנהל דורש סכום אסטרונומי והעסקה כרגע תקועה.. ראש המועצה פכטר הרים כבר ידיים,כנראה כבר לא ייבחר לעוד קדנציה.
- 15.החסם העיקרי זה תושבים שמסרבים לחתום ורוצים "להוציא" עוד (ל"ת)הנה החסם 10/02/2013 14:56הגב לתגובה זו
- 14.אנונימי 08/02/2013 13:41הגב לתגובה זוכל העוסקים בענף בועדות המחוזיות ובעיריות לגור בדירות שלא יעמדו ברעידת אדמה תראו איך זה יתחיל לזוז
- יש מצב שהאחריות תיפול על ראש העיר אישית (ל"ת)אלא מה... 12/02/2013 14:07הגב לתגובה זו
- 13.עדו 08/02/2013 11:32הגב לתגובה זוהגידול של האוכלוסיה ולא צריך יהיה לבנות כל שנה 45,000 דירות חדשות. אז עם כל הכבוד לאנליסטים, הבעיה אינה הנדל"ן אלא הילודה.
- קליפ 09/02/2013 16:32הגב לתגובה זואבל שיגורו באוהלים כמו יעקב אבינו (עד לא מזמן!)
- 12.יעקב 06/02/2013 13:33הגב לתגובה זומוטי נגד ביצוע פרויקטי פינוי בינוי בחולון
- צריכים להיות סבלניים עוד מעט בחירות (ל"ת)חושש להזדהות 08/02/2013 15:05הגב לתגובה זו
- 11.sui 06/02/2013 12:36הגב לתגובה זואת הפרוייקט,,,,העלוב שבעלובים....מכער את כל הסביבה, ובכלל,,,,לך תחפש בית קפה נורמלי בחולון....ובשכונות,,,נושא קיימות מדרבן לנגישות קרובה של חנויות,בתי מסחר בסביבה הקרובה...רק לא בשכונות.
- 10.אורי 05/02/2013 22:43הגב לתגובה זוהתחזוקה יקרה מאד. מגורים במגדלים יספקו פתרון לעשירון עליון, אבל העשירונים הנוספים לא יוכלו לממן עלות כה גבוהה. התוצאה: לא יהיו קונים לדירות, המחיר יהיה כה נמוך שלא ישתלם להמשיך בפינוי בינוי הזה. הפתרון היחיד: הדיירים יממנו לבד בנייה מחדש של הבנין. ישלמו את מחיר ההריסה והבנייה, אבל לא את הקרקע ולא מסים. יקבלו דירה חדשה 100 מ"ר במרכז תל אביב במחיר 700,000 ש"ח.
- 9.מה מגדל שוקי הון עדיין חיים? (ל"ת)רוני 05/02/2013 17:18הגב לתגובה זו
- חיים ובועטים (ל"ת)שועל שוק 05/02/2013 23:55הגב לתגובה זו
- 8.xipr28 05/02/2013 15:37הגב לתגובה זוברמת גן באזור רמת השיקמה פארק לאומי ניתן לבנות אלפי יחידות שאושרו והוקפאו ע"י ערית ר"ג בעריה פועלים כוחות פוליטים ואינטסים זרים מונעים אישור תוכניות הכול מנימוקים לא עננינים חיים כהן מהנדס העיר מסתובב בעיר בפחד ואינו עושה דבר כדי להזיז תוכניות לאישור כבר עשר שנים
- 7.נועם 05/02/2013 14:52הגב לתגובה זוכפי שרכב צריך לעבור טסט כל שנה כדי לדאוג לתקינותו, יש לדאוג שבניין יהיה ראוי למגורים, המדינה יכולה לכפות פגיעה בקניין אם מדובר בהצלת חיי אדם
- 6.התנהגות מכוערת 05/02/2013 14:34הגב לתגובה זוהתנהגות כל כך מכוערת בפינוי בינוי מקימים מגדלים יוקרתיים במקום שכונות זולות שניתן היה להתגורר בהן לשקם קצת ולאפשר לגור בזול
- 5.אשר 05/02/2013 14:06הגב לתגובה זוביוספטל מול הקניון יש כמה דיירים שחושבים לתפוש את מצלאווי בביצים אבל הם לא יודעים שאם הוא יתן לאחד הוא צריך לתת לכולם בסך הכל מקבלים דירה הרבה יותר טובה עם ערבויות ושכר דירה עד הבניה
- משה 12/02/2013 09:34הגב לתגובה זואני גר קומה ראשונה מצלאאי רוצים לתת לי דירה קומה שניה ולזה מהקומה רביעית שדירתו שווה פחות רוצים לתת קומה רביעית למה זה? קומה ראשונה שווה קיום יותר
- הדירה הגבוהה שווה יותר כי הגג מצמד אליה (ל"ת)גבוה עדיף בפינוי בינ 12/02/2013 13:53
- 4.אבי 05/02/2013 13:33הגב לתגובה זוגם לראש עירית ראשלצ דב צור לא חסר ישנה שכונה בשם נווה אליהו שאפשר להקים שם 10000 יחידות דיור המיקןם הכי טוב שייש קוב לסינימה סיטי לקניון הזהב אבל החלם דב צור מתעקש לא לקדם כלום בשכונה הדבר שהכי הוא מתאמץ לעשות זה לתקן מדרכות וכבישים זהו זה כל מה עושה נעול לא לקדם את השכונה לשום מקום
- לצור יש זמן עד לבחירות הקרובות,אח"כ,אלוהים גדול... (ל"ת)אליהו 05/02/2013 16:55הגב לתגובה זו
- 3.משה 05/02/2013 13:04הגב לתגובה זולמה לא להרוס את כל ג'סי כהן, תל גיבורים, הבלוקונים ולהקים שכונות ראויות למגורים? איכזבת מוטי ששון, העיר היחידה שלא מקדמת התחדשות עירונית כלל, תלמד מבת ים
- מה רוצים ממוטי-בסה"כ התקציב מאוזן... (ל"ת)ר.עיר לא מתעורר 05/02/2013 16:56הגב לתגובה זו
- 2.נתי 05/02/2013 13:01הגב לתגובה זותחשבו מה יקרה אם יוסיפו רק מחצית מכמות הדירות, צריך להתחיל לעבור לבאר שבע ולפתח את הנגב או לחילופין להקים תחבורה ציבורית ברמה מערב אירופית
- 1.אסף 05/02/2013 13:00הגב לתגובה זומעבר לזה, האישור צריך להישאר ברמת הרשות המקומית בוועדה אחת, חייבים להעיף את הבירוקרטיה האיומה
- עמית 05/02/2013 14:49הגב לתגובה זושמחזיק את הנכס באופן חוקי. מי אתה בכלל שתגיד מה מותר ומה אסור. דירה שלי אני מחליט
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
.jpeg "דירות חדשות")
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.
