נתניהו יטפל במחדל הדיור? 9 מהלכים להוזלת מחירי הדירות לממשלה החדשה
משנת 2009, עם תחילת כהונתו הראשונה של ראש הממשלה בנימין נתניהו, זינקו מחירי הדירות בישראל בכמעט 40%, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אין להאשים את הממשלה הנוכחית בלבד במחדל הטיפול בשוק הדיור, אלא גם את קודמיו אשר לא השכילו להכין תוכנית ארוכת טווח ליצירת שיווי משקל בביקוש ויציבות מחירים.
תוצאות הבחירות ה-19 ונסיקתה של מפלגת 'יש עתיד' בראשותו של יאיר לפיד, אשר הבטיחה להפחית את מחיר הדירות בכ-35% ו-150 אלף דירות להשכרה תוך 10 שנים, מספקות לרבים תקווה להצליח לרכוש דירה. אז מה על הממשלה הבאה לעשות כדי לשפר את המצב? Bizportal שוחח עם ארבעה עורכי דין שסיפקו מספר פתרונות:
עו"ד אייל קוצ'ינסקי, שותף במשרד אברהם בר ושות':
1. רפורמה במנהל מקרקעי ישראל : כ- 93% מהמקרקעין במדינה (כ- 22 מליון דונם) מנוהלים ע"י מנהל מקרקעי ישראל ואיננו בבעלות פרטית. יש להעביר חלק משמעותי ככל היותר מן המקרקעין שבניהול המנהל לידיים הפרטיות אשר ממילא מחזיקות בקרקע בפועל, אך במעמד של חוכרים. הממשק היומיומי הנדרש מאת חוכרי קרקעות לצורך קידום פעולות פשוטות ביותר הנדרשות למשק (החל ממכירה ושיעבוד וכלה בקידום תוכניות לבניה עליהם), הינו גורם המעכב באופן משמעותי את הפיתוח ואת זמינות המקרקעין לבניה, דבר שהינו צו השעה.
2. תוספת משרות ותקציבים למוסדות התכנון: צוואר בקבוק משמעותי בקידום ואישור תכניות למגורים הינו מוסדות התכנון העמוסים לעייפה. חוק התכנון והבניה קובע, כי בזמן שהועדות המקומיות הן המוסמכות להוציא היתר בניה, הרי שהתכנון עצמו (למעט בסוגיות שוליות) שמהווה תנאי להוצאת היתרי בניה, נמצא כל כולו בסמכות הועדות המחוזיות. לפיכך, ועדות אלו מטפלות בכל תכנית המוסיפה אחוזי בניה, החל מסגירת מרפסת או תוספת חדר לבית מגורים, וכלה בהפשרת קרקע חקלאית לבניית אלפי יחידות דיור. לאחרונה, הוקמה ועדה מיוחדת לדיור לאומי (הידועה בשם ול"ל), ואף הועדות המחוזיות החלו לתעדף תוכניות בהתאם לחשיבותן.
עו"ד דפנה איציקוביץ, אחראית תחום הנדל"ן במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז :
3. נקיטת צעדים לעידוד פרויקטים של "פינוי בינוי" ולהסרת החסמים המעכבים את הוצאתם לפועל: על הצעדים הללו לכלול תיקוני חקיקה בכל הקשור להליכי התכנון והבניה ובמסגרת זו לקבוע מסלול יעודי ומקוצר לאישור תוכניות לפרויקטים מסוג זה, וזאת לצד תיקוני חקיקה שיתמודדו עם יתרת החסמים המאפיינים פרויקטים מסוג זה, ובראש ובראשונה בכל הקשור ל"דיירים סרבנים", בדומה לתיקוני החקיקה שנעשו לאחרונה לגבי הרוב הנדרש לביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 (הריסה ובניה). רוב פרויקטי פינוי בינוי יבוצעו במרכזי הערים בגוש דן ובכך יתנו מענה לביקוש הרב לדירות באזורים הללו.
4. קידומם של פרויקטים לבניית דירות להשכרה לטווח ארוך כאלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה על ידי זוגות צעירים: הקידום יכול ויעשה באמצעות תמריצי מיסוי לצד הנחיות מחייבות להקצאת אחוז מסוים מהדירות שיאושרו לבניה למטרת השכרה. ניתן גם להכליל קריטריונים דומים במסגרת מכרזי מינהל מקרקעי ישראל לשיווק הקרקעות.
5. הכרה בריבית על המשכנתאות כהוצאה מוכרת במס: במצב של מחירי הדירות כיום, זוגות צעירים נדרשים להון עצמי גבוה מאוד לצד נטילת הלוואות מהבנקים למשכנתאות בסכומים גבוהים המטילים עליהם החזרים חודשיים בלתי סבירים. בשל החשש להעדר יכולת ההחזר, נמנעים זוגות צעירים מלרכוש את הדירות. הכרה בריבית תעזור במידה מסוימת להתמודד עם בעיה זו.
עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל תחום מיסוי מקרקעין במשרד אלתר עורכי דין:
6. החזר חלקי של המע"מ בגין רכישת דירה ראשונה: תוגדר אוכלוסיה זכאית שתקבל החזר מע"מ על רכישת דירה. רצוי שהזכאים לא יקבלו פטור ממע"מ כדי למנוע סיטואציה שהיתרון מהטבת המס ינוצל בעיקר על ידי החברות הקבלניות. ההחזר יותנה בתנאים שימנעו ניצול לרעה, כגון שימוש בדירה למגורי הרוכשים עצמם ולמשך תקופה מינימלית.
עו"ד רם א. גמליאל, מתמחה במשפט מסחרי:
7. טיפול בכישלון תכנית תמ"א 38: תכניות תמ"א 38 נענו בקול ענות חלושה על-ידי הציבור. היעדר יכולת האכיפה, עידוד ה"סחטנות" של מקצת הדיירים, הסחבת במתן האישורים והבירוקרטיה הרבה והמיותרת המלווה כל פרויקט הובילו לכך שעד כה חוזקו עשרות בניינים בלבד. יש צורך לעדכן את התוכנית ולהתאימה לתופעת הסחטנות והסחבת. על המדינה לעודד, ובמקרים מסויימים בהם ברור כי המבנה עשוי להיות מסוכן לאלץ, את הדיירים לפנות לאפיק של תמ"א 38 ולהגביר את הסנקציות כנגד התנגדויות סרק שנועדו רק כאמצעי לחץ.
8.תוכנית מתאר ארצית חדשה שמכוונת לבעיות העכשוויות: האתגרים של הורדת מחירי הדיור באזורי הביקוש מחייבים מחשבה מחודשת ותכנון ארצי של מראה פני ערי ישראל. יש צורך בציפוף, בנייה רוויה חכמה המאפשרת הוספת יחידות דיור מחדו איכות חיים ותכנון תחבורתי מאידך, של הערים והפניית הפריפריה הבינונית והרחוקה לאזורי מגורים מרווחים. ללא תוכנית מתאר ארצית חדשה, המעבירה את היוזמה למדינה, משימות אלו לא יוגשמו.
9. שינוי הגדרות "דיור בר השגה": כיום, בטעות, כאשר מכוונים לבניית דיור בר-השגה מתכוונים, על פי רוב, לדירות קטנות (כ-3 חדרים). דירות אלו אינן נותנות מענה הולם למשפחות לטווח הארוך ולמעשה יוצרות בידול של הדירות הקטנות מהדירות הגדולות ובכך הופכות את הצורך ארוך הטווח (דירות 4-5 חדרים) ל"דירות יוקרה" בפוטנציה ולמעשה מלבד דחיית הבעיה בכמה שנים לא ניתן פתרון אמיתי למעמד הביניים. דיור בר השגה צריך להיות דיור רלוונטי לשנים ולא רק לזוגות עם ילד אחד. צריך ללמוד את הצרכים ולהכין הגדרות רלוונטיות למאה ה-21 ולא של שנות ה-50 של המאה הקודמת.
כתבות מעניינות נוספות:
- 33.שנה דמגוגיה להרצת פראייר=בועה בפיצוץ בפני האשמים!!!!!!! (ל"ת)נדלן=בועה בפיצוץ 03/02/2013 13:17הגב לתגובה זו
- 32.האופי היהודי להריץ מחירים די כבר לכיעור משכירים (ל"ת)בגלל זה שונאים אותנו 03/02/2013 09:32הגב לתגובה זו
- תמיד יש את אלו שלא רואים בראי אבל זה נכון (ל"ת)צריך להפסיק משכירים 03/02/2013 10:01הגב לתגובה זו
- 31.לעצור את רשעות משכירי הדירות (ל"ת)זכויות כמו באירופה 03/02/2013 09:06הגב לתגובה זו
- 30.שורש הרע הו א אופי הבעלים להרצת מחירים להגביל בחוק (ל"ת)זכות דיור קודמת 03/02/2013 09:04הגב לתגובה זו
- 29.לפני הכל, מיסוי כבד על בית שני והלאה, להציף בקרקע לבניה (ל"ת)בזפורטל, יש עוד 10 פ 03/02/2013 08:28הגב לתגובה זו
- 28.מיקה 03/02/2013 08:08הגב לתגובה זוהחלפת מאות אלפי דירות שיכונים ישנות במררכזי הערים היא בודאי התשובה לנושא הדיור בארץ. ולא רק בגלל הגידול העצום האפשרי בהיצע ולכן בגלל התמורה בהורדת המחירים באזורי הביקוש. הרי החלפת האזורים המוזנחים והמכוערים והמיושנים הללו תתרום בכל הרמות החברתיות והכלכליות הרלוונטיות. אך הבעיה היסודית היא שתכנון העקרים נתון ב ל ע ד י ת בידי ראשי הערים והמנגנון הניהולי של העירייה. הועדה המחוזית לא יכולה לכפות על הערים תכנון שאין הן חפצות בו. וגם אם יש רוב נגדן בועדה המחוזית הן יכולות להתנכל לתכנית ברמה המקומית שנים רבות. בגל האחרון של תכניות המתאר העירוניות העיריות מקצות פתרונות פינוי בינוי במשורה צרה ביותר. לנגד עיניהם, כנראה, תפישה של עיר לא צפופה עם שימור המרקם הקיים בה. ויש גם את השיקול התקציבי לפיו ההכנסות מארנונה מהדירות החדשות לא מכסות את סך עלות השירותים העירוניים שהעיריות צריכות לספק לתושבים החדשים. כלומר, המדיניות הממשלתית אין לה אחיזה והשפעה ברמת השלטון המקומי! חסר תכנון מתארי ותקציבי אחוד ושלם! צריך שחוק ממשלתי יחייב את כל הרמות השלטוניות לפעול על פי המדיניות המוכתבת בראית טובת כלל המשק.
- 27.א.מ 03/02/2013 08:01הגב לתגובה זו"מומחה" לא הזכיר טיפול בצד הביקוש,למה?כי הם מחזיקים בעצמם במספר דירות?סבסוד משכנתאות או כל צורה אחרת תגרום לנהירה מחודשת לדירות ולעליה מחודשת במחירים בעקבות הביקוש.
- 26.אבי 03/02/2013 07:16הגב לתגובה זויש מס רכישה - יש מס שבח - יש היטלי השבחה - יש אגרות בניה - ויש גם מ.ע.מ כל המיסים האלו יכולים להגיע ל 60-70 אחוז מערך הקרקע - אז איך רוצים שמחירי הדירות ירדו ? ממשלה סחטנית וארכזרית ! יש למסות דירות להשקעה !! ולהוריד מסי מקרקעין לעודד מכירה ובניה !
- 25.האופטימי 03/02/2013 06:40הגב לתגובה זומלחמה עם איראן-חיזבאללה תוזיל את מחירי הנדל"ן בצורה משמעותית. מלחמה כזאת היא בלתי נמנעת והיא תתרחש עוד השנה!
- 24.עצה מספר 9 כל כך נכונה. זה אמור להיות ברור מאליו. (ל"ת)גם עצה 6 טובה 03/02/2013 00:59הגב לתגובה זו
- 23.מיסוי 02/02/2013 23:57הגב לתגובה זומהו המס נטו לכל דירה שנרכשת? הממשלה לא תירה לעצמה ברגליים, ע"י הורדת עלות הדירות כדי לא להקטין את הכנסות המיסים ועוד בתקופה שבה הגירעון הוא 15 מיליארד שח. לא תהיה הורדת מחירים, לפחות לא עכשיו (אחרי בחירות, גרעון מהכנסה ממיסים).
- 22.הדבר היחידי שיעזור זה למנוע מזרים לקנות בית בישראל (ל"ת)אחד שבאמת מבין 02/02/2013 23:28הגב לתגובה זו
- 21.בדיק כמו שטיפל בהובלות פרטיות בכהונה הראשונה (ל"ת)זהירות עושקים 02/02/2013 22:36הגב לתגובה זו
- 20.משה 02/02/2013 22:18הגב לתגובה זולעורכת דין איצקוביץ ולכולם אנחנו מחכים 3 שנים לפנוי בנוי 2 בניני רכבת שלא יעמדו ברעידת אדמהואין ממדים ואין מקלטים ברמת גן ולא נותנים לנו להגיע לוועדה מקומית אלא רק אחרי הבחירות לעיריה בעוד 10 חדשים תשאלו את מהנדס העיר השפן
- עדי 03/02/2013 16:26הגב לתגובה זואם הרצונך לשמוע פרטים נא צור עימי קשר. 0525992127 עדי
- תמצאו קודם קבלן שישחד את האנשים בעירייה ככה זה הולך (ל"ת)אנונימי 03/02/2013 08:29הגב לתגובה זו
- 19.יעקב 02/02/2013 21:01הגב לתגובה זו1. להעיף את אטיאס וש"ס ממשרד השיכון. 2. להטיל מס על השכרת הדירה. 3. להנהיג משכנתאות לזוגות צעירים באחריות ממשלה או הנחה בהחזר משכנתא. 4. לשנות קריטריונים לזכאות לדירה (לא עוד העדפה לנשואים מגיל 18 ). 5. לבטל את המבצע של מחיר למשתכן (מה זה? מפעל הפיס ?). 6. לתת אשראי לקבלנים באחריות ממשלה. 7. דיווח מס שנתי לכל האוכלוסיה.
- 18.כלכלן 02/02/2013 20:20הגב לתגובה זוהיא מעודדת אנשים לקחת משכנתאות גדולות
- 17.אחד שבקיא 02/02/2013 20:18הגב לתגובה זו1. מס רכוש על דירה שנייה ומעלה 2. העלאת מס רווחי נדלן 3. הורדת מס רווחי בורסה
- 16.גולן 02/02/2013 20:16הגב לתגובה זווהילודה הכי גדולה בעולם
- מתי תפסיק עם המנטרה המטומטמת ? (ל"ת)אריק 02/02/2013 21:39הגב לתגובה זו
- 15.קליפ 02/02/2013 19:56הגב לתגובה זוכמובן לא כולל את כל 120 ח"כ שיש להם עשרות דירות להשכרה...
- 14.ברנדון 02/02/2013 18:28הגב לתגובה זווצעד בכיוון הנכון. כל השאר בבל"ת ועו"ד גמליאל בכלל מדבר מהאינטרסנטיות הפרטית שלו. את מי שצריך לראיין זה לא עו"ד ולא מומחים בשם עצמם, אלא 4 קבלנים קטנים עצמאיים הנלחמים בעור שיניהם כדי להתפרנס
- 13.א 02/02/2013 18:19הגב לתגובה זויש להיזהר ולא להתלהם כי משבר בענף הנדלן יגרור את כל המשק לקריסה כלכלית.הבנקים יציגו הפסדים , לא יתנו אשראי ,עסקים יפלו כמו זבובים בזה אחר זה ואז יגיעו פיטורים המוניים. רבותי זהירות ולשמור על איפוק !
- 12.ללירן סהר לשאלתך הוא לא יטפל לא כדאי לו (ל"ת)אנונימי 02/02/2013 18:01הגב לתגובה זו
- 11.אנונימי 02/02/2013 17:58הגב לתגובה זותמא 38 זה דבר מוזר שאין באף מקום בעולם . יש להרוס מבנים ולבנות מחדש תוך כדי יצירת חניות! אבל משום מה לא רוצים בזה
- אנונימי 02/02/2013 21:11הגב לתגובה זובשנות החמישים הבינו שאין ברירה וביצעו תמא 38 אדיר. כל הקומות הרביעיות שם הן תוספת מאוחרת שהצילה את הנדל"ן ואת העיר. לא לדבר שטויות בלי לדעת ולבדוק...
- 10.Dor ביבייהו לא יטפל 02/02/2013 17:55הגב לתגובה זולאחור החלה ימיך ספורים זגזגן פחדן נגרר ולא מוביל .נתלה באילנות גבוהים, כמו בן גוריון .אתה אפילו לא שערה אחת משערות ראשו החכם.מלכך פינכה..
- ברנדון 02/02/2013 18:29הגב לתגובה זווזהו. יותר טוב שתבלום ותן מנוחה מהשגעון הפרטי שלך
- כלכלן 02/02/2013 18:18הגב לתגובה זוביבי אתה רק מבלבל את המוח אולי תציע רעיון לפתרון ולא לתקוף את ביבי אישית
- 9.חוק הוד"לים, הוגדר כ" סופרטנקר של הנדל'ן " - אין מילה (ל"ת)משה 02/02/2013 17:36הגב לתגובה זו
- 8.בערים הגדולות לאשר לבנות לגובה (ל"ת)אלוני 02/02/2013 17:35הגב לתגובה זו
- 7.רק פינוי בינוי 02/02/2013 17:33הגב לתגובה זווגם זה לא גורם לבזבוז קרקעות מיותר וגם הדרך הטובה להציל אנשים ברעידת האדמה שבו תבוא
- 6.לישב וליצור מקומות תעסוקה בפריפריה ובדרום (ל"ת)זה הזמן 02/02/2013 17:31הגב לתגובה זו
- 5.כלכלן 02/02/2013 17:21הגב לתגובה זוכל אדם שיש ברשותו דירה נוספת כולל זוג נשוי או ידוע בציבור ישלם באופן מיידי 20 אחוז מס לפי שווי הדירה השניה לדוגמא משקיע בעל שתי דירות כאשר כל אחת שוו מליון שקל ישלם תוך שנה מרגע ההחלטה בבממשלה מס של 200 אלף ש"ח או ימכור את הנכס במיידי צעד זה ימלא את קופת המדינה ויגרום למכירה מאסיבית של דירות שתגרום לירידת מחיר מהיר ע"י המשקעים שאין מה לדאוג להם לקריסה כלכלית
- ברנדון 02/02/2013 18:30הגב לתגובה זוקוראים להטיל עוד מיסים והגדיל את השוד של פרי עמלם של בני אדם. איש רע!
- כלכלן 03/02/2013 00:05שאין להם בכך שהם מחזיקים הרבה דירות ומנפחים את מחירי הנדלן לצורכי רווח אישי תתביש לך את הכסף שאתה לוקח מזוג צעיר ומעלה לו את השכירות כל חודש ומנצל את המצב הרע בנדלן אתה תשלם לתרופות וקנסות ואני מקווה שבקרוב גם למיסים ושלא תבין לא נכון אני מחזיק בתיק השקעות במעל שתי מליון שקל ככה שלא חסר לי כסף אבל לקחת מזוג צעיר כסף שבקושי גומר תחודש אין לי לב ואני לא יחזיק יותר מדירה אחת שלכולם יהיה בית בישראל
- 4.אוסף אינטרסנטים עם עצות מטעם (לפחות ברובן). (ל"ת)רוני 02/02/2013 16:48הגב לתגובה זו
- 3.קורן 02/02/2013 16:37הגב לתגובה זואיפה פה הצדק לעזאזל? מה שונה רווח הון מהשקעה ספקולטיבית בדירה לעומת השקעה בשוק ההון שאותה ממסים ב 25%? האם יתכן שמקבלי ההחלטות פועלים מהפוזיציה ועל כן לא נוגעים בפרה הקדושה הזאת? איפה ששינסקי ? הקרקע היא משאב לאומי חלקה אפילו בחכירה ...משהו פה מסריח ומושחת
- כל כך נכון (ל"ת)אבי 02/02/2013 20:15הגב לתגובה זו
- ברנדון 02/02/2013 18:31הגב לתגובה זוהקורא להטיל מיסים. לך טפיל, הקם עסק עצמאי והתנסה במשמעות של מיסים!
- ברנדון אתה ממש חלאת אדם אתה מדבר פה על אחרים (ל"ת)ברוקר 03/02/2013 00:08
- 2.איציק ר 02/02/2013 16:13הגב לתגובה זולבנות לקשישים מרכזי דירות של כ-50 מ"ר ולאפשר להכניס לשוק את הדירות הגדולות ללא צורך של הקשישים,ובכך לאפשר להם הכנסה פנויה לצריכה שוטפת ובטיפול הקהילה. משימה לרשויות המקומיות.
- עמית 03/02/2013 09:29הגב לתגובה זומשפחה עם 3 ילדים אתה רוצה לפצל ! אתה חושב רק על השר דירה שאתה יכול לעשות מסטודנטים. אתה הסיבה למחיר יקר. אתה רוצה לעשות עוד כסף והמדינה לא מאפשרות לך. חצוף. לך אתה לגדל משפחה של 5 נפשות במרכז ת"א ללא מעלות וללא חניה בדירה מפוצלת.
- 1.ריאליסט 02/02/2013 15:56הגב לתגובה זוכתבה מעולה! כן ירבו! כל מילה בסע!
- אנונימי 02/02/2013 18:00הגב לתגובה זוצריך להרוס מבנים ישנים ולבנות חדשים מה כל כך קשה? ככה לא יבכו שאין קרקעות. אבל הממשלה רוצה שנמות בבנינים הישנים ברעידת אדמה . וגם לא מגינה על העם מפני הטילים מה זה המסכות האלה שהם מחלקים זה כמו אקמול לחולי סרטן זה לא יעזור בנשק כימי אולי ביולוגי והם יודעים את זה כשיהיה פה נשק כימי ראש הממשלה ראשון יתחבא בקריה מתחת לאדמה ולא יצא שנה!
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.
כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי
עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז
המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".
