משנת 2009, עם תחילת כהונתו הראשונה של ראש הממשלה בנימין נתניהו, זינקו מחירי הדירות בישראל בכמעט 40%, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אין להאשים את הממשלה הנוכחית בלבד במחדל הטיפול בשוק הדיור, אלא גם את קודמיו אשר לא השכילו להכין תוכנית ארוכת טווח ליצירת שיווי משקל בביקוש ויציבות מחירים.

תוצאות הבחירות ה-19 ונסיקתה של מפלגת 'יש עתיד' בראשותו של יאיר לפיד, אשר הבטיחה להפחית את מחיר הדירות בכ-35% ו-150 אלף דירות להשכרה תוך 10 שנים, מספקות לרבים תקווה להצליח לרכוש דירה. אז מה על הממשלה הבאה לעשות כדי לשפר את המצב? Bizportal שוחח עם ארבעה עורכי דין שסיפקו מספר פתרונות:

עו"ד אייל קוצ'ינסקי, שותף במשרד אברהם בר ושות':

1. רפורמה במנהל מקרקעי ישראל : כ- 93% מהמקרקעין במדינה (כ- 22 מליון דונם) מנוהלים ע"י מנהל מקרקעי ישראל ואיננו בבעלות פרטית. יש להעביר חלק משמעותי ככל היותר מן המקרקעין שבניהול המנהל לידיים הפרטיות אשר ממילא מחזיקות בקרקע בפועל, אך במעמד של חוכרים. הממשק היומיומי הנדרש מאת חוכרי קרקעות לצורך קידום פעולות פשוטות ביותר הנדרשות למשק (החל ממכירה ושיעבוד וכלה בקידום תוכניות לבניה עליהם), הינו גורם המעכב באופן משמעותי את הפיתוח ואת זמינות המקרקעין לבניה, דבר שהינו צו השעה.

2. תוספת משרות ותקציבים למוסדות התכנון: צוואר בקבוק משמעותי בקידום ואישור תכניות למגורים הינו מוסדות התכנון העמוסים לעייפה. חוק התכנון והבניה קובע, כי בזמן שהועדות המקומיות הן המוסמכות להוציא היתר בניה, הרי שהתכנון עצמו (למעט בסוגיות שוליות) שמהווה תנאי להוצאת היתרי בניה, נמצא כל כולו בסמכות הועדות המחוזיות. לפיכך, ועדות אלו מטפלות בכל תכנית המוסיפה אחוזי בניה, החל מסגירת מרפסת או תוספת חדר לבית מגורים, וכלה בהפשרת קרקע חקלאית לבניית אלפי יחידות דיור. לאחרונה, הוקמה ועדה מיוחדת לדיור לאומי (הידועה בשם ול"ל), ואף הועדות המחוזיות החלו לתעדף תוכניות בהתאם לחשיבותן.

עו"ד דפנה איציקוביץ, אחראית תחום הנדל"ן במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז :

3. נקיטת צעדים לעידוד פרויקטים של "פינוי בינוי" ולהסרת החסמים המעכבים את הוצאתם לפועל: על הצעדים הללו לכלול תיקוני חקיקה בכל הקשור להליכי התכנון והבניה ובמסגרת זו לקבוע מסלול יעודי ומקוצר לאישור תוכניות לפרויקטים מסוג זה, וזאת לצד תיקוני חקיקה שיתמודדו עם יתרת החסמים המאפיינים פרויקטים מסוג זה, ובראש ובראשונה בכל הקשור ל"דיירים סרבנים", בדומה לתיקוני החקיקה שנעשו לאחרונה לגבי הרוב הנדרש לביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 (הריסה ובניה). רוב פרויקטי פינוי בינוי יבוצעו במרכזי הערים בגוש דן ובכך יתנו מענה לביקוש הרב לדירות באזורים הללו.

4. קידומם של פרויקטים לבניית דירות להשכרה לטווח ארוך כאלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה על ידי זוגות צעירים: הקידום יכול ויעשה באמצעות תמריצי מיסוי לצד הנחיות מחייבות להקצאת אחוז מסוים מהדירות שיאושרו לבניה למטרת השכרה. ניתן גם להכליל קריטריונים דומים במסגרת מכרזי מינהל מקרקעי ישראל לשיווק הקרקעות.

5. הכרה בריבית על המשכנתאות כהוצאה מוכרת במס: במצב של מחירי הדירות כיום, זוגות צעירים נדרשים להון עצמי גבוה מאוד לצד נטילת הלוואות מהבנקים למשכנתאות בסכומים גבוהים המטילים עליהם החזרים חודשיים בלתי סבירים. בשל החשש להעדר יכולת ההחזר, נמנעים זוגות צעירים מלרכוש את הדירות. הכרה בריבית תעזור במידה מסוימת להתמודד עם בעיה זו.

עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל תחום מיסוי מקרקעין במשרד אלתר עורכי דין:

6. החזר חלקי של המע"מ בגין רכישת דירה ראשונה: תוגדר אוכלוסיה זכאית שתקבל החזר מע"מ על רכישת דירה. רצוי שהזכאים לא יקבלו פטור ממע"מ כדי למנוע סיטואציה שהיתרון מהטבת המס ינוצל בעיקר על ידי החברות הקבלניות. ההחזר יותנה בתנאים שימנעו ניצול לרעה, כגון שימוש בדירה למגורי הרוכשים עצמם ולמשך תקופה מינימלית.

עו"ד רם א. גמליאל, מתמחה במשפט מסחרי:

7. טיפול בכישלון תכנית תמ"א 38: תכניות תמ"א 38 נענו בקול ענות חלושה על-ידי הציבור. היעדר יכולת האכיפה, עידוד ה"סחטנות" של מקצת הדיירים, הסחבת במתן האישורים והבירוקרטיה הרבה והמיותרת המלווה כל פרויקט הובילו לכך שעד כה חוזקו עשרות בניינים בלבד. יש צורך לעדכן את התוכנית ולהתאימה לתופעת הסחטנות והסחבת. על המדינה לעודד, ובמקרים מסויימים בהם ברור כי המבנה עשוי להיות מסוכן לאלץ, את הדיירים לפנות לאפיק של תמ"א 38 ולהגביר את הסנקציות כנגד התנגדויות סרק שנועדו רק כאמצעי לחץ.

8.תוכנית מתאר ארצית חדשה שמכוונת לבעיות העכשוויות: האתגרים של הורדת מחירי הדיור באזורי הביקוש מחייבים מחשבה מחודשת ותכנון ארצי של מראה פני ערי ישראל. יש צורך בציפוף, בנייה רוויה חכמה המאפשרת הוספת יחידות דיור מחדו איכות חיים ותכנון תחבורתי מאידך, של הערים והפניית הפריפריה הבינונית והרחוקה לאזורי מגורים מרווחים. ללא תוכנית מתאר ארצית חדשה, המעבירה את היוזמה למדינה, משימות אלו לא יוגשמו.

9. שינוי הגדרות "דיור בר השגה": כיום, בטעות, כאשר מכוונים לבניית דיור בר-השגה מתכוונים, על פי רוב, לדירות קטנות (כ-3 חדרים). דירות אלו אינן נותנות מענה הולם למשפחות לטווח הארוך ולמעשה יוצרות בידול של הדירות הקטנות מהדירות הגדולות ובכך הופכות את הצורך ארוך הטווח (דירות 4-5 חדרים) ל"דירות יוקרה" בפוטנציה ולמעשה מלבד דחיית הבעיה בכמה שנים לא ניתן פתרון אמיתי למעמד הביניים. דיור בר השגה צריך להיות דיור רלוונטי לשנים ולא רק לזוגות עם ילד אחד. צריך ללמוד את הצרכים ולהכין הגדרות רלוונטיות למאה ה-21 ולא של שנות ה-50 של המאה הקודמת.

כתבות מעניינות נוספות:

שיחה עם מתווך: "מוכרי הדירות בדרום ת"א מתחילים להבין שהם חייבים להוריד מחיר - שהמצב הוא רגע לפני סערה"