חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.

הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?

החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.

בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה.  80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל. 

• ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?

מנכ"לית הפניקס ליווי ובנייה, גלית וינדר טפר, התייחסה למצבו של שוק הנדל"ן למגורים והציגה תמונת מצב מורכבת: מצד אחד, סיכוני היזמות עלו משמעותית בשנתיים האחרונות; מצד שני, דווקא תנאי המימון בפרויקטים הפכו מקלים יותר. לדבריה, מדובר ב"אנומליה" שמאפיינת את התקופה הנוכחית, שבה המציאות התפעולית הופכת מאתגרת יותר, אך שוק המימון משדר מסר הפוך, ומעניק ליזמים תנאים שלא היו זמינים בעבר.

וינדר טפר ציינה בכנס לשכת שמאי המקרקעין כי חברות הביטוח פועלות תחת רגולציה שונה מזו של הבנקים, ולכן יכולות להציע פתרונות מימון שלא עומדים בהכרח במגבלות הבנקאיות. "אנחנו לא מחויבים לרגולציה שלא לממן 80% מהקרקע", אמרה. משמעות הדבר היא שחברות ביטוח מסוגלות במקרים מסוימים לאפשר מימון גבוה יותר לשווי הקרקע – תחום שבו הבנקים מוגבלים באופן ברור. מגבלת המכירות של 20-80, שכפופה לרגולציה בנקאית, אינה מחייבת את חברות הביטוח, וכך נוצר מצב שבו מימון פרויקט מגורים יכול להתבצע במבנים גמישים יותר, בהתאם לצורכי היזם ולמבנה הפרויקט. עם זאת, היא מדגישה כי גם בחברות הביטוח יש ועדות רגולטוריות, פיקוח מלא ותהליכי בקרה, אך בסופו של דבר - זוהי מערכת חוקים אחרת לגמרי.

״סיכון גדול לאן זה הולך״

ביחס למצב השוק, וינדר טפר הצביעה על תופעה רחבה ומשמעותית: למרות העלייה בסיכון, עלויות המימון לא עלו באותה מידה – ולעיתים אף ירדו. היא הסבירה כי "בשנתיים האחרונות כל סעיף בפרויקט בדו"ח אפס מראה סימני סיכון גבוהים יותר מאשר לפני". הסיכונים הללו אינם מתורגמים לעלייה במרווח הריבית או במחירי חוק מכר, אלא אף לירידה מסוימת בתנאים מסוימים. הסיבה, לדבריה, טמונה בעובדה שיש כיום מספר רב מאוד של גופים שמממנים פרויקטים, מה שמייצר תחרות חזקה, ולעיתים חזקה מדי - על כל עסקת ליווי.

וינדר טפר מדברת מניסיון מצטבר של מאות פרויקטים שמלווים על ידי הפניקס ליווי ובנייה: "אני רואה את המכירות במאות פרויקטים שאנחנו מלווים, איפה זה נמצא כרגע - ברור שיש סיכון גדול לאן זה הולך", אמרה. לדבריה, קצב המכירות הנוכחי אינו אחיד: יש אזורים שבהם המכירות נחלשות, יש מתחמים שבהם הקיפאון עמוק יותר, ויש פרויקטים שמצליחים יותר בזכות מיקום או תמחור. אך המגמה הכוללת ברורה, השוק אינו מציג יציבות, וודאות המחירים אינה גבוהה כפי שהייתה בשנים הקודמות.

• תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היא הוסיפה כי גם בצד הביצוע ישנו סיכון מוגבר. מחירי חומרי הגלם, עלויות כוח האדם, זמני האספקה וקשיי הביצוע בשטח, כולם מרכיבים שעלו במורכבותם ובפגיעותם. במילים אחרות, פרויקט מגורים ממוצע כיום חשוף ליותר גורמי אי-ודאות מאשר לפני שנתיים או שלוש. לוחות הזמנים התארכו, מרווחי הטעות הצטמצמו, והכדאיות הכלכלית דורשת בחינה עמוקה יותר.