ברמה"ש "דואגים" למעמד הביניים: גינדי משווקת דופלקס ב-7.5 מ' ש' במקום דירות בשטח 110 מ"ר
כבימי ערב המחאה חברתית, חברת גינדי החזקות השיקה היום (א') במשרד מכירות מפואר מגדל מגורים יוקרתי בן 17 קומות בשכונת אלון ברמת השרון.
החברה זכתה בחודש יוני 2011 במכרז שפירסמה עיריית רמת השרון למכירת הקרקע ב-125 מיליון שקל אשר במקור נועדה לבנייתם של שני בניינים בני 14 קומות ו-44 דירות בשטח ממוצע של 110 מ"ר בכל מגדל. הקרקע שנחכרה על ידי עיריית רמת השרון ממנהל מקרקעי ישראל ממוקמת מדרום למתחם צמרות בהרצליה.
אולם הפרויקט בסופו של דבר לא יהיה מיועד לזוגות הצעירים מרמת השרון המייחלים להישאר להתגורר בעיר. החברה נמצאת בהליך קבלת היתר בנייה לפיו תתאפשר הקמתן של 64 דירות בשטח ממוצע כולל של 180 מ"ר במגדל בן 17 קומות המיועד לאלפיון העליון. יצויין כי שטחו הכולל של הדופלקס המפואר ביותר צפוי להיות 263 מ"ר.
גיא גינדי, מנכ"ל ובעלים משותף בחברה מסר כי "הפרויקט מיועד לתושבי רמת השרון עם תקציבים של 5-10 מיליון שקל אשר רוצים להישאר בעיר ולהשתדרג ואין להם לאן."
דירה בשטח כולל של 152 מ"ר עם מרפסת של 27 מ"ר מוצעת עבור החל מ- 4,300,000 שקל, דירת גן בשטח של 152 מ"ר עם גינה בשטח של 220 מ"ר מוצעת עבור החל מ- 4,800,000 שקל ודופלקס בשטח של 180 מ"ר עם מרפסות בשטח של 83 מ"ר מוצעת עבור 7,500,000 שקל.
- 10.הם מבינים מה קורה 19/03/2012 08:01הגב לתגובה זויותר זול להם לבנות דירה כזו מאשר דירות 110 מ" ר. וגם ירויחו יותר. למה להם להפסיד?
- 9.רון 18/03/2012 22:25הגב לתגובה זוהם חושבים שכולם מטומטמים
- 8.איפכא מסתברא 2 18/03/2012 15:13הגב לתגובה זויתכן שזו זכותה של החברה למקסם את רווחיה, אך אסור להרשות לעיריה/ועדה מחוזית לאשר היתר החורג מתנאי המכרז לפיו נרכשה הקרקע מהמנהל. על התנועה לאיכות השלטון להגיש מיד ערר והיה וההיתר יאושר לפני כן, יש להגיש תביעה משפטית נגד אותם אנשים שאשרו את הייעוד ולבדוק היטב מה השלמונים שקבלו...
- איך משנים יעוד ? אדמת מינהל כזו יקרה? בושה (ל"ת)בדיוק! 19/03/2012 08:05הגב לתגובה זו
- 7.איציק 18/03/2012 13:53הגב לתגובה זומאחל להם לקרוס. העניים יכולים להזד... המדינה נועדה לעשירים בלבד הפריארים יעשו צבא מילואים ישלמו מיסים
- הצעירים בורחים 19/03/2012 08:04הגב לתגובה זוחבר מביא חבר. צערים פשוט נפגשים שוב עם חברי ילדות שלהם שעזבו את הארץ הקימו שם משפחות חיים בדירות שבישראל לא היה להם סיכוי. מכוניות וכו וגם פרנסה. ביבי אשם
- 6.משה 18/03/2012 12:53הגב לתגובה זוכתבה יחצנית מבית מדרשו של גינדי,יושב על בית ספר,על גבול הרצליה,פקקי תנועה אדירים! לא שווה את הכסף!!
- 5.בשרונה עדיין משווקים דירות (ל"ת)לא ימכרו כלום 18/03/2012 12:29הגב לתגובה זו
- 4.תמיד ישמנו את מעמד העליון (ל"ת)טרכטנברג זו בדיחה 18/03/2012 12:29הגב לתגובה זו
- 3.לא הגיוני שרק העשירים נהנים מדירות (ל"ת)לא קונים דירות 18/03/2012 12:29הגב לתגובה זו
- 2.חוצפה! 18/03/2012 12:28הגב לתגובה זוזה יעלה להם ביוקר כשיתרסקו כמו אבא שלהם
- 1.זו קרקע של כולנו לא של האלפיון העליון! (ל"ת)שערוריה! 18/03/2012 12:28הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות?
שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון של פרויקטים, ובמערכת מקווים שהחיסכון יתגלגל לרוכשי הדירות; האם הרפורמה צפויה לפעול על פי אבני דרך? האם זהו נסיון לחמם את השוק ולשבור את הקיפאון הנוכחי?
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
