קרסו: שינויים בתוכנית יוספטל בחולון - דורשת יותר מגורים, פחות משרדים

תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם יוספטל בחולון, אחד ממיזמי הפינוי בינוי השאפתניים בעיר, נקלעה למבוי סתום. קרסו נדל"ן, היזמית המובילה בפרויקט, טוענת שהתוכנית במתכונתה הנוכחית אינה כלכלית ודורשת שינוי דרמטי: צמצום שטחי התעסוקה והמסחר לטובת הוספת דירות מגורים. הסיבה המרכזית? התלות בשני קווי מטרו שיפעלו רק בעוד שנים רבות, בעוד השוק המקומי מתקשה לקלוט היקפי משרדים כה גדולים. קרסו פנתה לעיריית חולון בבקשה לתכנון מחדש ואף שוקלת עתירה משפטית נגד הוועדה המחוזית.

התוכנית משתרעת על 68 דונם בכניסה המערבית לחולון, ליד תחנת הרכבת יוספטל. היא כוללת הריסת מבנים ישנים והקמת כ-1,620 דירות חדשות, קריית ממשלה, שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, עם מגדלים בני עשרות קומות. קרסו, האחראית לשניים משלושת המתחמים, מתחייבת לבנות 423 דירות וכ-120 אלף מ"ר משרדים. אך לדבריה, המכפיל של 2.5 דירות חדשות לכל דירה ישנה אינו ישים, שכן עלויות בניית המשרדים מכבידות על המודל הכלכלי.

הוועדה המחוזית, שמכירה בטענות אך מתעקשת על עירוב שימושים אינטנסיבי בשל קרבת המתחם לתחבורה ציבורית עתידית, ביצעה התאמות מינוריות בתמהיל הדירות אך דחתה בקשות להוספת מאות יחידות דיור. התוצאה: היזמים נאלצים לשאת בעלויות בנייה ומימון גבוהות ללא תשואה מיידית משטחי התעסוקה, במיוחד לאור שוק המשרדים הרווי בפריפריה של תל אביב וחוסר הנגישות התחבורתית הנוכחית.

קרסו מדגישה כי תפעל לקדם תוכנית חלופית שתגדיל את מספר הדירות ותצמצם את שטחי המשרדים, כדי להבטיח היתכנות כלכלית ולספק מענה הולם לדיירים הקיימים. במקביל, החברה שוקלת עתירה מנהלית נגד אישור התוכנית הנוכחית.

• מכירות דירות ופעילות הייזום הזניקו רווחי קרסו נדל"ן
• קרסו נדל"ן: ההכנסות ממכירת דירות זינקו ב-31%; ה-NOI במחצית הסתכם בכ-37 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המשבר ביוספטל ממחיש את המתח הגובר בין חזון התכנון הממסדי, המבקש ליצור ערים מעורבות שימושים עם דגש על תחבורה ציבורית עתידית, לבין המציאות הכלכלית של היזמים. להלן דוגמאות והרחבות לאתגרים המרכזיים:

ראשית, היזמים מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות והיעדר תשואה מיידית. בניית שטחי תעסוקה דורשת השקעה כבדה, אך ללא תשתית תחבורתית מפותחת, הביקוש למשרדים בחולון נמוך. פרויקטים דומים בראשון לציון ובבת ים התקשו למשוך שוכרים למשרדים בשל תלות בתחבורה ציבורית עתידית, מה שהוביל להפסדים כבדים או לעיכובים.

שנית, ישנו חוסר התאמה לשוק המקומי. שוק המשרדים בגוש דן, מחוץ לתל אביב, סובל מעודף היצע. בנתניה, למשל, פרויקט משרדים במתחם פולג נותר עם שיעורי תפוסה נמוכים במשך שנים, למרות מיקום אסטרטגי. בחולון, היעדר תחבורה זמינה מחריף את הבעיה.

• חיים על זמן שאול: הסיוט של שוכרי דירות בבנייני התמ"א
• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה; מה המחירים באזור? וגם - עסקאות אחרונות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

שלישית, המכפילים בתוכנית אינם ריאליים. המכפיל של 2.5 דירות חדשות לדירה ישנה נראה נדיב, אך עלויות בניית שטחי התעסוקה הופכות אותו לבלתי משתלם. בפרויקטים כמו מתחם השומר ברמת גן, יזמים נאלצו להתפשר על תמורות נמוכות יותר או להאריך לוחות זמנים כדי להגיע לאיזון כלכלי.

רביעית, עיכובים תכנוניים ובירוקרטיה מאריכים את תהליכי התכנון מחדש ומגדילים את עלויות המימון. פרויקט בשכונת נווה שרת בתל אביב, למשל, נתקע שנים בשל מחלוקות דומות, והוביל להפסדים של מיליונים.

חמישית, התלות בקווי מטרו שצפויים לפעול רק בעוד 15 שנה יוצרת סיכון פיננסי משמעותי. פרויקט מתחם האלף בראשון לציון סבל מאתגרים דומים כאשר תוכניות תחבורה התעכבו, והיזמים נאלצו לשנות את התמהיל או לספוג עלויות נוספות.

המחלוקת סביב יוספטל משקפת בעיה רחבה בשוק ההתחדשות העירונית בישראל: הפער בין חזון תכנוני ארוך טווח לבין הכדאיות הכלכלית המיידית. בעוד הרשויות שואפות לערים מעורבות שימושים, היזמים מתמודדים עם שוק דירות רווי, עלויות בנייה גבוהות וריביות מימון בשיאים. על פי דו"ח של משרד השיכון, כ-30% מפרויקטי ההתחדשות העירונית נתקעים בשל מחלוקות על תמהילי שימושים או חוסר היתכנות כלכלית.

חולון, למרות קרבתה לתל אביב, מתקשה להתחרות במרכזי העסקים המבוססים, במיוחד כששוק המשרדים מושפע מעבודה היברידית וירידה בביקוש. הוספת דירות מגורים עשויה להפוך את הפרויקט לכדאי, שכן הביקוש לדירות בחולון גבוה, עם מחירי דירות ממוצעים של כ-2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

המקרה מדגיש את הצורך בגמישות תכנונית. במקום תמהיל קשיח, הרשויות יכולות לשקול מודלים דינמיים שיאפשרו התאמות לשינויים בשוק. בלונדון, למשל, פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים שלבי גמישות לשינוי ייעוד שטחים לפי ביקוש, מה שמפחית סיכונים ומאפשר התקדמות מהירה.