קנית דירה יד שנייה? האם יש לך עדיין אחריות קבלן?
ניסיון של חברות קבלניות להתנער מאחריותן על כשלים בדירה שזה עתה רכשתם, הן ענין שבשגרה בישראל, אבל מה קורה כשהדירה שרכשת היא לא דירה מהקבלן אלא דירה מיד שנייה, האם עדיין הקבלן אחראי לתקן את הכשלים בדירה? נושא זה נדון לאחרונה בבית המשפט השלום בתל אביב.
תחילתו של הסיפור בשנת 2015 כאשר התובעת קיבלה בחודש יולי את דירת הדופלקס בעיר חולון שנרכשה על ידה. בתביעה שהגישה רוכשת הדירה כנגד חברת נאות מזרחי מקבוצת מזרחי ובניו. התובעת עתרה לפיצוי של 157 אלף שקל בגין נזקי ליקויי בנייה שנגרמו בדירה שנבנתה ע"י הנתבעת.
מהנדס מומחה אשר בדק את הדירה מצא כי עלות הליקויים מסתכמת ב-122 אלף שקל. בנוסף, לצורך תיקון הליקויים יהא על הנתבעת לממן לה עלויות בגין שהייה בבית מלון במהלך תקופת התיקון, לרבות עלויות אחסון והובלה, בעלות של 15 אלף שקל.
כמו כן, התובעת טענה כי נגרמה לה עגמת נפש, אי נוחות, הטרחה מיוחדת, צורך לפנות לעורכי דין ומומחים, הפסד ימי עבודה, ניקיון, מניעת הנאה מהדירה שרכשה, שמוערכת בנזק של 20 אלף שקל.
- המחלוקת החלה ברשת, והדיון בה יוכרע בירושלים
- ניצחון לבעלי הדירות: עיריית ת"א דרשה להחליף את החלונות, ביה"מ דחה אותה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התובעת ציינה כי פנתה לנתבעת מאז מסירת הדירה מספר פעמים רב ודרשה כי זו תפעל לתקן את הליקויים, לדבריה, לנתבעת ניתנו הזדמנויות למכביר לבצע תיקונים בדירתה, ואולם היא ביצעה רק תיקונים קוסמטיים כושלים ובלתי מקצועיים של הליקויים שחזרו על עצמם, תוך התכחשותה והתעלמותה מהליקויים.
מנגד, הנתבעת עתרה לדחות את התביעה כנגד. לדבריה, התובעת רכשה דירת יד שנייה של דירה קיימת שלא נרכשה מהנתבעת. לדבריה, הבניין והדירה קיבלו טופס 4 כבר בשנת 2014 ותקופת האחריות ככל שהייתה כזו הסתיימה זה מכבר.
עוד טענה הנתבעת כי התובעת הצהירה במסגרת הסכם המכר שאין לה כל טענות ביחס לממכר והיא מוותרת על כל טענת אי התאמה ביחס לדירה ולבניין. לטענת הנתבעת, אין מדובר בתביעה לפי חוק המכר דירות והתביעה כפי שנוסחה דינה להידחות.
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל
לטענת חברת נאות מזרחי, מדובר בתביעה נזיקית אשר הנתבעת מכחישה חבות לתיקון בגינה. הנתבעת הדגישה שההגנות לקונה מקבלן אינן חלות על התובעת. עוד נטען שאין לחייב קבלן בתיקון דירה שנרכשה כיד שנייה כאשר מחירה גילם את מצבה בפועל.
התביעה התיישנה
כמו כן, טענה הנתבעת כי התביעה התיישנה ולא ניתן לתבוע בגינה וכי כעת, לאחר למעלה מ-7 שנים התובעת מבקשת להגיש תביעתה ובמיוחד בשים לב שתקופת האחריות לפי חוק המכר (דירות), הסתיימה, כך ש"זוהי אינה בכל מקרה תביעה לפי חוק המכר כי אם לכל היותר תביעה נזיקית" ומשכזו, התביעה כפי שנוסחה-דינה דחייה".
עוד טענה הנתבעת לשיהוי. לדבריה, אף אם ייקבע כי התביעה לא התיישנה הרי שזו הוגשה בשיהוי. הנתבעת ציינה כי היא פעלה בצורה מקצועית לתיקון הליקויים לשביעות רצון התובעת, ומאז לא יידעה התובעת את הנתבעת אודות ליקויים נוספים. כעת לטענתה, מגישה התובעת בחוסר תום לב תוך ניצול לרעה של ההליך המשפטי ללא כל הסבר לשיהוי בתביעתה ולאור העובדה שתקופת האחריות ע"פ חוק המכר הסתיימה וללא שניתנה לה הזדמנות ראויה לתקן.
השאלה המשפטית
בית המשפט היה צריך להכריע בשתי שאלות, האם התובעת, אליה התייחסה הנתבעת כרוכשת יד שנייה זכאית לפיצוי בגין ליקויים בדירה? ובהנחה שהנתבעת אחראית לתיקון ליקויים, מה הסכום בו יש לחייבה בגין התביעה?
השופט אביים ברקאי קבע כי התובעת הגיעה למשרדי הנתבעת, התעניינה ברכישת דירה מהנתבעת. בסופו של יום ובעקבות פניה זו רכשה דירה שהייתה רשומה על שם הבת של בעלי הנתבעת ואחותו של סמנכ"ל הנתבעת אשר העיד מטעמה.
בנוסף, הסכם המכר כלל המחאת זכויות הרוכשת כלפי החברה הקבלנית, קרי כלפי הנתבעת. מכאן, ממילא קיימת לתובעת זכות לדרוש קבלת הדירה ללא ליקויים.
השופט קבע כי "הסכם המכר בין התובעת לבין הבת, גב' אפרת אזואלוס כלל הוראה לפיה המוכרת "מסבה לקונה את מלוא זכויותיה מול הקבלן, לרבות בגין אחריות הקבלן לפי חוק המכר (דירות)". בנסיבות אלו הרי שבוודאי שלתובעת זכות התביעה והיריבות כנגד הנתבעת מכוח עילה חוזית. יתרה מכך, גם ללא קיומה של תניה מפורשת בהסכם, ההנחה היא, שהרוכש המקורי המחה את זכות התביעה לקונה המשנה".
בנוסף ציין השופט ברקאי כי מדובר במקרה מיוחד בו התובעת לא רכשה "במקרה" את הדירה מרוכשת קודמת. "הרכישה הייתה בעקבות ובשל פניה אל הנתבעת עצמה. וכך התובעת הגיעה למשרדי הנתבעת, התעניינה ברכישת דירה מהנתבעת. בסופו של יום ובעקבות פניה זו רכשה דירה שהייתה רשומה על שם הבת של בעלי הנתבעת ואחותו של סמנכ"ל הנתבעת אשר העיד מטעמה. מסירת הדירה נעשתה ישירות אל התובעת.
"סוגית אחריותו של "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), כלפי קונה משנה, קרי, מי שרכש את הדירה מהרוכש המקורי, מעוררת שאלות עיוניות נכבדות, ברי כי המוכר אינו יכול להיתבע פעמיים בגין אותה אי התאמה – פעם על ידי הרוכש המקורי ופעם על ידי רוכש המשנה. אולם, אחריותו של המוכר עומדת בעינה בכל אחת משתי האפשרויות הבאות: כלפי הרוכש המקורי (גם אם זה העביר את זכויותיו בדירה לאחר הגשת התביעה), או כלפי רוכש המשנה, מקום בו הרוכש המקורי לא הגיש תביעה בגין אי ההתאמה"
השופט ציין כי כבר נקבע כי אף ללא התניה מפורשת, חלה החובה בהתאם לחוק המכר (דירות). "בהסכם נקבע במפורש כי המוכרת מעבירה את כל זכויותיה כלפי הנתבעת לרבות כל זכות תביעה על פי הסכם הקומבינציה וחוק המכר (דירות). גם בהיעדר תניה מפורשת כגון דא, ההנחה היא, שהרוכש המקורי המחה את זכות התביעה לקונה המשנה. לקונה המשנה יש עילת תביעה נזיקית כלפי המוכר, שהרי למוכר יש חובת זהירות גם כלפי קונה המשנה"
לשאת במלוא הנזק
השופט אביים ברקאי פסק כי "על הנתבעת לצפות לשאת בתשלום הליקויים והנזקים בדירה כל תקופת האחריות והבדק גם במצב בו הדירה נמכרה לרוכש שלישי. מכירת הדירה לרוכש "יד שניה" אינה פוטרת את הקבלן מאחריות לטיבה ולליקויים שבה. אחריותה של הנתבעת לתיקון נזקים וליקויים שנתגלו בנכס בוודאי אינה "מתאדה" ונעלמת עם מכירתו של הנכס לצדדים אחרים".
האינטרס הציבורי מחייב את הקבלן לשאת באחריותו
השופט קבע כי "האינטרס הציבורי מחייב את הקבלן לשאת באחריותו שנתחייב ע"פ הדין ולפצות את הרוכש . זאת בין אם מדובר ברוכש יד שנייה או שלישית בגין הנזקים והליקויים שנתגלו בנכס בתקופת האחריות.
"השיקול, העומד ביסוד הטלת אחריות על הנתבעת הוא, כי מכירת דירה על ידי מי שקנה דירה ממוכר, כמוגדר בסעיף 1 לחוק המכר, אינה משפיעה על הקצאת הסיכונים.
"למוכר אין ציפייה סבירה להיפטר מאחריותו אך בשל כך שהקונה מכר הדירה לאחר. גישה אחרת תגרע מן התמריץ למכור דירות, אשר אינן לוקות באי התאמה. אינטרס הציבור מחייב, כי המוכר ישא באחריות לנזקים ולא הקונה, שכן המוכר הנו במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח. חיוב מוכר, בתיקון ליקויי הבניה או בתשלום פיצוי, יתמרץ המוכר להקפיד על בנייה נאותה בהתאם לתקנות ולתקנים הרלוונטיים. החלופה האחרת הנה הטלת ההוצאות על הקונה"
השופט קבע כי הנתבעת אחראית לפצות את התובעת בגין הליקויים והנזקים שנגרמו לדירתה. לגבי גובה הפיצוי ציין השופט כי במסגרת ההליך מונה המהנדס ושמאי המקרקעין יעקב מרזוק, כמומחה מטעם בית המשפט. השופט ציין כי מומחה בית המשפט הוא בגדר ידו הארוכה ושליחו המקצועי של היושב בדין. כבר נקבע בפסיקה כי "מומחה מטעם בית המשפט משמש כידו הארוכה של בית המשפט, וכי סטייה מחוות דעתו תיעשה אך במקרים חריגים ובמשורה".
חוות דעת מטעם מומחה בית המשפט, קבעה כי עלות הנזקים שנגרמו לנכס הם בסך 85 אלף שקל. עוד קבע מומחה בית המשפט כי משך זמן התיקונים ייערך כחודש ימים ומשכך העמיד את עלות הדיור החלופי על סך של 15 אלף שקל + מע"מ. השופט קבע כי "לאור ההלכה הנוהגת ביחס לממצאי מומחה בית המשפט – הרי יש לקבל את מסקנותיו ולחייב את הנתבעת בסכומים הנקובים בחוות הדעת, על סך 102 אלף שקל.
טענות הנתבעת נדחות אך אין לקבוע פיצוי בגין עגמת נפש
השופט קבע כי "איני מקל ראש בטרחה וצער של התובעת ולצד זאת לא מצאתי שבנסיבות העניין מדובר בטרחה, צער ועגמת נפש שיש בהם כדי להביא לפיצוי כספי נפרד ונוסף לפיצוי בגין ליקויי הבניה".
השופט ברקאי דחה את טענת חברת נאות מזרחי, הנתבעת, כי הדירה נמכרה לתובעת ע"י צד ג' ונרכשה ע"י התובעת כאשר היא כבר בנויה. ולכן לדברי הנתבעת, הקונה ביצעה שינויים בדירה המשחררים אותה מכל חבות. השופט קבע כי "אין מקום לקבל את טענות הנתבעת. התובעת רכשה את הדירה, לאחר שפנתה אל הנתבעת, התעניינה ברכישת דירה בפרויקט והתנהלה כל העת אל מול הנתבעת ונציגיה. זאת ועוד, גם את העבודות והתיקונים השוטפים בדירה ערכה הנתבעת. וכך כאשר נשאלה התובעת אילו תיקונים בוצעו בדירה הפנתה ישירות אל הנתבעת".
כמו כן, דחה השופט את טענה הנתבעת כי יש התיישנות. הנתבעת טענה כי ההתיישנות נובעת מכך שהתובעת היא רוכשת דירה יד שנייה, כאשר הדירה נמסרה לרוכשת הראשונה בתחילת שנת 2014. מנגד, התובעת טענה בתצהיריה כי הדירה נמסרה לידיה בחודש יולי 2015 והתביעה הוגשה בחודש פברואר 2021 כך שטרם חלפו 7 שנים והתביעה לא התיישנה.
השופט ברקאי קבע כי "הסכם המכר נחתם בין הצדדים ביום 30.4.2015. הנתבעת לא העידה את אותה קונה ראשונה אשר כנטען נמסרה לה הדירה בתחילת שנת 2014. ויודגש אותה קונה היא אחותו של העד מטעם הנתבעת. בנקל ניתן היה לזמנה למתן עדות ואולם זאת לא נעשה. הנתבעת לא הוכיחה כי הדירה נמסרה בשנת 2014 לרוכש הראשון. גם אלי מזרחי, סמנכ"ל מטעם הנתבעת, הודה בפועל שהדירה נמסרה ישירות לתובעת".
השופט אביים ברקאי קבע כי "יש לקבל את טענת התובעת שקיבלה לידיה את החזקה בדירה לאחר המועד 30.4.2015 ובנסיבות אלו וודאי שהתביעה לא התיישנה משהוגשה בפברואר 2021 כך שטרם חלפו 7 שנים.
לגבי טענת הנתבעת לשיהוי בהגשת התביעה קבע השופט כי מההתנהלות בין הצדדים וכן פניות התובעת לביצוע תיקונים מלמדת שהתובעת כלל לא זנחה את טענותיה ומכאן שלא ניתן לקבוע כי התביעה הוגשה בשיהוי.
לגבי טענת הנתבעת לפיה המחיר בו נרכשה הדירה מגלם את מצבה בפועל ומכאן אין לחייב את הנתבעת בתיקון הליקויים, דחה השופט את הטענה הזו מכל וכל וקבע: "אין מקום לקבל טענה זו, הרי הנתבעת אחראית בכל מקרה לליקויים בדירה. כמו כן, אילו מחיר הדירה כלל ויתור על תיקון ליקויים, ממילא לא הייתה מוכרת הדירה (הבת של בעלי הנתבעת) מעבירה את זכויותיה כלפי הנתבעת. בנוסף, הטענה בדבר מחיר הדירה נטענה בעלמא ללא שנתמכה בראיות להוכחתה".
השופט דחה את טענת הנתבעת לפיה התובעת במסגרת הסכם המכר ויתרו על כלל טענותיהם ביחס למצב הממכר, וקבע: "החובות הסטטוטוריות החלות על הנתבעת כחברה שבנתה את הדירה, חובות מכוח חוק המכר (דירות), אינן מתאיינות כאשר מועברת הדירה מיד ליד. ובמילים פשוטות – רכישת הדירה כ"יד שניה" לא הכשירה בדיעבד את ליקויי הבניה בגינן הוגשה התביעה".
השופט אביים ברקאי קבע כי דין טענות הנתבעת להידחות ופסק כי הנתבעת תשלם פיצוי של 102 אלף שקל לתובעת, ובנוסף תשלם גם 10 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
- 1.אלון 30/05/2023 11:42הגב לתגובה זובארה"ב הקבלן היה צריך לתת לה סכום שווה ערך לעוד דירה על שבע שנים של איומים, תביעות, בתי משפט, ולחיות בדירה עם בעיות כשכל שנייה מגיע חאפר "לתקן".
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס שבח
נחלה כפרית בשטח של כ-3 דונמים, בית צנוע בן 93 מ"ר, זכויות בנייה לשלוש יחידות דיור נוספות ושתי יחידות אירוח, ובמרכז המחלוקת: האם המוכרת זכאית לפטור מלא ממס שבח עד התקרה שבחוק, או רק לפטור חלקי? ועדת הערר בנוף הגליל קבעה שהדרך הנכונה לחשב מסים בעסקות
מהסוג הזה עוברת תחילה דרך פיצול פיזי, ורק אחר כך פיצול רעיוני. ההכרעה משליכה גם על מס הרכישה של הקונים, והסתיימה בדחיית הערר כולו
בבוקר אחד לא כל כך מזמן, לאחר חודשים של התדיינות והגשת תצהירים, מסמכים וחוות דעת שמאיות, קיבלה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנוף הגליל החלטה ששבה והעלתה אל מרכז הבמה משפטית שאלה שמלווה כמעט כל עסקה של מכירת נחלה: מהו החלק שייחשב דירת מגורים לצורך הפטור ממס שבח, ומהו החלק הנותר, שעליו יחול המס? הסיפור מתחיל בנחלה במושב מגן שאול, נחלה לא גדולה במיוחד, אך כזו הנושאת עמה מטען כלכלי ומשפטי לא מבוטל.
הנחלה משתרעת על 2,994 מ"ר, כשבמרכזה עומד בית מגורים בשטח של 93 מ"ר בלבד. לצד הבית קיימות זכויות בנייה משמעותיות: שלוש יחידות דיור בשטח כולל של 650 מ"ר וכן שתי יחידות אירוח אפשריות. תמורת העסקה נקבעה על 2.7 מיליון שקל - סכום שהמשיב, מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, קיבל לבסוף כהצהרה אמתית, לאחר שבתחילה העריך את העסקה בסכום גבוה בהרבה. כך חזר הדיון למסלולו המקורי: לא גובה התמורה, אלא דרך החישוב של מס שבח ומס רכישה בעסקה מורכבת.
כבר בראשית פסק הדין הזכירה השופטת עירית הוד כי בפועל אין מחלוקת על המחיר ששולם. לדבריה, “המשיב קיבל את שווי העסקה המוצהר - 2.7 מיליון שקל... משכך, אין עוד מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשווי הכולל של הנחלה”. מכאן ואילך התמקדו הצדדים במחלוקת אחרת: האם המוכרת זכאית לפטור מלא ממס שבח על פי סעיף 49ז לחוק, עד תקרת הפטור שנקבעה אז על 2.215 מיליון שקל, או שמא עליה לקבל פטור רק על חלק מהנחלה - החלק הבנוי בלבד.
העוררים, המוכרת והרוכשים, טענו כי כל חלקת המגורים צריכה ליהנות מהפטור המלא. לדבריהם, על המנהל היה לייחס את מלוא שווי דירת המגורים לתקרה, ורק לאחר מכן לחשב את ההפרש. בכתב הערר טענו כי “שווי הבית ללא זכויות בנייה הוא 1.25 מיליון שקל... ובהתאם לתקרת הפטור ובהתחשב בשווי העסקה, שווי יתרת הזכויות החייבות הוא 281 אלף שקל בלבד”. לאור זאת, הם טענו שאין הצדקה לכך שהמנהל העניק פטור רק בגובה של 1.864 מיליון שקל, ולא עד תקרת הפטור.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רק חלק אחד יכול ליהנות מפטור ממס שבח
אלא שמנגד עמדת המנהל היתה שונה בתכלית, ונתמכה בפסיקה רחבה של בית המשפט העליון. לטענתו יש לבצע קודם פיצול פיזי של הנחלה - להפריד את החלק הבנוי ואת הקרקע הדרושה להנאתו, ורק לאחר מכן להחיל את הפיצול הרעיוני של סעיף 49ז. בפועל, רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) כבר ערכה פיצול פיזי בקביעה שלה, שלפיה 1.5 דונמים מהנחלה מהווים חלקת מגורים. החלק הזה, שכולל את הבית ואת החצר הצמודה, הוא החלק היחיד שיכול ליהנות מהפטור ממס שבח.
