בית המשפט דחה תביעת סרק של קטין והוריו לפיצויים בעקבות פרשת רמדיה
הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
עסקת מכר לבית פרטי במיתר נהפכה למאבק משפטי ממושך, כשמוכרת דרשה מאות אלפי שקלים בטענה להפרת הסכם. היא צדקה, אבל...
הסיפור הבא התחיל, כמו לא מעט עסקות נדל"ן בישראל, ברצון למכור בית ולהמשיך הלאה. בית מגורים במיתר, עסקה שנחתמה בינואר 2022, סכום של יותר מ-3 מיליון שקל, לוח תשלומים מדורג, והתחייבות ברורה מצד המוכרים להעביר נכס נקי מעיקולים. אלא שמאחורי החתימות והסעיפים המשפטיים הסתתרה מציאות מורכבת יותר: חובות עבר, הליכי הוצאה לפועל, ועיקולים שהוטלו בזה אחר זה. כשהקונים עצרו את התשלומים, והמוכרת פנתה לבית המשפט בדרישה לפיצויים מוסכמים ולדמי שכירות, נדרש השופט יניב בוקר, סגן נשיא בית משפט השלום בבאר שבע, להכריע מי באמת הפר את ההסכם, ומתי.
בפסק דין מפורט, שניתן באחרונה, קבע בית המשפט כי המוכרת היא זו שהפרה את ההסכם באופן יסודי, כבר בשלב מוקדם, כשלא הסירה עיקול שהוטל על הנכס במועד שנקבע בהסכם. בעקבות כך, נקבע כי הקונים היו רשאים לעצור את התשלומים, ולא ניתן לחייבם בפיצויים או בדמי שכירות. התביעה נדחתה, וגם התביעה שכנגד של הקונים נדחתה, אך המוכרת חויבה לשלם הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של עשרות אלפי שקלים.
העובדות עצמן לא היו שנויות במחלוקת. הצדדים חתמו ב-11 בינואר 2022 על הסכם מכר למכירת בית המגורים במיתר. המוכרים היו בני זוג לשעבר, והקונים - זוג שרכש את הבית במחיר שנקבע על 3.075 מיליון שקל. ההסכם כלל חמש פעימות תשלום, חלקן ישירות לבנקים ולנושים, וחלקן למוכרים עצמם. כבר במעמד החתימה היה ידוע על עיקול אחד, בסכום של כ-484 אלף שקל, והקונים שילמו אותו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, כפי שנקבע בהסכם.
אלא שלאחר מכן, כך עלה מהראיות, הוטלו עיקולים נוספים על הנכס, בגין חובות של אחד המוכרים. כאן החל הסכסוך. המוכרת טענה כי הקונים חדלו לשלם את התמורה במשך כשנה, אף שתפסו בעלות על הבית והתגוררו בו, ולפיכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית. היא דרשה פיצויים מוסכמים בסכום של יותר מ-300 אלף שקל, וכן דמי שכירות עבור תקופת המגורים בנכס.
- רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת לעקל את הרכב?
- קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וקיבל תביעה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכניסה לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער נזקים
מנגד, הקונים טענו כי עצרו את התשלומים כדין, משום שהמוכרים הפרו את התחייבותם החוזית להסיר עיקולים בתוך פרק זמן קבוע. לדבריהם, ההסכם קבע במפורש כי אם יוטל עיקול על זכויות המוכרים בדירה, “הקונה יהא פטור מהמשך התשלומים על פי הסכם זה עד להסרתם”. עוד הם טענו כי כניסתם לבית נעשתה בהסכמה, כדי למזער את נזקיהם, לאחר שהמוכרים לא עמדו בהתחייבויותיהם.
המסמכים הישנים הכריעו: נדחתה בקשה למס שבח היסטורי
מחלוקת על מועד רכישת זכויות חכירה בנכס ותיק בתל אביב הובילה לעימות בין האלמנה והיורשת של המוכר לרשות המסים. ועדת הערר קבעה כי אין די בזיכרונות מאוחרים ובשחזורים בדיעבד, וכי מסמכים ודיווחים בזמן אמת הם אלה שמכריעים בשאלת הזכאות לשיעור מס מופחת
כמעט שישה עשורים לאחר שנחתמו ההסכמים הראשונים ביחס למגרש קטן ברחוב הפלך בתל אביב, מצאה את עצמה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין נדרשת לשאלה שמעסיקה לא מעט בעלי נכסים ותיקים ויורשיהם: מתי בעצם נרכש הנכס. השאלה הזו, שנראית לעתים טכנית בלבד, עשויה להיות שוות ערך לעשרות ולעתים למאות אלפי שקלים במס שבח, בעקבות ההבחנה שעושה החוק בין נכסים שנרכשו לפני 31 במרץ 1961 לבין כאלה שנרכשו לאחר מכן. במקרה שנדון, הפער הכספי הגיע לכ-90 אלף שקל, אך ההשלכות העקרוניות רחבות הרבה יותר.
ההליך עסק בזכויות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7087 חלקה 86, נכס תעשייתי ותיק ביפו, שנמכר ב-2018 על ידי יצחק אברט ז"ל. לאחר המכירה, התגלעה מחלוקת בין המוכר - ולאחר פטירתו, אלמנתו והיורשת שלו יפה אברט - לבין מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, סביב השאלה האם המכירה זכאית לשיעור מס שבח מופחת, המכונה "שיעור מס היסטורי". הזכאות לשיעור שכזה מותנית בכך שיום הרכישה של הזכות במקרקעין היה עד ה-31 למרץ 1961.
לטענת העוררת, שורשי הזכויות בנכס נעוצים עוד בראשית 1961. היא הסתמכה על כך שבבסיס חוזה החכירה שנחתם עם עיריית תל אביב ב-1964 עמד הסכם מוקדם יותר, מ-29 בינואר 1961, שאושר בידי משרד הפנים. לשיטתה, די בכך כדי לראות את יום הרכישה כיום המוקדם, ולהחיל את שיעור המס ההיסטורי. מנגד, רשות המסים טענה כי יצחק אברט נכנס לתמונה רק ב-1970, כשרכש זכויות מאחד השותפים האחרים, ולכן הוא לא עומד בתנאי החוק.
ועדת הערר, בראשות השופט הרי קירש ולצדו רו"ח מיכה לזר ועו"ד דן מרגליות, נדרשה לפרק לגורמים מסכת מסועפת של מסמכים, חלקם בני יותר מ-60 שנה. כבר בראשית פסק הדין הבהיר השופט קירש כי ההכרעה תישען על "הרשום במסמכים (הרבים) שהוגשו", וכי גם אם יינתן משקל כלשהו לעדות המאוחרת של העוררת, אין בה כדי לשנות את התמונה העולה מן הראיות הכתובות.
- הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
- כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסכם החכירה הראשון אין אזכור לאברט
המסמך הראשון שנבחן היה הסכם פיתוח מ-28 בינואר 1961, שנחתם בין עיריית תל אביב-יפו לבין אדם בשם נסים בכר. ההסכם התיר לבכר לתפוס חזקה זמנית במגרש לצורך הקמת מבנה תעשייתי, וקבע כי אם הוא יעמוד בתנאים, תיערך עמו בהמשך חכירה. אישור משרד הפנים להסכם ניתן במרץ 1961. אלא שכבר כאן קבעה הוועדה ממצא ברור: להסכם היו שני צדדים בלבד - העירייה ובכר, ואין בו שום אזכור ליצחק אברט או לשותפים האחרים שטענו לזכויות מוקדמות. "דבר אחד עולה בבירור מהמסמך הראשון: היו לו שני צדדים בלבד - העירייה ונסים בכר", נכתב בפסק הדין.
