אחרי עשור וחצי של עליות מחירים רצופות הקבלנים התרגלו לכך שיש רק כיוון אחד למחירי הנדל"ן. אבל הנתונים כבר מראים שיש בלימה - בכמות העסקאות, בהיקף המשכנתאות, בגודל המשכנתא הממוצעת (ירידה של 50 אלף שקל בחודש), וגם במחירי הדירות - שזה בעצם הנתון המעניין מכל. הלמ"ס מסרה כי יש ירידה של 2.4% בדירות חדשות, זה נראה כמו סימן ראשון, בדיווחים הבאים של הלמ"ס, הירידה צפויה להיות  כוללת, לא רק דירות חדשות. הזכרנו את הדיליי בנתונים, החודשים נובמבר-דצמבר עוד לא דווחו והם היו "מפוצצים" במבצעים-מתנות וגם הנחות - זה ישפיע על המחירים.

הירידות ימשכו, אבל הן רק תיקון מחירים, אחרי הזינוק המטורף של השנים האחרונות (20% בשנה האחרונה, 37% במהלך 5 השנים האחרונות - הנה הנתונים)

הקבלנים בלחץ. הם מנסים לשדר עסקים כרגיל, אבל מבול התגובות של "קבלנים והחבורה" בכל פעם שבנק ישראל העלה את הריבית, או שפורסמו נתונים על ירידה בהיקף המכירות בשוק הדירות היה מדהים - הם אמרו 'המחירים לא יירדו'. הם טענו שבנק ישראל מעלה את הריבית ורק פוגע בציבור, אבל לא עוצר את האינפלציה. אחר כך הם אמרו שרק עסקאות הנדל"ן בירידה אבל זה לא יעצור את מחירי הדיור, ואז הם עברו לקריאות גוועאלד וקראו לבנק ישראל להפסיק מיד את העלאת הריבית. 

ומה הקבלנים אומרים עכשיו? הם מנסים להגיד לכם שעכשיו עליית מחירי הדיור אמנם נעצרה אבל רק בגלל הריבית ושזה לא יחזיק מעמד, ושזו לא סיבה טובה לעצירת המחירים. כלומר - אלה 'לא הסיבות הנכונות' ולכן לדבריהם מדובר רק בעצירה זמנית לפני הטיסה הבאה במחירים. ברגע שהריבית תחזור לרדת, המחירים יעלו.

• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למה אנחנו אומרים את זה? כי ממש כמו בשוק ההון - אף אחד לא באמת מומחה. מחירי הנדל"ן זינקו במשך 15 שנה כי הריבית במשק הייתה אפסית (וכמובן גם בגלל סיבה אמיתית - המחסור בדירות). אבל לקבלנים יש אינטרס לשמור על המחירים למעלה. האם הם מסוגלים להתמודד גם עם מצב של ירידת מחירים? רובם כן, השאלה עד כמה עמוקה תהיה הירידה. האם הם התכוננו ליום כזה או שהם התמנפו כדי לקנות קרקעות מתוך הנחה שהמחירים ימשיכו לזנק? יש ויש. 

הבעיה הבאה של שוק הדיור יכולה להיות פשיטות רגל של קבלנים, אחרי שלקחו הרבה יותר מדי מינוף, במשך יותר מדי זמן, והתרגלו לריבית אפסית, שכנראה לא תחזור בקרוב. זה קורה אצל הקטנים וגם אצל בינוניים ומתקרב לגדולים. יש חברות שכבר רואים את הקושי שלהם בדוחות וגם במחירי המניות ואגרות החוב - חנן מור בסחרור מסוכן - רואי החשבון ילחצו למחוק את הקרקע בשדה דב; המחיקה תפגע בהתניות הפיננסיות והסיכון באג"ח יגדל. אבל, אצל הגדולות בינתיים יש מזומנים רבים כתוצאה מגיוסי העבר. לא נראית בעיית תזרים קרובה, אין לחץ גדול, אבל מרגישים גם אצלם את הצורך לחזור לרף מכירות סביר. החברות האלו  מוכרות פחות, מייצרות פחות מזומנים, ולמרות היכולות הפיננסיות, הן ממונפות, הן משלמות ריבית גבוהה ומנגד אין להם את התקבולים שהיו רגילים אליהם מהלקוחות-רוכשי הדירות. יש להם זמן, כל מקרה לגופו, אבל סבירות גבוהה לא תשמעו על קבלן גדול שנכנס למצוקה ברבעון הקרוב. אצל הקטנים זה בהחלט יכול לקרות. 

ככל שהרוכשים הפוטנציאלים יחכו ולא ייכנסו עם הירידות הראשונות בשוק הדירות, כך הלחץ על הקבלנים יהיה חזק יותר, ממושך יותר והמחירים ירדו יותר. הכל תלוי בסבלנות של הרוכשים, לא בטוח שיש להם. 

• עמרם אברהם זכתה ב-3 מכרזים במעלה אדומים להקמת 637 יח"ד
• הסכם פשרה בקיבוץ האון: עשרות ממשרתי המילואים יקבלו מגרשים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

כפר סבא

דירת 5 חדרים, רחוב 130 מ"ר, קומה  3 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,800,000 שקל 

דופלקס 4 חדרים, רחוב מור שכונת הדרים הוותיקה, 100 מ"ר, מרפסת 18 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה, נמכר ב- 2,250,000 שקל 

דירת 5 חדרים, רחוב וינברג, השכונה הירוקה, 125 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 4,370,000 שקל 

נתניה

דירת 4 חדרים, ברחוב מוטה גור, 96 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת,  קומה 7 מתוך 9 נמכר ב-3 מיליון שקל  

דירת 4 חדרים, ברחוב אהוד מנור, 136 מ"ר + 24 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 33, עם 4 מעליות, 2 חניות, חדר כושר, חדר דיירים, בריכה, בית כנסת בפרויקט יוקרה. נמכרה ב-7.2 מיליון שקל.  

חדרה

דירת 3 חדרים, רחוב רמב"ם, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, נמכרה ב- 1,240,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב יצחק רבין, 81 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,190,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב נחל פרת, 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 12, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,865,000 שקל 

באר שבע

דירת 2 חדרים, רחוב עוזיאל, שכונה י"ד, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 860,000 שקל

דירת 4 חדרים, רחוב אליהו הנביא, שכונה ד', 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 760,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב משעול דורבן, שכונה ה', קומת 1 מתוך 1, נמכרה ב- 865,000 שקל 

קוטג' 5 חדרים, רחוב דויבוביץ, שכונת רמות, 147 מ"ר, בנוי על מגרש של 240 מ"ר, חניה, נמכר ב- 2,045,000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב יריחו, שכונה ט', 110 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,000,0000 שקל 

שוהם

וילה 7 חדרים, רחוב תרשיש, שכונת אלונים,  300 מ"ר בנוי, מגרש 580 מ"ר, חניה, נמכרה ב- 7,400,000 שקל 

וילה 5 חדרים, רחוב צורן, שכונת רקפות, 329 מ"ר בנוי, מגרש 372 מ"ר, חניה, נמכרה ב- 6,600,000 שקל 

חריש

דירת 4 חדרים, רחוב שוהם, 102 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,675,000 שקל 

דירת גג 4 חדרים, רחוב רימון, 112 מ"ר, מרפסת 56 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,820,000 שקל 

דירת 5 חדרים, רחוב טורקיז, 117 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,655,000 שקל 

קריית חיים

קוטג' פינתי טריפלקס 5 חדרים, רחוב הראשונים, קריית חיים המזרחית, 150 מ"ר ב- 3 מפלסים, חניה, נמכר ב- 1,810,000 שקל 

קרית מוצקין

דירת 1.5 חדרים, רחוב גושן, 28 מ"ר, מרפסת 7 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, נמכר ב- 590,000 שקל