מהו הגורם הצפוי ללחוץ את הרווחיות הגולמית של הקבלנים בשנת 2018?
אזורים אפריקה מגורים אשדר בוני תיכון גב ים דמרי חנן מור מחיר למשתכן מחירי הדירות צמח המרמן החברות העוסקות בתחום היזמות לבניה למגורים בישראל צפויות לירידה בשולי הרווחיות הגולמית שלהן בשנת 2018, בה צפויה להימשך מגמת ההאטה בקצב העסקאות בפרויקטים בשוק החופשי, ומנגד שיווקם המסיבי של פרויקטי מחיר למשתכן צפוי להגדיל את כמות העסקאות הכוללת אולם ברווחיות גולמית נמוכה יותר בשיעור של כ-5%.
על פי הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן הציבוריות לשנת 2017, קצב מכירת הדירות בישראל ירד בשיעור של כ-15% בממוצע ביחס לשנת 2016 והיקף ההכנסות ירד בשיעור דומה של כ-16% בממוצע. החברות היחידות שהצליחו להגדיל את היקף מכירות הדירות שלהן בישראל בשנת 2017 עשו זאת, בין היתר, בזכות השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן בהם שיעורי הרווחיות הגולמית נמוכים יותר.
ירידה של כ-15% בהיקף מכירת הדירות בשנת 2017
- עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
- אזורים רושמת עלייה של 51% בהכנסות ברבעון - 512 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ירידה של כ-0.7% במחיר דירה ממוצעת בשנת 2017
החברות שהגדילו את קצב מכירת הדירות
אפריקה מגורים מכרה 357 דירות במסגרת מחיר למשתכן בשנת 2017, תמורת כ-584 מיליון שקל. אשדר אמנם לא מפרטת בדוחותיה הכספיים אודות מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, אולם החברה החלה להשתתף במכרזים אלו כבר בשנת 2016.
עד כה, חלק מהחברות העדיפו לדחות את השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן, אולם נוכח ההאטה בקצב המכירות בשנת 2017, יותר ויותר חברות נאלצות להשתתף במכרזי מחיר למשתכן. כך למשל, בחברת י.ח דמרי שסבלה מירידה של כ-6% בהיקף המכירה של דירות בשנת 2017 מציינים כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במכרזי מחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל עתודות קרקע קיימות בטרם כניסה למכרזי מחיר למשתכן.
מנגד, חנן מור אשר סבלה מצניחה של כמעט 60% בהיקף המכירות, דיווחה כי זכתה בשנת 2017 בשני מכרזים של מחיר למשתכן - במודיעין ובראשון לציון, בהיקף כולל של כ-500 יחידות דיור, אשר שיווקן צפוי בשנת 2018. גם חברת בוני תיכון אשר סבלה מנפילה של כמעט 40% בהיקף המכירות בשנה זו, דיווחה כי זכתה במכרזים של מחיר למשתכן בהיקף של כמעט 800 יחידות דיור אשר שיווקן טרם החל.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ירידה בשיעור הרווחיות הגולמית
בדוחות הכספיים של החברות אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017 נכלל פירוט של פרויקטים בתכנון (שבניתם טרם החלה), בו דווח על שולי הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים. הנתונים מצביעים על שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.
שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.
מנגד, צריך לציין שהחברות יהנו גם מיתרונות אשר גלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן, הכוללים סיכון שיווק נמוך בשל מחירם הנמוך של הדירות וסבירות גבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.
- 3.לא קונה ולא בוחר 10/04/2018 00:24הגב לתגובה זובזמן שהוא יושב ומבלבל את השכל בכנסת אני הפסדתי מאה אלף שקל כי בקדנציה שלו המחירים עלו באיזה 7-8 אחוזים! למה? כי מפחד מהנגידה, לא רוצה להוריד מחירים! למה אתה לא משווק 80 אלף בשנה? למה לא למשפרי דיור? סתם מבלבל את המוח ומעלה מיסים, לוקח לנו עוד ועוד כסף, זה הפיתרון שלו! כחלון רע למשפחה!
- 2.שרה 09/04/2018 09:42הגב לתגובה זוהירידות כבר כאן, העליות ריבית בארה"ב כבר כאן, נשאר רק לקחת פופקורן ולהתרווח..... לא קונים דירה במחיר בועה!!!
- 1.דור בני ה- 30 נדפקו 09/04/2018 01:04הגב לתגובה זוהשכר עלה 2% בשנה ובקירוב 40% בעשור. דירות חורבה שעלו 250,000ש"ח עולות כיום 800,000ש"ח ללא שום סיבה למעט כי האליטה החליטה "לדפוק" עד העצם את בני ה- 30-40. בניגוד למצב שהיה כאן לפני 20 שנים כשעוד היתה קביעות, פנסיה תקציבית, עליית שכר שנתית, פנסיה מובטחת וידוע. בהמשך, הופרד דור א' מדור ב' ודור ג'- כאשר דור א'ללא שום הצדקה מקבל לפעמים פי 3 שכר מדור ג'. עד לפני עשור, המחירים היו כ- 100 משכורות חציוניות במשק קרי 400-800,000 לדירות חדשות וטובות במרחק של 30דק מהעבודה. במודיעין היה ניתן לקנות בפחות מ- 500K דירת 4חד. ואז האליטה החליטה לדפוק לחלוטין את ילידי שנות ה-90. אין בטחון תעסוקתי, אין פנסיה תקציבית, מחירי הדיור שהוצאו מהמדד עלו בקצב של מעל 10% בשנה שנה אחר שנה אחר שנה. מחירי הדירות עלו בין פי 2.3 במרכז ועד פי 3-4 בפריפריה. הצעירים דהיום, לווים סכומים הזויים ל- 30 שנים. כסף רב הולך לקופת המדינה בשביל לממן את בני ה- 50-60 שנהנים מפנסיה תקציבית ובטחון תעסוקתי + גימלאים. כמו בכל משחק סכום 0 משהו משלם את המחיר ובמקרה זה מדובר בדפוקים בני ה-30 שמשלמים בכספם אבל גם בנפשם על התענוג.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
