מהו הגורם הצפוי ללחוץ את הרווחיות הגולמית של הקבלנים בשנת 2018?
אזורים אפריקה מגורים אשדר בוני תיכון גב ים דמרי חנן מור מחיר למשתכן מחירי הדירות צמח המרמן החברות העוסקות בתחום היזמות לבניה למגורים בישראל צפויות לירידה בשולי הרווחיות הגולמית שלהן בשנת 2018, בה צפויה להימשך מגמת ההאטה בקצב העסקאות בפרויקטים בשוק החופשי, ומנגד שיווקם המסיבי של פרויקטי מחיר למשתכן צפוי להגדיל את כמות העסקאות הכוללת אולם ברווחיות גולמית נמוכה יותר בשיעור של כ-5%.
על פי הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן הציבוריות לשנת 2017, קצב מכירת הדירות בישראל ירד בשיעור של כ-15% בממוצע ביחס לשנת 2016 והיקף ההכנסות ירד בשיעור דומה של כ-16% בממוצע. החברות היחידות שהצליחו להגדיל את היקף מכירות הדירות שלהן בישראל בשנת 2017 עשו זאת, בין היתר, בזכות השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן בהם שיעורי הרווחיות הגולמית נמוכים יותר.
ירידה של כ-15% בהיקף מכירת הדירות בשנת 2017
ירידה של כ-0.7% במחיר דירה ממוצעת בשנת 2017
החברות שהגדילו את קצב מכירת הדירות
אפריקה מגורים מכרה 357 דירות במסגרת מחיר למשתכן בשנת 2017, תמורת כ-584 מיליון שקל. אשדר אמנם לא מפרטת בדוחותיה הכספיים אודות מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, אולם החברה החלה להשתתף במכרזים אלו כבר בשנת 2016.
עד כה, חלק מהחברות העדיפו לדחות את השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן, אולם נוכח ההאטה בקצב המכירות בשנת 2017, יותר ויותר חברות נאלצות להשתתף במכרזי מחיר למשתכן. כך למשל, בחברת י.ח דמרי שסבלה מירידה של כ-6% בהיקף המכירה של דירות בשנת 2017 מציינים כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במכרזי מחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל עתודות קרקע קיימות בטרם כניסה למכרזי מחיר למשתכן.
- אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
- אזורים Living: עליה של 13% בהכנסות ועוברת ל-FFO חיובי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, חנן מור אשר סבלה מצניחה של כמעט 60% בהיקף המכירות, דיווחה כי זכתה בשנת 2017 בשני מכרזים של מחיר למשתכן - במודיעין ובראשון לציון, בהיקף כולל של כ-500 יחידות דיור, אשר שיווקן צפוי בשנת 2018. גם חברת בוני תיכון אשר סבלה מנפילה של כמעט 40% בהיקף המכירות בשנה זו, דיווחה כי זכתה במכרזים של מחיר למשתכן בהיקף של כמעט 800 יחידות דיור אשר שיווקן טרם החל.
ירידה בשיעור הרווחיות הגולמית
בדוחות הכספיים של החברות אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017 נכלל פירוט של פרויקטים בתכנון (שבניתם טרם החלה), בו דווח על שולי הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים. הנתונים מצביעים על שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.
שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.
מנגד, צריך לציין שהחברות יהנו גם מיתרונות אשר גלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן, הכוללים סיכון שיווק נמוך בשל מחירם הנמוך של הדירות וסבירות גבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.
- 3.לא קונה ולא בוחר 10/04/2018 00:24הגב לתגובה זובזמן שהוא יושב ומבלבל את השכל בכנסת אני הפסדתי מאה אלף שקל כי בקדנציה שלו המחירים עלו באיזה 7-8 אחוזים! למה? כי מפחד מהנגידה, לא רוצה להוריד מחירים! למה אתה לא משווק 80 אלף בשנה? למה לא למשפרי דיור? סתם מבלבל את המוח ומעלה מיסים, לוקח לנו עוד ועוד כסף, זה הפיתרון שלו! כחלון רע למשפחה!
- 2.שרה 09/04/2018 09:42הגב לתגובה זוהירידות כבר כאן, העליות ריבית בארה"ב כבר כאן, נשאר רק לקחת פופקורן ולהתרווח..... לא קונים דירה במחיר בועה!!!
- 1.דור בני ה- 30 נדפקו 09/04/2018 01:04הגב לתגובה זוהשכר עלה 2% בשנה ובקירוב 40% בעשור. דירות חורבה שעלו 250,000ש"ח עולות כיום 800,000ש"ח ללא שום סיבה למעט כי האליטה החליטה "לדפוק" עד העצם את בני ה- 30-40. בניגוד למצב שהיה כאן לפני 20 שנים כשעוד היתה קביעות, פנסיה תקציבית, עליית שכר שנתית, פנסיה מובטחת וידוע. בהמשך, הופרד דור א' מדור ב' ודור ג'- כאשר דור א'ללא שום הצדקה מקבל לפעמים פי 3 שכר מדור ג'. עד לפני עשור, המחירים היו כ- 100 משכורות חציוניות במשק קרי 400-800,000 לדירות חדשות וטובות במרחק של 30דק מהעבודה. במודיעין היה ניתן לקנות בפחות מ- 500K דירת 4חד. ואז האליטה החליטה לדפוק לחלוטין את ילידי שנות ה-90. אין בטחון תעסוקתי, אין פנסיה תקציבית, מחירי הדיור שהוצאו מהמדד עלו בקצב של מעל 10% בשנה שנה אחר שנה אחר שנה. מחירי הדירות עלו בין פי 2.3 במרכז ועד פי 3-4 בפריפריה. הצעירים דהיום, לווים סכומים הזויים ל- 30 שנים. כסף רב הולך לקופת המדינה בשביל לממן את בני ה- 50-60 שנהנים מפנסיה תקציבית ובטחון תעסוקתי + גימלאים. כמו בכל משחק סכום 0 משהו משלם את המחיר ובמקרה זה מדובר בדפוקים בני ה-30 שמשלמים בכספם אבל גם בנפשם על התענוג.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
