מהו הגורם הצפוי ללחוץ את הרווחיות הגולמית של הקבלנים בשנת 2018?
אזורים אפריקה מגורים אשדר בוני תיכון גב ים דמרי חנן מור מחיר למשתכן מחירי הדירות צמח המרמן החברות העוסקות בתחום היזמות לבניה למגורים בישראל צפויות לירידה בשולי הרווחיות הגולמית שלהן בשנת 2018, בה צפויה להימשך מגמת ההאטה בקצב העסקאות בפרויקטים בשוק החופשי, ומנגד שיווקם המסיבי של פרויקטי מחיר למשתכן צפוי להגדיל את כמות העסקאות הכוללת אולם ברווחיות גולמית נמוכה יותר בשיעור של כ-5%.
על פי הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן הציבוריות לשנת 2017, קצב מכירת הדירות בישראל ירד בשיעור של כ-15% בממוצע ביחס לשנת 2016 והיקף ההכנסות ירד בשיעור דומה של כ-16% בממוצע. החברות היחידות שהצליחו להגדיל את היקף מכירות הדירות שלהן בישראל בשנת 2017 עשו זאת, בין היתר, בזכות השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן בהם שיעורי הרווחיות הגולמית נמוכים יותר.
ירידה של כ-15% בהיקף מכירת הדירות בשנת 2017
ירידה של כ-0.7% במחיר דירה ממוצעת בשנת 2017
החברות שהגדילו את קצב מכירת הדירות
אפריקה מגורים מכרה 357 דירות במסגרת מחיר למשתכן בשנת 2017, תמורת כ-584 מיליון שקל. אשדר אמנם לא מפרטת בדוחותיה הכספיים אודות מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, אולם החברה החלה להשתתף במכרזים אלו כבר בשנת 2016.
עד כה, חלק מהחברות העדיפו לדחות את השתתפותן במכרזי מחיר למשתכן, אולם נוכח ההאטה בקצב המכירות בשנת 2017, יותר ויותר חברות נאלצות להשתתף במכרזי מחיר למשתכן. כך למשל, בחברת י.ח דמרי שסבלה מירידה של כ-6% בהיקף המכירה של דירות בשנת 2017 מציינים כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במכרזי מחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל עתודות קרקע קיימות בטרם כניסה למכרזי מחיר למשתכן.
- אזורים דרשה פטור מפיצוי בשל הקורונה, ונדחתה
- עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, חנן מור אשר סבלה מצניחה של כמעט 60% בהיקף המכירות, דיווחה כי זכתה בשנת 2017 בשני מכרזים של מחיר למשתכן - במודיעין ובראשון לציון, בהיקף כולל של כ-500 יחידות דיור, אשר שיווקן צפוי בשנת 2018. גם חברת בוני תיכון אשר סבלה מנפילה של כמעט 40% בהיקף המכירות בשנה זו, דיווחה כי זכתה במכרזים של מחיר למשתכן בהיקף של כמעט 800 יחידות דיור אשר שיווקן טרם החל.
ירידה בשיעור הרווחיות הגולמית
בדוחות הכספיים של החברות אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017 נכלל פירוט של פרויקטים בתכנון (שבניתם טרם החלה), בו דווח על שולי הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים. הנתונים מצביעים על שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.
שולי רווחיות גולמית נמוכה בכ-5% בממוצע בפרויקטי מחיר למשתכן.
מנגד, צריך לציין שהחברות יהנו גם מיתרונות אשר גלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן, הכוללים סיכון שיווק נמוך בשל מחירם הנמוך של הדירות וסבירות גבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.
- 3.לא קונה ולא בוחר 10/04/2018 00:24הגב לתגובה זובזמן שהוא יושב ומבלבל את השכל בכנסת אני הפסדתי מאה אלף שקל כי בקדנציה שלו המחירים עלו באיזה 7-8 אחוזים! למה? כי מפחד מהנגידה, לא רוצה להוריד מחירים! למה אתה לא משווק 80 אלף בשנה? למה לא למשפרי דיור? סתם מבלבל את המוח ומעלה מיסים, לוקח לנו עוד ועוד כסף, זה הפיתרון שלו! כחלון רע למשפחה!
- 2.שרה 09/04/2018 09:42הגב לתגובה זוהירידות כבר כאן, העליות ריבית בארה"ב כבר כאן, נשאר רק לקחת פופקורן ולהתרווח..... לא קונים דירה במחיר בועה!!!
- 1.דור בני ה- 30 נדפקו 09/04/2018 01:04הגב לתגובה זוהשכר עלה 2% בשנה ובקירוב 40% בעשור. דירות חורבה שעלו 250,000ש"ח עולות כיום 800,000ש"ח ללא שום סיבה למעט כי האליטה החליטה "לדפוק" עד העצם את בני ה- 30-40. בניגוד למצב שהיה כאן לפני 20 שנים כשעוד היתה קביעות, פנסיה תקציבית, עליית שכר שנתית, פנסיה מובטחת וידוע. בהמשך, הופרד דור א' מדור ב' ודור ג'- כאשר דור א'ללא שום הצדקה מקבל לפעמים פי 3 שכר מדור ג'. עד לפני עשור, המחירים היו כ- 100 משכורות חציוניות במשק קרי 400-800,000 לדירות חדשות וטובות במרחק של 30דק מהעבודה. במודיעין היה ניתן לקנות בפחות מ- 500K דירת 4חד. ואז האליטה החליטה לדפוק לחלוטין את ילידי שנות ה-90. אין בטחון תעסוקתי, אין פנסיה תקציבית, מחירי הדיור שהוצאו מהמדד עלו בקצב של מעל 10% בשנה שנה אחר שנה אחר שנה. מחירי הדירות עלו בין פי 2.3 במרכז ועד פי 3-4 בפריפריה. הצעירים דהיום, לווים סכומים הזויים ל- 30 שנים. כסף רב הולך לקופת המדינה בשביל לממן את בני ה- 50-60 שנהנים מפנסיה תקציבית ובטחון תעסוקתי + גימלאים. כמו בכל משחק סכום 0 משהו משלם את המחיר ובמקרה זה מדובר בדפוקים בני ה-30 שמשלמים בכספם אבל גם בנפשם על התענוג.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
