מי נחשב למשכיר רגיל ומי לעסק?

אחת השאלות המרכזיות בעולם השכרת הדירות היא מתי משכיר נחשב למשקיע פסיבי שזכאי לפטור או למס מופחת של 10%, ומתי הוא כבר נחשב לבעל עסק להשכרה, ואז הוא חייב במס הכנסה רגיל. שאלה זו הובילה לאחד מפסקי הדין החשובים בתחום – בירן נגד רשות המסים.

פסק דין בירן (ע"א 7204/15)

עו"ד שרגא בירן החזיק בכמות גדולה של דירות והשכיר אותן. מבחינתו, ההכנסות היו "רגילות" כמו כל משכיר אחר, ולכן ביקש לשלם מס מופחת של 10%. רשות המסים טענה שהיקף ההכנסות והפעילות שלו משקפים למעשה עסק לכל דבר, ולכן הוא צריך לשלם מס מלא לפי מדרגות המס הרגילות. בית המשפט העליון הכריע לטובת רשות המסים, וקבע כי מי שמשכיר 10 דירות ומעלה נחשב לבעל עסק להשכרה וחייב במס מלא.

תובנה: אם יש לך מעל 10 דירות, רשות המסים תראה אותך כעסק לכל דבר, וזה אומר מס מלא. אם יש לך 6–9 דירות, הסיווג שלך יהיה תלוי בגורמים כמו רמת המעורבות שלך, צורת הניהול והיקף ההשקעה.

איך מתמודדים עם חישוב מס שבח?

סוגיה נוספת שעלתה בפסיקה נוגעת לחישוב מס שבח – האם רשות המסים יכולה להקטין את שווי הדירה במכירה בגלל פחת שלא נוכה בפועל?

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פסק דין עו"ד רשף חן

עו"ד חן רכש דירה ב-1996 והשכיר אותה במשך שנים. הוא לא ניכה פחת על הדירה בדיווחיו לרשות המסים. כשמכר את הדירה בשנת 2019, רשות המסים טענה שיש לקזז מהמחיר המקורי של הדירה את סכום הפחת, מה שהגדיל משמעותית את חבות מס השבח שלו. בית המשפט קבע שאין חובה לנכות פחת שלא נוכה בפועל, ולכן חייב את רשות המסים לתקן את השומה.

תובנה: אם השכרת דירה ולא ניכית פחת, ייתכן שמגיע לך החזר מס. מצד שני, רשות המסים יכולה להתעקש על קיזוז פחת גם אם לא השתמשת בו, אז כדאי לבדוק מראש איך מתכננים את חבות המס.

השכרת דירות למגורים – עסק או הכנסה פסיבית?

פסק דין לשם (ע"מ 49967-01-14)

משפחת לשם החזיקה ביותר מ-20 דירות והשכירה אותן במשך שנים. כמו בירן, גם הם טענו שההכנסה שלהם היא פסיבית, ולכן הם זכאים לשלם רק 10% מס על השכירות. רשות המסים לא הסכימה איתם, ובית המשפט המחוזי פסק שהיקף הפעילות שלהם הופך את העסק שלהם לממש עסק, ולכן הם צריכים לשלם מס מלא.

• דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
• מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

תובנה: הכנסה משכירות יכולה להיחשב כעסק גם אם המשכיר עצמו לא עוסק ישירות בהשכרה – מספר הדירות והאופן שבו הן מנוהלות יכולים לשנות את סיווג ההכנסה.

מה קורה כשמנסים "להוזיל" את השכירות לקרובי משפחה?

חלק מהמשכירים מנסים לחסוך בתשלומי המס על ידי השכרת הדירה לקרובי משפחה בסכום נמוך מאוד או אפילו ללא תשלום בפועל. זה היה הרקע לפסק הדין הבא:

פסק דין אליהו נגד רשות המסים

משפחה השכירה דירה לבנם הבוגר במחיר של 1,000 ש"ח בחודש, בעוד ששכירות דירה דומה באזור עמדה על 5,000 ש"ח. כשהגיע מועד חישוב המס, רשות המסים טענה שהעסקה אינה אמיתית, שכן הדירה בעצם ניתנה ללא תמורה מספקת ולכן יש למסות את ההכנסה כאילו הושכרה במחיר השוק.

בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים וקבע כי מחירי השכירות חייבים לשקף את מחיר השוק, אחרת הם ייחשבו לעסקה מלאכותית.

תובנה: אם אתה משכיר לקרוב משפחה, כדאי לוודא שהמחיר שאתה גובה ריאלי, אחרת רשות המסים עלולה לקבוע שהעסקה שלך היא מלאכותית ולחייב אותך במס כאילו השכרת אותה במחיר רגיל.

האם אפשר לחלק הכנסות בין בני משפחה ולהקטין את המס?

פסק דין קפלן

בני זוג החזיקו בנכס מניב, והעבירו את ההכנסה ממנו לבן המשפחה הצעיר, כדי להוריד את מדרגת המס שלהם. בית המשפט קבע שההעברה הזו היא לא אמיתית, כלומר בני הזוג עדיין קיבלו את ההכנסה בפועל, ולכן הם מחויבים בתשלום מס מלא.