אתר בנייה נדל"ן בניה נדלן בניין
צילום: אסנת פרץ

משרד השיכון הטיל קנסות בהיקף חצי מיליון שקל על חברות בנייה

שתי החברות שנקנסו הפרו את הוראות חוק המכר, שמחייב מתן בטוחות לרוכשי דירות בגין כספים ששילמו מראש לקבלנים. החברות שנקנסו הן י. דביר יזמות ובנייה וקריית חלב ודבש

עוזי גרסטמן | (1)

משרד הבינוי והשיכון ממשיך להפעיל אמצעים אכיפתיים נגד חברות נדל"ן שאינן עומדות בדרישות חוק המכר (דירות) – החוק שמחייב מתן בטוחות לרוכשי דירות בגין כספים ששילמו מראש לקבלנים. במסגרת הליכים מנהליים שביצע המשרד, הוטלו באחרונה עיצומים כספיים בסכום כולל של כ-500 אלף שקל על שתי חברות נדל"ן שפעלו בניגוד לחוק.


במקרה הראשון, י. דביר יזמות ובנייה גבתה סכומים שחורגים מ-7% ממחיר הדירה מרוכש בפרויקט UNIQUE D שנבנה בנתיבות, מבלי להעמיד לרשותו בטוחה כנדרש. משרד הבינוי והשיכון הדגיש כי הכספים נגבו בספטמבר 2023, ואילו החברה לא סיפקה בטוחה במשך שנה וחצי. בהחלטת הממונה על חוק המכר, עמית גריידי, נכתב כי, "מדובר בהפרה חמורה, שכן הרוכש היה חשוף לסיכון משמעותי במשך תקופה ארוכה, ללא הגנה על כספיו". על החברה הוטל עיצום כספי בסכום כולל של 250 אלף שקל, והיא נדרשה לפעול לתיקון ההפרה.


המקרה השני נוגע לקריית חלב ודבש בע"מ, שהתקשרה עם רוכש דירה בירושלים במערכת הסכמים שכללה הלוואה שהעניק הרוכש למוכרת, לצד אופציה לרכישת הדירה. על פי החלטת הממונה על חוק המכר, דרך פעולה זו אפשרה לחברה לעקוף את דרישות החוק ולגבות כספים מרוכש הדירה ללא מתן בטוחה. על החברה הוטל קנס בסכום כולל של 250 אלף שקל, והיא מחויבת לתקן את ההפרה.


לפי משרד הבינוי והשיכון, אי-מתן בטוחה לכספי הרוכשים מהווה הפרה מהותית של חוק המכר. במקרה של כשל בפרויקט, רוכשים שנותרו ללא בטוחה עלולים לאבד את כספם, ואילו החברות עלולות להיות חשופות להליכים פליליים ועיצומים כספיים כבדים.


מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הדגיש כי, "המשרד ממשיך לפעול על מנת להגן על רוכשי הדירות ולוודא שהם מקבלים תמורה מלאה לכספם".


בשנים האחרונות הוגבר הפיקוח על קבלנים שאינם עומדים בדרישות חוק המכר. ב-2010 בדק משרד הבינוי והשיכון כ-650 חברות שנחשדו באי-דיווח על מכירת דירות, ושקל להטיל עיצומים בסכום כולל של 75 מיליון שקל – קנס של 35 אלף שקל בגין כל הפרה.


בנוסף, ב-2023 קיבל בית המשפט תביעה שהגישו רוכשי דירות נגד חברת נדל"ן שלא עמדה במועד המסירה כחוק, ועיכבה את מסירת הדירות ביותר משנתיים. החברה חויבה בפיצוי של 605 אלף שקל לרוכשים.


הטלת העיצומים הנוכחית מהווה המשך למדיניות התקיפה של משרד הבינוי והשיכון, שנועדה להרתיע חברות מפני התנהלות שמנוגדת לחוק המכר. משרד הבינוי והשיכון אף מפעיל אגף ייעודי להגנה על רוכשי דירות, שמטרתו לספק מידע ולסייע במקרים שבהם מתעוררים חששות לגבי חוקיות העסקה. רוכשי דירות המבקשים לבדוק אם ההתקשרות שלהם מול היזם מתבצעת כחוק, יכולים לפנות לאגף להגנת רוכשי הדירות במשרד הבינוי והשיכון לקבלת הנחיות וסיוע משפטי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    רמי 11/02/2025 18:20
    הגב לתגובה זו
    זה מרתיע
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.