התחדשות עירונית: "מתמודדים עם חוסר יציבות, רואים התאוששות במכירות"
תחום ההתחדשות העירונית, הפך בשנים האחרונות לאחד התחומים החמים ביותר בשוק ההון הישראלי. מהלך שבא לידי ביטוי בין היתר בתשואות גבוהות מאד עבור המניות של החברות בתחום והצטרפותן של חברות נוספות. אחת מהן היא חברת מיי טאון (MyTown), שמחזיקה ברקורד של 25 פרויקטים שהושלמו ו-7 נוספים בביצוע, ובחרה לבצע הנפקת אג"ח בחודש האחרון.
בדומה לחברות נוספות בתחום, החברה, שנשלטת על ידי שורה של משפחות וותיקות בשוק ההון - ארקין, מור וברין, מתמודדת עם אתגרי שוק הנדל"ן, כולל עלויות בנייה משתנות וחוסר יציבות במכירות, בעיקר בגלל המלחמה. בראיון לביזפורטל, מספר מנכ"ל החברה יוסי חסון מה האסטרטגיה שמובילה אותו, האתגרים המרכזיים, והחזון לעתיד בתחום שצפוי להמשיך להתפתח בשנים הקרובות.
"הקמתי את החברה בשנת 2010, הגעתי בכלל מתחום ההייטק והטכנולוגיה. המטרה שלנו הייתה להיות אחת החברות הדומיננטיות בתחום ההתחדשות העירונית, הקמנו אותה עם DNA שונה מחברות אחרות. מאז סיימנו 25 פרויקטים, אנחנו בתהליך ביצוע של 7 פרויקטים נוספים ויש לנו 40 פרויקטים בתכנון", מספר חסון.
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרויקט מייטאון סנטר קריית מלאכי; קרדיט: אוולוב מדיה
כמה פרויקטים נמצאים בשלבי אישור וביצוע?
"כיום יש 7 פרויקטים בביצוע, ובשנה הקרובה נתחיל לעבוד על 14 פרויקטים נוספים. בשנת 2025 שווי העבודות בביצוע שלנו יעלה על מיליארד שקל, ויש לנו צבר גדול של פרויקטים לעתיד".
מהו משך הבנייה הממוצע?
"משך הבנייה תלוי בגודל הפרויקט. יש פרויקטים קטנים שמסתיימים בתוך שנתיים, ויש פרויקטים גדולים יותר שלוקחים כארבע שנים. לדוגמה, הפרויקט בקריית מלאכי שכולל מרכז מסחרי וצפוי לקחת כארבע שנים".
מהי הרווחיות הגולמית שלכם?
"באופן כללי, הממוצע בענף עומד על 12%-15%. אצלנו הרווחיות הגולמית היא באזור ה-30%, כפי שניתן לראות בדוחות שלנו. זה בזכות שיטת העבודה הייחודית שלנו".
איך אתם מצליחים להגיע לרווחיות הזו?
"אנחנו מבצעים אופטימיזציה בתהליכי העבודה שלנו. לדוגמה, אין אצלנו שימוש בחברות ניהול פרויקטים חיצוניות, אלא אנחנו עובדים עם מהנדסים ואדריכלים מתוך החברה. הגישה הזו מאפשרת לנו לחסוך עלויות בכל שלב, מהפיתוח ועד הביצוע. נניח פרויקט בתל אביב שדורש יועץ קרקע. ברוב החברות, מי שעושה את זה הוא הנדסאי רישוי חיצוני, שפשוט עומד בתקציב שניתן לו. אצלנו, מהנדסי הביצוע שלנו, עשויים להציע שיטת עבודה זולה יותר, מה שלא רק חוסך כסף אלא משפר את היעילות הכללית של הפרויקט".
"השוק מתמודד עם חוסר יציבות, רואים התאוששות בקצב המכירות"
בשבוע שעבר, השלימה החברה גיוס חוב ראשון בבורסה בתל אביב בהיקף של 62 מיליון שקל, בריבית נומינלית של 7.5%. "כחברה שהנפיקה אג"ח לציבור, המימון שלנו יציב מאוד. אנחנו לא חברה ממונפת, ורוב ההון שגייסנו מיועד לפרויקטים חדשים. אנחנו פועלים בצורה אחראית, עם מינימום חוב וייעול מקסימלי של המשאבים. יש לנו פרויקט אחד עם מימון ובשאר אין לנו קווי אשראי. יש ליווים בנקאיים אבל גם שם אנחנו לא לוקחים הרבה כסף. בנוסף, ייעוד ההנפקה, רובו הולך לפרויקטים חדשים, בניגוד לחברות אחרות שמשתמשות בייעוד ההנפקה להחלפת חוב ישן יקר בחוב חדש וזול", מסביר חסון את המהלך האחרון.- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- פרשקובסקי קרית גת יגדל ב-50%, לאחר אישור הוועדה המקומית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
תוכל להרחיב על פרויקטים ייחודיים שלכם?
"יש לנו פרויקט תמ"א 2 ליד כיכר המדינה בתל אביב, שבו אנחנו הורסים 12 דירות ובונים 21. מכרנו כבר 4 יחידות כולל הפנטהאוז והמיני פנטהאוזים. אנחנו עומדים בלוחות הזמנים למרות המלחמה. עומדים בדוח ה-0, זאת אומרת שלא הגדלנו עלויות וגם מכרנו ביותר. לדוגמה, מכרנו את הפנטהאוז בכ-2.5 מיליון שקל מעל התחזיות. הדיירים נהנים משדרוג משמעותי, ואנחנו שומרים על רווחיות גבוהה".
מהם האתגרים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית?
"האתגר המרכזי כרגע הוא ניהול פרויקטים בזמן מלחמה, עם בעיות כוח אדם, עלויות וחומרי גלם. נוסף לכך, השוק מתמודד עם חוסר יציבות במכירות, אבל אנחנו רואים התאוששות בקצב המכירות. בהסתכלות לעתיד מחירי הנדלן הולכים לעלות, לא מפוזיציה, אלא כי הביקוש לא קטן אלא רק גדל וההיצע קטן. הממשלה לא דאגה להרחבת היצע הדירות בשנים האחרונות. אני חושב שיש לנו פחות היצע וכשזה קורה המחירים עולים".
איפה אתה רואה את החברה בעוד חמש שנים?
- 1.אורי 11/12/2024 12:26הגב לתגובה זותמיד הענף יהיה בטופס כי הוא מאורגן יפה בין האוצר הקבלנים והבנקים למשכנתאות אז זה לא ישתנה ולא יפגע בכלל
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
