שכונת מגורים חדשה בחדרה: 420 יחידות דיור באזור נווה חיים
שכונת מגורים חדשה בחדרה: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, אישרה היום (שלישי) את התוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון-מזרח חדרה. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור, מתוכן כ-84 דירות קטנות, מבני ציבור ומסחר ושטחים פתוחים.
התוכנית הינה על שטח כולל של כ-26 דונם, ממוקמת במתחם הרחובות הבאים: ממערב - רחוב בר אילן, מדרום - רחוב השלום, מצפון - אולפנה "בני עקיבא, מבשרת בלוך" (כולם נמצאים באזור שכונת נווה חיים, שרובה ממוקמת צפונית-מזרחית לבית החולים הלל יפה, אך לידה הוקמה לאחרונה שכונת "עין הדבש", צמוד לאזור שכונת יצחק) וממזרח - שכונת הפרפרים. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור שיוקמו ב-8 בניינים בני 9-15 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור כ-84 יוקצו עבור דירות קטנות בגדלים מגוונים של 60-80 מ"ר.
המקרה של השכונה החדשה מסקרן מאוד. היא נמצא באזור מיוער, ליד חורשת אקליפטוסים, אבל זו לא הסיבה שקשה להעריך כמה יעלה שם בית - דמיינו לכם שמונה בניינים שניצבים בלב שכונת קוטג'ים. באזור שכונת נווה חיים-בית החולים הלל יפה-צומת אליאנס מעולם לא הייתה בניה רוויה. האזור הכי קרוב בו יש בנייה כזאת הוא אזור הכניסה לגבעת אולגה הרחוקה כשני קילומטר דרומית משם. המחירים שם ובמקרה הזה שונים. אזור נווה חיים הוא אזור שקט, שבו חיה אוכלוסיה מבוגרת (לא כולה כמובן), והמחירים של צמודי קרקע שונים. כשרוצים להעריך כמה יעלה שם בית, אפשר לומר בהערכה גסה שצמודי קרקע באזור שאין בו בניינים, עולים 30% יותר. צמוד קרקע באזור נווה חיים עולה סביב 4.5 מיליון שקל נבין שמחיר של 3.15 מיליון שקל בחדרה הוא לא הגיוני.
אז מה כן הגיוני? לקחת את מחירי הרף הנמוך בשכונה, 3.6 מיליון שקל לוילה ישנה ומשם לבצע את ההפחתה. הבעיה היא שגם במקרה הזה, נקבל מחיר גבוה מדי, סביב 2.5 מיליון שקל, אבל הוא הגיוני ביחס לאזור שמהגבעה בו אפשר לראות את הים ממערב. אם היינו צריכים להעריך, אז סביר יותר שדירות 4 חדרים יימכרו שם בפריסייל סביב 2.1 מיליון שקל ודירות 5 חדרים סביב 2.35 מיליון. בשכונת גבעת אולגה, שנחשבת לזולה יחסית, המחירים האמירו לאחרונה, בבניינים בכניסה לשכונה, המתחברת לקדמת ים, מוכרים דירות 4 חדרים במחירים של 2.6-2.8 מיליון שקל וצפונה, בגלל שאפשר לראות ים. אבל זהו עוד חזון למועד. התכנית רק אושרה, לא ברור מה יהיה מצב המשק והריבית עד שנראה את הטרקטורים שמים את האבן הראשונה.
- 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
- תוכנית הענק בדלית אל כרמל: תוקם שכונה חדשה עם 7,000 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה שטח של 1.6 דונם לטובת הקמת מבני ציבור ובו יוקמו 3 כיתות גן, 3 כיתות מעון ומועדון נוער וכ-200 מ"ר שטחי מסחר שישולבו בקומת הקרקע של אחד ממבני המגורים. כמו כן, במרכז המתחם יוקם שטח ציבורי פתוח על שטח של כ-5 דונם, שיהווה ריאה ירוקה סביבה ייבנו מבני המגורים. כמו כן, התוכנית קובעת הוראות לשימור אקליפטוסים וותיקים בחלק הדרום-מערבי של המתחם.
בהיבט התחבורתי, התוכנית כוללת חיבורים לרחובות קיימים וכן רחובות מצויים שיהיו מוטי תחבורה ציבורית, וכן הקמת שבילי אופניים מתחום התוכנית ועד השטחים הפתוחים המצויים בשכונת "הפרפרים".
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
