שכונת מגורים חדשה בחדרה: 420 יחידות דיור באזור נווה חיים
שכונת מגורים חדשה בחדרה: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, אישרה היום (שלישי) את התוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון-מזרח חדרה. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור, מתוכן כ-84 דירות קטנות, מבני ציבור ומסחר ושטחים פתוחים.
התוכנית הינה על שטח כולל של כ-26 דונם, ממוקמת במתחם הרחובות הבאים: ממערב - רחוב בר אילן, מדרום - רחוב השלום, מצפון - אולפנה "בני עקיבא, מבשרת בלוך" (כולם נמצאים באזור שכונת נווה חיים, שרובה ממוקמת צפונית-מזרחית לבית החולים הלל יפה, אך לידה הוקמה לאחרונה שכונת "עין הדבש", צמוד לאזור שכונת יצחק) וממזרח - שכונת הפרפרים. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור שיוקמו ב-8 בניינים בני 9-15 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור כ-84 יוקצו עבור דירות קטנות בגדלים מגוונים של 60-80 מ"ר.
המקרה של השכונה החדשה מסקרן מאוד. היא נמצא באזור מיוער, ליד חורשת אקליפטוסים, אבל זו לא הסיבה שקשה להעריך כמה יעלה שם בית - דמיינו לכם שמונה בניינים שניצבים בלב שכונת קוטג'ים. באזור שכונת נווה חיים-בית החולים הלל יפה-צומת אליאנס מעולם לא הייתה בניה רוויה. האזור הכי קרוב בו יש בנייה כזאת הוא אזור הכניסה לגבעת אולגה הרחוקה כשני קילומטר דרומית משם. המחירים שם ובמקרה הזה שונים. אזור נווה חיים הוא אזור שקט, שבו חיה אוכלוסיה מבוגרת (לא כולה כמובן), והמחירים של צמודי קרקע שונים. כשרוצים להעריך כמה יעלה שם בית, אפשר לומר בהערכה גסה שצמודי קרקע באזור שאין בו בניינים, עולים 30% יותר. צמוד קרקע באזור נווה חיים עולה סביב 4.5 מיליון שקל נבין שמחיר של 3.15 מיליון שקל בחדרה הוא לא הגיוני.
אז מה כן הגיוני? לקחת את מחירי הרף הנמוך בשכונה, 3.6 מיליון שקל לוילה ישנה ומשם לבצע את ההפחתה. הבעיה היא שגם במקרה הזה, נקבל מחיר גבוה מדי, סביב 2.5 מיליון שקל, אבל הוא הגיוני ביחס לאזור שמהגבעה בו אפשר לראות את הים ממערב. אם היינו צריכים להעריך, אז סביר יותר שדירות 4 חדרים יימכרו שם בפריסייל סביב 2.1 מיליון שקל ודירות 5 חדרים סביב 2.35 מיליון. בשכונת גבעת אולגה, שנחשבת לזולה יחסית, המחירים האמירו לאחרונה, בבניינים בכניסה לשכונה, המתחברת לקדמת ים, מוכרים דירות 4 חדרים במחירים של 2.6-2.8 מיליון שקל וצפונה, בגלל שאפשר לראות ים. אבל זהו עוד חזון למועד. התכנית רק אושרה, לא ברור מה יהיה מצב המשק והריבית עד שנראה את הטרקטורים שמים את האבן הראשונה.
- 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
- תוכנית הענק בדלית אל כרמל: תוקם שכונה חדשה עם 7,000 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה שטח של 1.6 דונם לטובת הקמת מבני ציבור ובו יוקמו 3 כיתות גן, 3 כיתות מעון ומועדון נוער וכ-200 מ"ר שטחי מסחר שישולבו בקומת הקרקע של אחד ממבני המגורים. כמו כן, במרכז המתחם יוקם שטח ציבורי פתוח על שטח של כ-5 דונם, שיהווה ריאה ירוקה סביבה ייבנו מבני המגורים. כמו כן, התוכנית קובעת הוראות לשימור אקליפטוסים וותיקים בחלק הדרום-מערבי של המתחם.
בהיבט התחבורתי, התוכנית כוללת חיבורים לרחובות קיימים וכן רחובות מצויים שיהיו מוטי תחבורה ציבורית, וכן הקמת שבילי אופניים מתחום התוכנית ועד השטחים הפתוחים המצויים בשכונת "הפרפרים".
שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?
שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.
כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות. מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר.
ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות.
הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות
נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.
אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.
שדה דב. קרדיט: רוי שיינמןשדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
רפורמת "מורשה להיתר" מקבלת תאוצה בשדה דב, והמגדלים של קבוצת חג'ג' ולוזון רנסון ושמעון אמיר צפויים להיות מהראשונים בישראל שיקבלו היתר ברישוי עצמי, בהליך שעשוי לקצר משמעותית את זמני הרישוי; במקביל, שיכון ובינוי מתקדמת עם פרויקט השכירות הגדול במתחם, אך מתמודדת עם פגיעה קשה בכדאיות הכלכלית בשל עליית הריבית וירידת הערך בפרויקטים
פרויקט שדה דב בצפון תל אביב ממשיך להתפתח ובאמצעות רפורמת "מורשה להיתר" שני מגדלים חדשים בני 45 קומות במתחם צפויים להיות מהראשונים בישראל לקבל היתר בנייה במסלול הרישוי העצמי. בנוסף, שיכון ובינוי נדל"ן שיכון ובינוי 0.17% , שקיבלה ב-2024 את היתר הבנייה הראשון להקמת 324 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במתחם, עומדת כיום בפני אחד ממבחני הכדאיות המשמעותיים שלה בשוק הדיור.
רפורמת "מורשה להיתר" נכנסה לתוקף בסוף 2024 והיא מאפשרת לאדריכלים להנפיק היתרי בנייה במקום הוועדה המקומית, וכעת היא מתרחבת לראשונה גם למגדלים. משרד בר אוריין אדריכלים מגבש בקשות להיתר לשני מגדלים בני 45 קומות במתחם: מגדל FIRST של קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן -0.75% , בן 45 קומות, ועם 350 יחידות דיור, שצמודים אליו 3 בניינים בני 9 קומות. לפי הדוחות, החברה כבר מכרה 119 דירות ואת כלל שטחי המסחר בהיקף של כ-898 מיליון שקל, וישנם עוד 56 דירות שנמצאות בהליכי הצטרפות.
הפרויקט השני הוא המגדל של לוזון רונסון ושמעון אמיר, שיכיל 340 יחידות דיור וכ־3,500 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה.
לדברי האדריכל גידי בר אוריין, למשרדו כיום 10 פרויקטים ברישוי עצמי, ובהם ארבעה בשדה דב, הכוללים שני מתחמי בנייה נמוכה ושני מגדלים. אישור היתר למגדלים במסלול זה ייצור תקדים משמעותי ויאיץ את זמני הרישוי בענף. בר אוריין טוען כי "הרישוי העצמי הוא בשורה לכולם: לעירייה שחוסכת משאבים, ליזמים שמקצרים שנתיים של המתנה ל-8 חודשים, ולרוכשים, משום שמהלך זה עשוי לתרום להוזלת מחירי הדיור".
כיום, מסלול מורשה להיתר מוגבל לבניינים עד גובה 42 מטר (כ-14 קומות), ולכן מגדלי שדה דב ידרשו המתנה לשלב הסופי של רפורמת מכוני הבקרה, שייכנס לתוקף בתחילת 2026 ויאפשר לראשונה רישוי עצמי גם למגדלים. כמו כן, בתל אביב תהליך "תוכנית העיצוב האדריכלית" עדיין איטי יחסית. בשדה דב ארך התהליך מעל שנה, אך בר אוריין מציין כי "כעת הוא מתקדם טוב יותר, ואנו מעריכים שנשלים אותו עד אמצע השנה הבאה".
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גורמים נוספים הביעו חשש מהאחריות שתוטל עליהם במסגרת הרפורמה, וציינו שעלוליים להגיע לחצים מצד יזמים, ולהציף סוגיות ביטוח, אתיקה והשלכות משפטיות. יו"ר התאחדות האדריכלים, ארנה אנג'ל, הודיעה על הקמת מערך ליווי משפטי לאדריכלים למשך חמש השנים הקרובות: "הרישוי העצמי מעניק סמכויות חסרות תקדים. כוח כזה מחייב אחריות כבדה ותמיכה מקצועית מלאה".
