שכונת מגורים חדשה בחדרה: 420 יחידות דיור באזור נווה חיים
שכונת מגורים חדשה בחדרה: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, אישרה היום (שלישי) את התוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון-מזרח חדרה. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור, מתוכן כ-84 דירות קטנות, מבני ציבור ומסחר ושטחים פתוחים.
התוכנית הינה על שטח כולל של כ-26 דונם, ממוקמת במתחם הרחובות הבאים: ממערב - רחוב בר אילן, מדרום - רחוב השלום, מצפון - אולפנה "בני עקיבא, מבשרת בלוך" (כולם נמצאים באזור שכונת נווה חיים, שרובה ממוקמת צפונית-מזרחית לבית החולים הלל יפה, אך לידה הוקמה לאחרונה שכונת "עין הדבש", צמוד לאזור שכונת יצחק) וממזרח - שכונת הפרפרים. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור שיוקמו ב-8 בניינים בני 9-15 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור כ-84 יוקצו עבור דירות קטנות בגדלים מגוונים של 60-80 מ"ר.
המקרה של השכונה החדשה מסקרן מאוד. היא נמצא באזור מיוער, ליד חורשת אקליפטוסים, אבל זו לא הסיבה שקשה להעריך כמה יעלה שם בית - דמיינו לכם שמונה בניינים שניצבים בלב שכונת קוטג'ים. באזור שכונת נווה חיים-בית החולים הלל יפה-צומת אליאנס מעולם לא הייתה בניה רוויה. האזור הכי קרוב בו יש בנייה כזאת הוא אזור הכניסה לגבעת אולגה הרחוקה כשני קילומטר דרומית משם. המחירים שם ובמקרה הזה שונים. אזור נווה חיים הוא אזור שקט, שבו חיה אוכלוסיה מבוגרת (לא כולה כמובן), והמחירים של צמודי קרקע שונים. כשרוצים להעריך כמה יעלה שם בית, אפשר לומר בהערכה גסה שצמודי קרקע באזור שאין בו בניינים, עולים 30% יותר. צמוד קרקע באזור נווה חיים עולה סביב 4.5 מיליון שקל נבין שמחיר של 3.15 מיליון שקל בחדרה הוא לא הגיוני.
אז מה כן הגיוני? לקחת את מחירי הרף הנמוך בשכונה, 3.6 מיליון שקל לוילה ישנה ומשם לבצע את ההפחתה. הבעיה היא שגם במקרה הזה, נקבל מחיר גבוה מדי, סביב 2.5 מיליון שקל, אבל הוא הגיוני ביחס לאזור שמהגבעה בו אפשר לראות את הים ממערב. אם היינו צריכים להעריך, אז סביר יותר שדירות 4 חדרים יימכרו שם בפריסייל סביב 2.1 מיליון שקל ודירות 5 חדרים סביב 2.35 מיליון. בשכונת גבעת אולגה, שנחשבת לזולה יחסית, המחירים האמירו לאחרונה, בבניינים בכניסה לשכונה, המתחברת לקדמת ים, מוכרים דירות 4 חדרים במחירים של 2.6-2.8 מיליון שקל וצפונה, בגלל שאפשר לראות ים. אבל זהו עוד חזון למועד. התכנית רק אושרה, לא ברור מה יהיה מצב המשק והריבית עד שנראה את הטרקטורים שמים את האבן הראשונה.
- 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
- תוכנית הענק בדלית אל כרמל: תוקם שכונה חדשה עם 7,000 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה שטח של 1.6 דונם לטובת הקמת מבני ציבור ובו יוקמו 3 כיתות גן, 3 כיתות מעון ומועדון נוער וכ-200 מ"ר שטחי מסחר שישולבו בקומת הקרקע של אחד ממבני המגורים. כמו כן, במרכז המתחם יוקם שטח ציבורי פתוח על שטח של כ-5 דונם, שיהווה ריאה ירוקה סביבה ייבנו מבני המגורים. כמו כן, התוכנית קובעת הוראות לשימור אקליפטוסים וותיקים בחלק הדרום-מערבי של המתחם.
בהיבט התחבורתי, התוכנית כוללת חיבורים לרחובות קיימים וכן רחובות מצויים שיהיו מוטי תחבורה ציבורית, וכן הקמת שבילי אופניים מתחום התוכנית ועד השטחים הפתוחים המצויים בשכונת "הפרפרים".
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
