שכונת מגורים חדשה בחדרה: 420 יחידות דיור באזור נווה חיים
שכונת מגורים חדשה בחדרה: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, אישרה היום (שלישי) את התוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון-מזרח חדרה. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור, מתוכן כ-84 דירות קטנות, מבני ציבור ומסחר ושטחים פתוחים.
התוכנית הינה על שטח כולל של כ-26 דונם, ממוקמת במתחם הרחובות הבאים: ממערב - רחוב בר אילן, מדרום - רחוב השלום, מצפון - אולפנה "בני עקיבא, מבשרת בלוך" (כולם נמצאים באזור שכונת נווה חיים, שרובה ממוקמת צפונית-מזרחית לבית החולים הלל יפה, אך לידה הוקמה לאחרונה שכונת "עין הדבש", צמוד לאזור שכונת יצחק) וממזרח - שכונת הפרפרים. התוכנית כוללת 420 יחידות דיור שיוקמו ב-8 בניינים בני 9-15 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור כ-84 יוקצו עבור דירות קטנות בגדלים מגוונים של 60-80 מ"ר.
המקרה של השכונה החדשה מסקרן מאוד. היא נמצא באזור מיוער, ליד חורשת אקליפטוסים, אבל זו לא הסיבה שקשה להעריך כמה יעלה שם בית - דמיינו לכם שמונה בניינים שניצבים בלב שכונת קוטג'ים. באזור שכונת נווה חיים-בית החולים הלל יפה-צומת אליאנס מעולם לא הייתה בניה רוויה. האזור הכי קרוב בו יש בנייה כזאת הוא אזור הכניסה לגבעת אולגה הרחוקה כשני קילומטר דרומית משם. המחירים שם ובמקרה הזה שונים. אזור נווה חיים הוא אזור שקט, שבו חיה אוכלוסיה מבוגרת (לא כולה כמובן), והמחירים של צמודי קרקע שונים. כשרוצים להעריך כמה יעלה שם בית, אפשר לומר בהערכה גסה שצמודי קרקע באזור שאין בו בניינים, עולים 30% יותר. צמוד קרקע באזור נווה חיים עולה סביב 4.5 מיליון שקל נבין שמחיר של 3.15 מיליון שקל בחדרה הוא לא הגיוני.
אז מה כן הגיוני? לקחת את מחירי הרף הנמוך בשכונה, 3.6 מיליון שקל לוילה ישנה ומשם לבצע את ההפחתה. הבעיה היא שגם במקרה הזה, נקבל מחיר גבוה מדי, סביב 2.5 מיליון שקל, אבל הוא הגיוני ביחס לאזור שמהגבעה בו אפשר לראות את הים ממערב. אם היינו צריכים להעריך, אז סביר יותר שדירות 4 חדרים יימכרו שם בפריסייל סביב 2.1 מיליון שקל ודירות 5 חדרים סביב 2.35 מיליון. בשכונת גבעת אולגה, שנחשבת לזולה יחסית, המחירים האמירו לאחרונה, בבניינים בכניסה לשכונה, המתחברת לקדמת ים, מוכרים דירות 4 חדרים במחירים של 2.6-2.8 מיליון שקל וצפונה, בגלל שאפשר לראות ים. אבל זהו עוד חזון למועד. התכנית רק אושרה, לא ברור מה יהיה מצב המשק והריבית עד שנראה את הטרקטורים שמים את האבן הראשונה.
- 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
- תוכנית הענק בדלית אל כרמל: תוקם שכונה חדשה עם 7,000 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה שטח של 1.6 דונם לטובת הקמת מבני ציבור ובו יוקמו 3 כיתות גן, 3 כיתות מעון ומועדון נוער וכ-200 מ"ר שטחי מסחר שישולבו בקומת הקרקע של אחד ממבני המגורים. כמו כן, במרכז המתחם יוקם שטח ציבורי פתוח על שטח של כ-5 דונם, שיהווה ריאה ירוקה סביבה ייבנו מבני המגורים. כמו כן, התוכנית קובעת הוראות לשימור אקליפטוסים וותיקים בחלק הדרום-מערבי של המתחם.
בהיבט התחבורתי, התוכנית כוללת חיבורים לרחובות קיימים וכן רחובות מצויים שיהיו מוטי תחבורה ציבורית, וכן הקמת שבילי אופניים מתחום התוכנית ועד השטחים הפתוחים המצויים בשכונת "הפרפרים".
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
אשר אלון, מנכ"ל קבוצת אשלי לירן. קרדיט: יח"צאשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
הקבוצה, בבעלותם של אשר אלון ורוני בריק, זכתה במכרז, תהרוס 60 דירות ישנות ותקים מתחם מגורים חדש של כ־200 יחידות דיור
אשלי לירן קבוצת אשלי לירן בבבעלות אשר אלון ורוני בריק (נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ) זכתה במכרז שנערך על ידי בעלי הדירות במתחם בדרך מגדיאל בהוד השרון לביצוע פרויקט פינוי בינוי. במסגרת התוכנית ייהרסו 60 יח"ד ב-5 בניינים ישנים בכתובות פדויים 3, מגדיאל 40-42, אשכול 2 ואשכול 6, ובמקומן ייבנה מתחם מגורים חדש הכולל כ-200 יחידות דיור ושטחי מסחר.
המכרז נוהל על ידי עורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות, משרד דנוס־אליעז. למכרז ניגשו עשרות חברות נדל"ן, כאשר לשלב הגמר הגיעו שלוש חברות: רוטשטיין, קטה ואשלי לירן, שזכתה במכרז. קבוצת אשלי לירן שתטפל בקידום התכנון, הרישוי וכן בבנייה בפועל של הפרויקט, פינוי בעלי הדירות המקוריים עד לאכלוס הפרויקט החדש.
זה אינו הפרויקט הראשון שהחברה מקדמת בעיר בתחום ההתחדשות העירונית. ברחוב בן גמלא, מקדמת החברה פרויקט פינוי בינוי הכולל שני מגדלים רבי קומות עם כ-9,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה וכ-360 יחידות דיור חדשות, וברחוב בן גוריון, החברה מקדמת תוכנית יחד עם חברת מידן במסגרתה ייהרסו ארבעה בניינים בני שלוש קומות וייבנו במקומם ארבעה בניינים בני עשר קומות. שני הפרויקטים נמצאים בשלבי קידום מול וועדות התכנון.
קבוצת אשלי לירן יזמה ובנתה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בתל אביב, "ME TLV" בשכונת נווה שרת, הכולל 270 יחידות דיור חדשות במקום 96 הישנות. הצלחת הפרויקט סללה את הדרך לפרויקטים רבים נוספים. גם בעיר רעננה בנתה החברה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בעיר, שכבר אוכלס בהצלחה. כיום מקדמת החברה אלפי יחידות דיור בפרויקטי פינוי בינוי הנמצאים בשלבי תכנון, רישוי ובנייה שונים בערי המרכז והשרון: תל אביב, גבעתיים, רעננה, כפר סבא וכאמור בהוד השרון.
