מרים פיירברג אכר
צילום: רענן כהן
ראיון

פיירברג לביזפורטל: "הערכת שמאי רמ"י ב'שירת הים' הייתה ברף הנמוך"

ראש עיריית נתניה מגיבה על הידיעה לפיה נוצר פער אדיר בין הערכות השווי ב"שירת הים" לבין הצעות הקבלנים באזור. למרות הירידה במחירי הדיור היא טוענת: "עלית המחירים בנתניה - על רקע העובדה שהיקף התחלות הבניה משמעותי". על הקרב עם חדרה: "נתניה, בניגוד לערים אחרות, נהנית מהגירה חיובית"
איציק יצחקי | (10)

פרויקט "שירת הים" בנתניה יוצר סביבו עניין רב. הקבלנים ניגשו למכרז ושילמו לרמ"י עבור הקרקע 40%-30% פחות מהערכת השמאי, בעיקר בגלל תקופה מאתגרת. זאת לא הפעם הראשונה שמכרז נסגר השנה ללא הצעות. בחודש מאי פרסמנו כי המכרז לשיווק קרקע במערב נתניה, מרחק הליכה מהחוף הכי מבוקש באזור, הסתיים עם אפס היענות מצד היזמים. לכאורה, מדובר בפרויקט אטרקטיבי - קרוב לטיילת של נתניה ובאזור נת/600 היוקרתי של העיר. אבל כשעלויות המימון חונקות, הקבלנים בורחים, או במקרה הטוב - מגישים הצעות נמוכות, כפי שקרה בנתניה, ביהוד ובעכו.

ראש עיריית נתניה, מריים פיירברג אכר, מכהנת בתפקיד מאז נובמבר 1998. היא ראתה הכל בעיר - התמודדה ראש בראש עם משפחות עבריינים ומיגרה את הפשיעה, פיתחה רצועת חוף לתפארת - אבל דבר אחד היא לא תוכל לעצור בתקופה הזאת - את ירידה הביקושים שמובילה לירידת מחירים. אולי זה זמני, אולי לא - מה שבטוח הוא שהעסקאות בשכונות שלמות, בעיקר בשכונות היוקרה על הים, עצרו מלכת.

שאלנו אותה איך יכול להיות שהמחירים שהקבלנים הציעו לרמ"י נמוכים. לא בטוח שפיירברג יודעת, אבל הקבלנים באזור נתניה זועמים על רמ"י ועל המחירים הלכאורה גבוהים שהיא מעמידה. יו"ר הקבלנים באזור רפי זנזורי, שמאגד אותם, סיפר לביזפורטל עוד לפני סגירת המכרז שהמדינה "מאוהבת גם במכירת קרקעות במחירים מוגזמים. תראה מה קורה בפרוייקט שירת הים בנתניה, במקום לבוא ולשחרר הכל במכה אחת ולהוריד את מחירי הקרקע, הם מטפטפים לקבלנים. יש כאן אלפי יחידות דיור. וזה קורה כל הזמן בכל מקום. יש כאן מונופול מוחלט".

אז מה עשו הקבלנים? ניגשו למכרז, אבל הוציאו כרטיס צהוב לרמ"י - הם הזכירו לה שבכל עסקה יש מוכר וקונה, ושהם לא מתכוונים להיכנע למחירים הגבוהים. מחירי הקרקעות בנתניה יורדים, זו כבר עובדה - והיא מצטרפת למגמה במדינה - מכרזים שלא נסגרים בגלל חשש מההאטה וריבית חונקת.

מריים פיירברג אכר (רענן כהן)

"8 פרוייקטים של התחדשות עירונית בעיר". מריים פיירברג אכר (רענן כהן)

"הערכת השמאי של רמ"י דווקא הייתה על הצד הנמוך", מפתיעה פיירברג בשיחה איתנו אבל מודה: "ובכל זאת מדובר בתקופה מאתגרת במיוחד - סביבת ריבית קיצונית בשילוב עם חוסר וודאות על רקע החקיקה המשפטית. דווקא כמות ההצעות משקפת עניין רב במתחם".

שאלנו אותה על הפרויקט עצמו, שירת הים - איך הוא צפוי לשנות את נתניה ומה הוא יעשה למחירי הנדל"ן באזור - "פרויקט שירת הים הינו יחודי - מחיקת אתר פסולת מרחבי, טיהור הקרקע כשלעצמו הינו פרויקט לאומי שילמד עוד באוניברסיטאות בחוגי סביבה", היא מסבירה. "ביוזמתי הפרויקט הזה יצא לפועל והבאתי לכך שבפרק זמן יחסית קצר (כ-7 שנים, א"י) מיליוני קו"ב פסולת טוהרו או סולקו ובמקומם היום קיים שטח נקי וזמין לבניה. זו גולת הכותרת של 20 שנות עבודה", היא אומרת.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

יש כאן סתירה. לפי נתונים שהתפרסמו לאחרונה על ידי השמאי אוהד דנוס, המחירים בנתניה עולים ב-15% לעומת הרבעון המקביל אשתקד וב-6% לעומת הרבעון הקודם - איך זה קורה בזמן שהקבלנים מגישים הצעות נמוכות כל כך?

"עלית המחירים בנתניה משקפת את האטרקטיביות של העיר, ביחס לערים אחרות, וזאת במיוחד על רקע העובדה שהיקף התחלות הבניה בעיר משמעותי. במתחם שירת הים תקום שכונה מעורבת שימושים, הכוללת מלונות שיוקמו בתווך שנוצר בין הטיילת העליונה לטיילת התחתונה, שכונת מגורים הכוללת שטחי ציבור מבונים ופתוחים, חוף רחצה ובעתיד מעגנה".

לנתניה יש בעיה שמאיימת עליה מצפון - חדרה. המחירים נמוכים בחלק מהדירות על קו הים נמוכים בכמעט 50% - זה קורה בגלל כמה סיבות, אבל אחת מהן היא הקרבה לים - בנתניה מוכרים בתים על החוף, בחדרה הם רחוקים יחסית, כמה מאות מטרים ממנו. "נתניה, בניגוד לערים אחרות, נהנית מהגירה חיובית", אומרת פיירברג, בחצי עקיצה. מאות תושבי נתניה עברו לחדרה בשנים האחרונות מסיבה פשוטה - המחירים נמוכים יותר, הרבה יותר - ואם אפשר להרוויח מיליון שקל ב-20 דקות נסיעה - למה לא?

פיירברג מוסיפה כי "התחדשות עירונית בנתניה הינה פרויקט דגל עירוני - כיום ישנם שמונה פרויקטים בביצוע בכל רחבי העיר. פרויקטים רבים נוספים נמצאים בשלבי תכנון סטטוטורי ובשלבי היתרי בניה", זאת על רקע ההאצה בתכניות התחדשות עירונית בשרון. 

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    לפחות לשים תמונה מה 20 שנה האחרונות (ל"ת)
    יוסי 01/09/2023 01:06
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    גברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנת 31/08/2023 17:13
    הגב לתגובה זו
    גברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנתניה יחד עם זאת היא מנווטת או ת העיר שנים רבות להגיע הזמן לרענן את ראשות העיר בדור צעיר
  • 7.
    גברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנת 31/08/2023 17:13
    הגב לתגובה זו
    גברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנתניה יחד עם זאת היא מנווטת או ת העיר שנים רבות להגיע הזמן לרענן את ראשות העיר בדור צעיר
  • 6.
    הטחונה מרומניה 30/08/2023 19:01
    הגב לתגובה זו
    תעשו תחקיר כמה כסף יש לה קחו את הזמן
  • 5.
    הרסת את העיר תמשיכי במחדליך אין תשתיות 30/08/2023 14:25
    הגב לתגובה זו
    הרסת את העיר תמשיכי במחדליך אין תשתיות
  • 4.
    ארי 30/08/2023 11:00
    הגב לתגובה זו
    יש הרגשה שהיא מרוויחה יופי יופי מעליית מחירית הדירות. אני בטוח שיש לה איזה 7 דירות בעיר- ניגוד עניינים כבר אמרנו?
  • 3.
    אנונימי 30/08/2023 10:53
    הגב לתגובה זו
    העיר מנוהלת טוב , עיר צעירה ותוססת והשכונות החדשות מספקות איכות חיים
  • תוססת ?? הרגה את העיר. עיר שינה של תל אביב (ל"ת)
    ירון 30/08/2023 13:59
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    רוני 30/08/2023 10:41
    הגב לתגובה זו
    חובה חוק 2 קדנציות והביתה לכולם.
  • 1.
    היום גם אין כסף למי שצבר הון זה הולך ונגמר, והריבי 30/08/2023 10:22
    הגב לתגובה זו
    היום גם אין כסף למי שצבר הון זה הולך ונגמר, והריביות בשמיים הכול יקר , מצב מאוד קשה קשה קשה מפחיד
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.