פיירברג לביזפורטל: "הערכת שמאי רמ"י ב'שירת הים' הייתה ברף הנמוך"
פרויקט "שירת הים" בנתניה יוצר סביבו עניין רב. הקבלנים ניגשו למכרז ושילמו לרמ"י עבור הקרקע 40%-30% פחות מהערכת השמאי, בעיקר בגלל תקופה מאתגרת. זאת לא הפעם הראשונה שמכרז נסגר השנה ללא הצעות. בחודש מאי פרסמנו כי המכרז לשיווק קרקע במערב נתניה, מרחק הליכה מהחוף הכי מבוקש באזור, הסתיים עם אפס היענות מצד היזמים. לכאורה, מדובר בפרויקט אטרקטיבי - קרוב לטיילת של נתניה ובאזור נת/600 היוקרתי של העיר. אבל כשעלויות המימון חונקות, הקבלנים בורחים, או במקרה הטוב - מגישים הצעות נמוכות, כפי שקרה בנתניה, ביהוד ובעכו.
ראש עיריית נתניה, מריים פיירברג אכר, מכהנת בתפקיד מאז נובמבר 1998. היא ראתה הכל בעיר - התמודדה ראש בראש עם משפחות עבריינים ומיגרה את הפשיעה, פיתחה רצועת חוף לתפארת - אבל דבר אחד היא לא תוכל לעצור בתקופה הזאת - את ירידה הביקושים שמובילה לירידת מחירים. אולי זה זמני, אולי לא - מה שבטוח הוא שהעסקאות בשכונות שלמות, בעיקר בשכונות היוקרה על הים, עצרו מלכת.
שאלנו אותה איך יכול להיות שהמחירים שהקבלנים הציעו לרמ"י נמוכים. לא בטוח שפיירברג יודעת, אבל הקבלנים באזור נתניה זועמים על רמ"י ועל המחירים הלכאורה גבוהים שהיא מעמידה. יו"ר הקבלנים באזור רפי זנזורי, שמאגד אותם, סיפר לביזפורטל עוד לפני סגירת המכרז שהמדינה "מאוהבת גם במכירת קרקעות במחירים מוגזמים. תראה מה קורה בפרוייקט שירת הים בנתניה, במקום לבוא ולשחרר הכל במכה אחת ולהוריד את מחירי הקרקע, הם מטפטפים לקבלנים. יש כאן אלפי יחידות דיור. וזה קורה כל הזמן בכל מקום. יש כאן מונופול מוחלט".
אז מה עשו הקבלנים? ניגשו למכרז, אבל הוציאו כרטיס צהוב לרמ"י - הם הזכירו לה שבכל עסקה יש מוכר וקונה, ושהם לא מתכוונים להיכנע למחירים הגבוהים. מחירי הקרקעות בנתניה יורדים, זו כבר עובדה - והיא מצטרפת למגמה במדינה - מכרזים שלא נסגרים בגלל חשש מההאטה וריבית חונקת.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"8 פרוייקטים של התחדשות עירונית בעיר". מריים פיירברג אכר (רענן כהן)
"הערכת השמאי של רמ"י דווקא הייתה על הצד הנמוך", מפתיעה פיירברג בשיחה איתנו אבל מודה: "ובכל זאת מדובר בתקופה מאתגרת במיוחד - סביבת ריבית קיצונית בשילוב עם חוסר וודאות על רקע החקיקה המשפטית. דווקא כמות ההצעות משקפת עניין רב במתחם".
שאלנו אותה על הפרויקט עצמו, שירת הים - איך הוא צפוי לשנות את נתניה ומה הוא יעשה למחירי הנדל"ן באזור - "פרויקט שירת הים הינו יחודי - מחיקת אתר פסולת מרחבי, טיהור הקרקע כשלעצמו הינו פרויקט לאומי שילמד עוד באוניברסיטאות בחוגי סביבה", היא מסבירה. "ביוזמתי הפרויקט הזה יצא לפועל והבאתי לכך שבפרק זמן יחסית קצר (כ-7 שנים, א"י) מיליוני קו"ב פסולת טוהרו או סולקו ובמקומם היום קיים שטח נקי וזמין לבניה. זו גולת הכותרת של 20 שנות עבודה", היא אומרת.
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - תזרים שלילי ומינוף כבד
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
יש כאן סתירה. לפי נתונים שהתפרסמו לאחרונה על ידי השמאי אוהד דנוס, המחירים בנתניה עולים ב-15% לעומת הרבעון המקביל אשתקד וב-6% לעומת הרבעון הקודם - איך זה קורה בזמן שהקבלנים מגישים הצעות נמוכות כל כך?
"עלית המחירים בנתניה משקפת את האטרקטיביות של העיר, ביחס לערים אחרות, וזאת במיוחד על רקע העובדה שהיקף התחלות הבניה בעיר משמעותי. במתחם שירת הים תקום שכונה מעורבת שימושים, הכוללת מלונות שיוקמו בתווך שנוצר בין הטיילת העליונה לטיילת התחתונה, שכונת מגורים הכוללת שטחי ציבור מבונים ופתוחים, חוף רחצה ובעתיד מעגנה".
לנתניה יש בעיה שמאיימת עליה מצפון - חדרה. המחירים נמוכים בחלק מהדירות על קו הים נמוכים בכמעט 50% - זה קורה בגלל כמה סיבות, אבל אחת מהן היא הקרבה לים - בנתניה מוכרים בתים על החוף, בחדרה הם רחוקים יחסית, כמה מאות מטרים ממנו. "נתניה, בניגוד לערים אחרות, נהנית מהגירה חיובית", אומרת פיירברג, בחצי עקיצה. מאות תושבי נתניה עברו לחדרה בשנים האחרונות מסיבה פשוטה - המחירים נמוכים יותר, הרבה יותר - ואם אפשר להרוויח מיליון שקל ב-20 דקות נסיעה - למה לא?
פיירברג מוסיפה כי "התחדשות עירונית בנתניה הינה פרויקט דגל עירוני - כיום ישנם שמונה פרויקטים בביצוע בכל רחבי העיר. פרויקטים רבים נוספים נמצאים בשלבי תכנון סטטוטורי ובשלבי היתרי בניה", זאת על רקע ההאצה בתכניות התחדשות עירונית בשרון.
- 9.לפחות לשים תמונה מה 20 שנה האחרונות (ל"ת)יוסי 01/09/2023 01:06הגב לתגובה זו
- 8.גברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנת 31/08/2023 17:13הגב לתגובה זוגברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנתניה יחד עם זאת היא מנווטת או ת העיר שנים רבות להגיע הזמן לרענן את ראשות העיר בדור צעיר
- 7.גברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנת 31/08/2023 17:13הגב לתגובה זוגברת פיירברג ראשית עיר טובה שקידמה נושאים רבים בנתניה יחד עם זאת היא מנווטת או ת העיר שנים רבות להגיע הזמן לרענן את ראשות העיר בדור צעיר
- 6.הטחונה מרומניה 30/08/2023 19:01הגב לתגובה זותעשו תחקיר כמה כסף יש לה קחו את הזמן
- 5.הרסת את העיר תמשיכי במחדליך אין תשתיות 30/08/2023 14:25הגב לתגובה זוהרסת את העיר תמשיכי במחדליך אין תשתיות
- 4.ארי 30/08/2023 11:00הגב לתגובה זויש הרגשה שהיא מרוויחה יופי יופי מעליית מחירית הדירות. אני בטוח שיש לה איזה 7 דירות בעיר- ניגוד עניינים כבר אמרנו?
- 3.אנונימי 30/08/2023 10:53הגב לתגובה זוהעיר מנוהלת טוב , עיר צעירה ותוססת והשכונות החדשות מספקות איכות חיים
- תוססת ?? הרגה את העיר. עיר שינה של תל אביב (ל"ת)ירון 30/08/2023 13:59הגב לתגובה זו
- 2.רוני 30/08/2023 10:41הגב לתגובה זוחובה חוק 2 קדנציות והביתה לכולם.
- 1.היום גם אין כסף למי שצבר הון זה הולך ונגמר, והריבי 30/08/2023 10:22הגב לתגובה זוהיום גם אין כסף למי שצבר הון זה הולך ונגמר, והריביות בשמיים הכול יקר , מצב מאוד קשה קשה קשה מפחיד
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
