נווה גן רמת השרון: גרים ליד צהלה, משלמים עד 50 אלף שקל למטר
שכונת נווה גן, קריית שאול אם תרצו, נחשבת לאחת מעשר השכונות הטובות בישראל. לפי דוח הלמ"ס, בדוח יש 6 שכונות מתל אביב, 2 ממודיעין, אחת מחיפה וזו היחידה מרמת השרון - נציגת המרכז היחידה מלבד תל אביב.
הכביש החדש שמקל על תושבי נווה גן. צילום: עיריית רמת השרון
השכונה, שמונה 2,000 תושבים, נמצאת מדרום לכביש 5, בין כביש איילון צפון ממערב, שכונת תל ברוך מדרום, וצומת הפיל ממזרח. היא מונה בעיקר תושבים מחתך סוציו אוקונומי גבוה, יותר ממחצית מהם אקדמאיים. יש בה הכל: בית ספר, גני ילדים, פארקים וגינות. בעיריית תל אביב לא מבינים מדוע השכונה הזאת לא מסופחת אליה. הרצף הטריטוריאלי עם תל ברוך צפון דורש זאת.
שנים נלחמה רמת השרון בעיריית תל אביב כדי לספח אותה דווקא אליה. תל אביב ניסתה אפילו לחסום את הרחובות שמפרידים בינה לבין תל ברוך כדי שאלה לא יכנסו פנימה, אבל עיריית רמת השרון עשתה צעד חכם ועקפה אותה: היא סללה כביש גישה לכיוון הכפר הירוק (בית העלמין קרית שאול מפריד בניהן) שמצפון אליה ומשם - לתוך העיר עצמה. אגב, לפני מספר חודשים נרשמה הקלה נוספת: הרמפה הזמנית לציר הנופש, כביש שיחבר באמצעות כניסה נוספת את תושבי רמת השרון ותל אביב-יפו מכביש 20, נפתח. הוא יאפשר לתושבים המתגוררים בשכונת נוה גן והכפר הירוק ברמת השרון ושכונת המשתלה בתל אביב-יפו להכנס לשכונתם באופן מהיר יותר.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נווה גן היא להיות עם ולהרגיש בלי. הסביבה היא סביבת צהלה, אבל היא משתייכת לעירייה אחרת. סביר להניח שהם מרגישים לא שייכים. הם צריכים לנסוע לרמת השרון אבל יכולים ללכת ברגל לשכונות אחרות בתל אביב. זה קורה בערים אחרות, ועדיין - קטע מוזר, לא?
ממש לאחרונה עתרו תושבי השכונה בטענה ששטח בו נהגו לטייל ייפגע כתוצאה מתכנית להרחבתה. התוכנית רש 10/10 אושרה והגיעו דחפורים למקום, אבל בסיוע פעילים שונה התכנון והקמת השכונה החדשה באזור תהיה מלאה בשטחים ירוקים ובפארק אקולוגי. התכנית המקורית כללה 3,000 יחידות דיור והיא תצא לפועל, אבל חלק מאוצרות הטבע ניצלו.
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
שכונה איכותית. ילדי נווה גן. צילום: עיריית רמת השרון
כמה עולה דירה בנווה גן?
נתחיל עם מחירי הדירות המיוחדות. פנטהאוז בשכונה מוצע בימים אלה למכירה תמורת 11.5 מיליון שקל. 170 מטר, עם 136 מ"ר מרפסת, דירת יוקרה. המחיר למ"ר בנוי הוא 67 אלף שקל, אבל זאת כמובן טעות של אתרי המכירות. מרפסת יש לחשב כשטח אקוויוולנטי - כלומר, כחלק משטח הדירה, אבל עם שווי נמוך יותר, באחוזים. נניח ששווי מרפסת היא 25% משטח בנוי, מתקבל שטח של 204 מ"ר, מה שמוריד את המחיר למטר ל-56 אלף שקל. עדיין לא זול, בטח לא שמדובר בדירה גדולה מאוד שהשוליות לגודל אמורה לשחק בה תפקיד. לכן, לא נתפלא אם הדירה תיסגר במחיר נמוך יותר. בטח בתקופה של ירידה בביקוש בגלל הריביות הגבוהות בבנקים.
בגדול, מחיר הוגן בשכונה אמור להגיע ל-45-50 אלף שקל למטר. מחירי ההיצע באתרי המכירות דומים, ולכן ההערכה היא שבתקופה ביקושים המחירים ייסגרו ברף התחתון. זה אומר שהשכונה הזאת מזכירה במספרים שלה את השכונות הצפוניות של תל אביב.נו, היא חלק מהן - אז למה לא בעצם?
מצאנו גם דירות בשווי נמוך יותר. כך למשל, דירה בקומה ה-1 ברחוב הפרחים נמכרה לאחרונה בשווי של קרוב ל-34 אלף שקל. הבניין נבנה ב-2009 ועדיין - המחיר נמוך. אולי בגלל שמדובר בקומה ראשונה. מצד שני, נתקלנו גם במחיר של 67 אלף שקל עבור דירה בקומה ראשונה, מחיר מופרז לכל הדעות. אז רצנו לבדוק. מדובר בצמוד קרקע. לפעמים, עורכי הדין מצהירים על צמוד קרקע כקומה ראשונה וזאת טעות. שמאי שעורך עסקת השוואה עבור דירות רגילות, תמיד מסמן בצבעים בולטים עסקאות חריגות למטר. הן לא נכללות בהשוואה. אבל בלי קשר, לא כדאי להסתמך רק על רשות המסים. כנו לאתר גוב מאפ, בדקו מדוע המחיר חריג. לפעמים, תגלו שעסקה מוטה כלפי מטה נרשמה בכונס נכסים, נמכרה לאחות (זה לא אומר שרשות המסים לא תתקשר אליכם ותמסה אתכם לפי שווי שוק) או שנמכרה בעת גירושין - זה יכול להסביר את ההפרשים ולכן לא נכלל בעסקאות ההשוואה.
אגב, ממש לאחרונה אישרה הממשלה הטבות בתחום הבינוי והשיכון לטובת בינוי בשכונה. חברת אביסרור לקחת את הכפפה והיא בונה שני בנינים ו-104 דירות, כולל דירות גן, כשלכל דירה גם שתי חניות ומחסן.
עסקאות אחרונות נווה גן
הגנים 16, 151 מ"ר, 5 חדרים, קומה 8 - 7.5 מיליון שקל.
הפרחים 5, 126 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 4.25 מיליון שקל.
השדות 5, 124 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 4.7 מיליון שקל.
הגנים 17, 127 מ"ר, 4 חדרים, קרקע - 8.563 מיליון שקל.
הפרחים 2, 157 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 5.545 מיליון שקל.
השדות 3, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 5.1 מיליון שקל.
- 4.דני 23/11/2023 16:38הגב לתגובה זופרסומת סמויה לפרוייקט של אביסרור בשכונה לדעתי פרוייקט פחות מוצלח על הבית עלמין קריית שאול
- 3.ניתן להגיד 5 חדרים בפחות מ4 מיליון. 28/05/2023 00:52הגב לתגובה זוניתן להגיד 5 חדרים בפחות מ4 מיליון.
- 2.דוד 27/05/2023 21:51הגב לתגובה זומחיר הוגן סביב 45-50 אלף למטר. דהיינו, אתם מתייגים כ״הוגן״ מחיר של 5 מיליון לדירה בסיסית של 100 מטר. כך מנרמלים את הטירוף. מאיפה הון עצמי לדירה כזאת כ-1.8 מילון? למי יש סתם שוכב בבנק?? אחר כך משכנתא — 16 אלף לחודש ל-30 שנה. זה ״הוגן״? מתי נמחה?? רק על הרפורמה אפשר למחות — מה עם זה? זה בנפשנו!
- מישהו 28/05/2023 14:59הגב לתגובה זוזה מחיר הוגן לדירה חדשה בצפון תל אביב/רמת השרון. אתה תקנה דירה במחיר הוגן במצפה רמון.
- 1.אורח 27/05/2023 14:46הגב לתגובה זועל קרקע ועכשיו תקועים עם מימון של 6-7% ודירות שלא נמכרות.מצויין,תפשטו רגל והכונס יתיע דירות במחירים שפויים. רק לפני שנתיים רצו קבלנים על דירות חדשות 30 אלף למ"ר ועכשיו 50% יותר,ועוד עושים טובה? לכו תז...נו
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות; בתגובה, סקטור הנדל"ן מזנק
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו הנכס. מצב זה מגדיל את
החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הגדלת המינוף עבור דירות בשווי נמוך
צעד נוסף ומשמעותי עליו הודיע הפיקוח הוא קיבוע הקלה שניתנה כהוראת שעה בשנתיים האחרונות,
ואשר נועדה במקור לסייע לציבור על רקע מלחמת “חרבות ברזל”. ההקלה מאפשרת לתאגידים בנקאיים לאשר הלוואה לדיור שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין, כלומר “הלוואה לכל מטרה” במשכון דירה, גם כאשר שיעור המימון עולה על 50% ועד לתקרה של 70%. עם זאת, נקבע כי סכום ההלוואה שמעל
שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200 אלף שקל, כך שהשינוי רלבנטי בעיקר לדירות זולות של כמיליון שקל. בבנק ישראל מדגישים כי קיבוע ההקלה משקף הכרה בצורך של משקי הבית בנזילות ובאשראי זול יחסית, גם מעבר למשכנתא עצמה.
