נווה גן רמת השרון: גרים ליד צהלה, משלמים עד 50 אלף שקל למטר
שכונת נווה גן, קריית שאול אם תרצו, נחשבת לאחת מעשר השכונות הטובות בישראל. לפי דוח הלמ"ס, בדוח יש 6 שכונות מתל אביב, 2 ממודיעין, אחת מחיפה וזו היחידה מרמת השרון - נציגת המרכז היחידה מלבד תל אביב.
הכביש החדש שמקל על תושבי נווה גן. צילום: עיריית רמת השרון
השכונה, שמונה 2,000 תושבים, נמצאת מדרום לכביש 5, בין כביש איילון צפון ממערב, שכונת תל ברוך מדרום, וצומת הפיל ממזרח. היא מונה בעיקר תושבים מחתך סוציו אוקונומי גבוה, יותר ממחצית מהם אקדמאיים. יש בה הכל: בית ספר, גני ילדים, פארקים וגינות. בעיריית תל אביב לא מבינים מדוע השכונה הזאת לא מסופחת אליה. הרצף הטריטוריאלי עם תל ברוך צפון דורש זאת.
שנים נלחמה רמת השרון בעיריית תל אביב כדי לספח אותה דווקא אליה. תל אביב ניסתה אפילו לחסום את הרחובות שמפרידים בינה לבין תל ברוך כדי שאלה לא יכנסו פנימה, אבל עיריית רמת השרון עשתה צעד חכם ועקפה אותה: היא סללה כביש גישה לכיוון הכפר הירוק (בית העלמין קרית שאול מפריד בניהן) שמצפון אליה ומשם - לתוך העיר עצמה. אגב, לפני מספר חודשים נרשמה הקלה נוספת: הרמפה הזמנית לציר הנופש, כביש שיחבר באמצעות כניסה נוספת את תושבי רמת השרון ותל אביב-יפו מכביש 20, נפתח. הוא יאפשר לתושבים המתגוררים בשכונת נוה גן והכפר הירוק ברמת השרון ושכונת המשתלה בתל אביב-יפו להכנס לשכונתם באופן מהיר יותר.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נווה גן היא להיות עם ולהרגיש בלי. הסביבה היא סביבת צהלה, אבל היא משתייכת לעירייה אחרת. סביר להניח שהם מרגישים לא שייכים. הם צריכים לנסוע לרמת השרון אבל יכולים ללכת ברגל לשכונות אחרות בתל אביב. זה קורה בערים אחרות, ועדיין - קטע מוזר, לא?
ממש לאחרונה עתרו תושבי השכונה בטענה ששטח בו נהגו לטייל ייפגע כתוצאה מתכנית להרחבתה. התוכנית רש 10/10 אושרה והגיעו דחפורים למקום, אבל בסיוע פעילים שונה התכנון והקמת השכונה החדשה באזור תהיה מלאה בשטחים ירוקים ובפארק אקולוגי. התכנית המקורית כללה 3,000 יחידות דיור והיא תצא לפועל, אבל חלק מאוצרות הטבע ניצלו.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
שכונה איכותית. ילדי נווה גן. צילום: עיריית רמת השרון
כמה עולה דירה בנווה גן?
נתחיל עם מחירי הדירות המיוחדות. פנטהאוז בשכונה מוצע בימים אלה למכירה תמורת 11.5 מיליון שקל. 170 מטר, עם 136 מ"ר מרפסת, דירת יוקרה. המחיר למ"ר בנוי הוא 67 אלף שקל, אבל זאת כמובן טעות של אתרי המכירות. מרפסת יש לחשב כשטח אקוויוולנטי - כלומר, כחלק משטח הדירה, אבל עם שווי נמוך יותר, באחוזים. נניח ששווי מרפסת היא 25% משטח בנוי, מתקבל שטח של 204 מ"ר, מה שמוריד את המחיר למטר ל-56 אלף שקל. עדיין לא זול, בטח לא שמדובר בדירה גדולה מאוד שהשוליות לגודל אמורה לשחק בה תפקיד. לכן, לא נתפלא אם הדירה תיסגר במחיר נמוך יותר. בטח בתקופה של ירידה בביקוש בגלל הריביות הגבוהות בבנקים.
בגדול, מחיר הוגן בשכונה אמור להגיע ל-45-50 אלף שקל למטר. מחירי ההיצע באתרי המכירות דומים, ולכן ההערכה היא שבתקופה ביקושים המחירים ייסגרו ברף התחתון. זה אומר שהשכונה הזאת מזכירה במספרים שלה את השכונות הצפוניות של תל אביב.נו, היא חלק מהן - אז למה לא בעצם?
מצאנו גם דירות בשווי נמוך יותר. כך למשל, דירה בקומה ה-1 ברחוב הפרחים נמכרה לאחרונה בשווי של קרוב ל-34 אלף שקל. הבניין נבנה ב-2009 ועדיין - המחיר נמוך. אולי בגלל שמדובר בקומה ראשונה. מצד שני, נתקלנו גם במחיר של 67 אלף שקל עבור דירה בקומה ראשונה, מחיר מופרז לכל הדעות. אז רצנו לבדוק. מדובר בצמוד קרקע. לפעמים, עורכי הדין מצהירים על צמוד קרקע כקומה ראשונה וזאת טעות. שמאי שעורך עסקת השוואה עבור דירות רגילות, תמיד מסמן בצבעים בולטים עסקאות חריגות למטר. הן לא נכללות בהשוואה. אבל בלי קשר, לא כדאי להסתמך רק על רשות המסים. כנו לאתר גוב מאפ, בדקו מדוע המחיר חריג. לפעמים, תגלו שעסקה מוטה כלפי מטה נרשמה בכונס נכסים, נמכרה לאחות (זה לא אומר שרשות המסים לא תתקשר אליכם ותמסה אתכם לפי שווי שוק) או שנמכרה בעת גירושין - זה יכול להסביר את ההפרשים ולכן לא נכלל בעסקאות ההשוואה.
אגב, ממש לאחרונה אישרה הממשלה הטבות בתחום הבינוי והשיכון לטובת בינוי בשכונה. חברת אביסרור לקחת את הכפפה והיא בונה שני בנינים ו-104 דירות, כולל דירות גן, כשלכל דירה גם שתי חניות ומחסן.
עסקאות אחרונות נווה גן
הגנים 16, 151 מ"ר, 5 חדרים, קומה 8 - 7.5 מיליון שקל.
הפרחים 5, 126 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 4.25 מיליון שקל.
השדות 5, 124 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 4.7 מיליון שקל.
הגנים 17, 127 מ"ר, 4 חדרים, קרקע - 8.563 מיליון שקל.
הפרחים 2, 157 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 5.545 מיליון שקל.
השדות 3, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 5.1 מיליון שקל.
- 4.דני 23/11/2023 16:38הגב לתגובה זופרסומת סמויה לפרוייקט של אביסרור בשכונה לדעתי פרוייקט פחות מוצלח על הבית עלמין קריית שאול
- 3.ניתן להגיד 5 חדרים בפחות מ4 מיליון. 28/05/2023 00:52הגב לתגובה זוניתן להגיד 5 חדרים בפחות מ4 מיליון.
- 2.דוד 27/05/2023 21:51הגב לתגובה זומחיר הוגן סביב 45-50 אלף למטר. דהיינו, אתם מתייגים כ״הוגן״ מחיר של 5 מיליון לדירה בסיסית של 100 מטר. כך מנרמלים את הטירוף. מאיפה הון עצמי לדירה כזאת כ-1.8 מילון? למי יש סתם שוכב בבנק?? אחר כך משכנתא — 16 אלף לחודש ל-30 שנה. זה ״הוגן״? מתי נמחה?? רק על הרפורמה אפשר למחות — מה עם זה? זה בנפשנו!
- מישהו 28/05/2023 14:59הגב לתגובה זוזה מחיר הוגן לדירה חדשה בצפון תל אביב/רמת השרון. אתה תקנה דירה במחיר הוגן במצפה רמון.
- 1.אורח 27/05/2023 14:46הגב לתגובה זועל קרקע ועכשיו תקועים עם מימון של 6-7% ודירות שלא נמכרות.מצויין,תפשטו רגל והכונס יתיע דירות במחירים שפויים. רק לפני שנתיים רצו קבלנים על דירות חדשות 30 אלף למ"ר ועכשיו 50% יותר,ועוד עושים טובה? לכו תז...נו
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
השער הדרומי צפת, קרדיט: פרחי צפריר אדריכליםרובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית צפון כוללת מגורים ל-20 אלף תושבים, שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות חינוך ופארקים; "רק באמצעות יצירת מסה משמעותית של יחידות דיור חדשות ניתן לייצר תנאים אמיתיים לפיתוח תחבורה וחיזוק הכלכלה המקומית"
צפת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון אישרה למתן תוקף את תוכנית משרד הבינוי והשיכון להקמת רובע עירוני חדש בצפת, תחת השם "השער הדרומי". התוכנית מקודמת על ידי משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם עיריית צפת, ומשתרעת על שטח של כ-915 דונם, מדרום לשכונת רזים ומצפון לכביש 89.
הרובע החדש כולל כ-4,000 יחידות דיור במבני מגורים בני 4 עד 14 קומות, שצפויות לתת מענה לאוכלוסייה של כ-20 אלף תושבים. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-800 יוקצו לדירות קטנות וכ-300 לדירות דיורית. לצד המגורים כוללת התוכנית גם כ-260 כיתות גן ובתי ספר, כ-16,500 מ"ר של שטחי מסחר וכ-33 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומשרדים.
התוכנית נערכה בהתאם לעקרונות תוכנית המתאר הכוללנית החדשה של צפת, שקודמה בשנים האחרונות על ידי הוועדה המחוזית והוגשה לאחרונה למוסדות התכנון. אחד המרכיבים המרכזיים בה הוא יצירת כניסה חדשה נוספת לעיר מכיוון כביש 89, תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה, והובלת הנכנסים לעיר אל רחוב ראשי שישלב מגורים, מסחר, תעסוקה ומשרדים. ברובע החדש מתוכננים גם מרכז תחבורה שייתן מענה לתחבורה ציבורית, מדרחוב מסחרי, פארק רובעי ופארקים שכונתיים, בית מלון ומוקדי מסחר מקומיים המשולבים בבינוי המרקמי לאורך הרחובות.
השער הדרומי צפת, קרדיט: פרחי צפריר אדריכלים
- צפת בדרך להכפלה: הסכם גג בהיקף מיליארדי שקלים נחתם
- 265 דירות יוקמו בצפת; 131 דירות ישווקו במתכונת "דיור במחיר מופחת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, מסר: "אישור תוכנית ‘שער הדרומי’ בצפת הוא צעד משמעותי נוסף לחיזוק הצפון, והמשך ישיר לפעולות המשרד להגדלת היצע הדיור בכל רחבי הארץ ובמיוחד בצפון והורדת מחירי הדיור. ניסיון העבר והנתונים מראים שרק באמצעות יצירת מסה משמעותית של יחידות דיור חדשות ניתן לייצר תנאים אמיתיים לפיתוח תחבורה, חיזוק הכלכלה המקומית ומתן פתרון עומק להגירה חיובית של משפחות וצעירים לאזור. זהו האופק לצמיחה אמיתית בצפון. הרובע החדש משלב מגורים איכותיים, תעסוקה, מסחר ותשתיות מתקדמות, שייצרו מנוע צמיחה עירוני וייתנו מענה אמיתי לצרכי התושבים הוותיקים בעיר ולמשפחות החדשות שיגיעו אליה. משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפעול יחד עם הרשויות לקידום תכנון וביצוע מהירים, לטובת פיתוחה של צפת וחיזוק האזור כולו".
