רכישות הנדל"ן של פלח דירות היוקרה נמצאות בנפילה חופשית. על פי נתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, ברבעון השלישי של 2022 מדובר בירידה של 31% בכל רחבי הארץ, כאשר בת"א מדובר בנפילה של 48%. במספרים מדובר על 417 דירות יוקרה בשנה כולה. מיהם אותם קוני דירות יוקרה? באוצר קושרים במפורש בין רכישות דירות היוקרה ובין ענף ההייטק ומציינים ששליש מדירות היוקרה שנרכשו בשנת 2022 נרכשו על ידי אנשי הייטק. לצד זאת, נרשמו גם רכישות משמעותיות של דירות יוקרה בקרב יזמי נדל"ן ובעלי חברות בענף המסחר הסיטונאי. השאלה היא כמובן האם המוכרים מפסיקים לרכוש דירות או שהם יורדים מדירות יוקרה ועוברים לרכוש דירות 'רגילות'. סביר להניח שהם לא מפסיקים לגמרי לרכוש אלא רוכשים דירות זולות יותר מבחינתם, וזאת אחרי שהאופציות בהייטק שהיו שוות מיליונים בשיא ההייפ של 2021 התאפסו.

האם מדובר גם על תושבי חוץ, יהודים עשירים מחו"ל שרוכשים דירות? כן ולא. בתל אביב לא, כאשר רק 5% מהדירות נרכשו ע"י תושבי חוץ. בירושלים מדובר על חצי מהרוכשים.

אחוז המס שמשלמים רוכשי דירות היוקרה הוא גבוה מאוד ביחס לחלקם מסך העסקאות. על פי הנתונים, הם אחראים לרכישת 0.4% בלבד מכלל הדירות אבל משלמים כ-11% מכל מס הרכישה (כ-700 מיליון שקל). באוצר מציינים כי ב-40% מהעסקאות בשוק לא שולם כלל מס.

המחיר הממוצע לדירה יוקרה בהרצליה עמד על יותר מ-25 מיליון שקל. המחיר הממוצע בכפר שמריהו מתקרב גם הוא ל-25 מיליון שקל. בת"א מודבר על כ-20 מיליון שקל לדירת יוקרה, וזה גם הממוצע הארצי. ברמת השרון, ירושלים, סביון ורעננה המחירים עומדים בממוצע על כ-17.5 מיליון שקל לדירת יוקרה. המחיר החציוני עומד על כ-15-17.5 מיליון שקל (תלוי בעיר).

• מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
• ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחיר ממוצע לדירה במרכז 2.6 מיליון שקל - עליה שנתית של 7.9% אבל ירידה של 2.3% לעומת הרבעון הקודם

עוד על פי נתוני האוצר, המחיר הממוצע לדירה במרכז הארץ (אזורי הביקוש) עומד על 2.6 מיליון שקל, והמחיר החציוני עומד על 2.38 מיליון שקל [המחיר הממוצע גבוה יותר כיוון שהוא 'רגיש' למחירים גבוהים בצורה קיצונית, כמו דירות יוקרה, ומושפע מהם. למשל - אם יש 100 דירות במחיר של 2 מיליון שקל ועוד דירה אחת במחיר של 150 מיליון שקל (ויש דירות כאלה) אז המחיר הממוצע לדירה יהיה 3.46 מיליון שקל, ואילו המחיר החציוני יהיה 2 מיליון שקל]. המחיר הממוצע לדירה עלה ב-7.9% בשנה האחרונה, אבל בהשוואה לרבעון הקודם מדובר על ירידה של 2.3% במחירים. המחיר החציווי גבוה ב-12.3% מהשנה שעברה.

באוצר מציינים כי ברבעון השלישי של 2022 נרכשו 24.1 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה חדה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2022. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז  הרבעון השני של 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה, אבל בנטרול הקורונה מדובר על נפילה בחזרה לרמות של 2018. יצוין כי מדובר בהמשך לירידה של 19% שנרשמה ברבעון השני (בהשוואה למקביל לו ב-2021). בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה של 11% במספר העסקאות בשוק החופשי, בהמשך לירידות בשני הרבעונים הראשונים של 2022.

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות על 25.7 אלף, ירידה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021 וירידה של 14% בהשוואה לרבעון הקודם. בכך הגיע מספר העסקאות ברבעון השלישי של 2022, בשוק החופשי ובכלל, לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.

• בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

כמה דירות נרכשו בהשוואה היסטורית? חזרה לממוצע של 20 השנים האחרונות

על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר, בהשוואה היסטורית של רמת העסקאות בשוק החופשי בעשרים השנים האחרונות מדורג הרבעון השלישי של 2022 באמצע הדרוג (מקום 40 מתוך 83 הרבעונים מאז הרבעון הראשון של 2002).

בפילוח גיאוגרפי נמצאו פערים משמעותיים בדרוג ההיסטורי של רמת העסקאות בין אזורי הפריפריה לאזורי הביקוש במרכז הארץ. כך, בעוד שבאזורי הפריפריה נע דרוג זה בין 11 (מיקום הרבעון השלישי 2022 באזור טבריה בהשוואה היסטורית) ל-20 (דרוג זה באזור חדרה), באזורי הביקוש נע דרוג זה בין 59 (באזור ירושלים) ל-73 (באזור ת"א). ממצאים אלו מבטאים את הירידה החדה במספר העסקאות באזורי הביקוש בשני רבעונים אלו, כאשר בולטים במיוחד אזורי ת"א והמרכז (ירידות בשיעורים של בין 40%-25% בכל אחד מהרבעונים השני והשלישי של 2022, בהשוואה למקבילים להם בשנת 2021).

מנגד, באזורי ב"ש וחיפה שיעורי הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי בשני רבעונים אלו היו מתונים יחסית, בין 8%-4%. כפי שיפורט בהמשך, ירידות מתונות אלו באזורי ב"ש וחיפה נובעות בעיקר מגידול שנרשם ברכישות דירה ראשונה באזורים אלו (באזורי הפריפריה האחרים נרשמו ירידות משמעותיות ברכישות דירה ראשונה, בדומה לאלו שנרשמו באזורי הביקוש). באזורי חיפה וב"ש, המזוהים בדר"כ בשיעור גבוה של רכישת דירות ע"י משקיעים "מוצהרים" (רוכשי "דירה נוספת"), הם  היחידים בהם נרשם גידול ברכישות של דירה ראשונה בלבד ולפיכך יתכן כי לפחות חלק מרכישות אלו נעשו כדי להעמיד את הדירות להשכרה.

את הירידה החדה במספר העסקאות הובילו אזורי הביקוש במרכז הארץ. משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע ל-48.3%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז 2002.

כמה דירות חדשות נרכשו ברבעון השלישי

ברבעון השלישי נרכשו 7.1 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה חדה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל של 2021

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה עמד על 7.1 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2020. בהשוואה לרבעון המקביל של 2021 ירדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשיעור של 23% , בהמשך לירידה של 18% שנרשמה ברבעון השני וירידה מתונה של 3% ברבעון הראשון של 2022.  בכך, במקביל להעלאות הריבית ע"י בנק ישראל הולך ומעמיק שיעור הירידה במכירות הקבלנים (ובכלל).

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי (רובן עדיין במסגרת "מחיר למשתכן") עמדו מכירות הקבלנים ברבעון השלישי על 8.8 אלף דירות, ירידה של 33% בהשוואה לרבעון המקביל של 2021 וגם כן הרמה הנמוכה ביותר במכירות אלו מאז הרבעון השלישי של 2020.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזורי חיפה וטבריה (גידול של 8% בחיפה וגידול חריג של 53% באזור טבריה - בעיקר בעיר צפת, אולם במונחים כמותיים מדובר בתוספת של כ-70 דירות בלבד בהשוואה לרבעון המקביל של 2021). מנגד, אזור ת"א מוסיף להוביל את הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי, עם ירידה של 53% בהשוואה לרבעון המקביל של 2021, בהמשך לירידה חדה של 41% ברבעון הקודם).