שוק הנדל"ן למגורים בניו יורק בין הגרועים בארה"ב - איפה כן כדאי להשקיע?
שוק הנדל"ן למגורים השתקם מאז המפולת ב-2011 אך עדיין, לא מדובר בהשקעה כל כך טובה, כך לדברי המומחים בתחום.
מאז אותה מפולת בנובמבר 2011, קרוב לחצי מיליון בתים נקנו ונמכרו בעיר, והניבו תשואה של כ-33%, כך לפי נתונים רשמיים של StreetEasy. הנתון הזה משקף תשואה של כ-7.5% לשנה, או כ-163 אלף דולר על מחירו החציוני של נכס למגורים בעיר. נתון די טוב, אם יוצאים מנקודת הנחה שמוכרי דירות מכוונים בדרך כלל לתשואה של כ-15% עד 20% במכירת נכס. מחירי הדירות אגב, עלו בכ-30% על פי הנתונים, כאשר המחיר החציוני לדירה במנהטן עומד כיום על כ-1.625 מיליון דולר.
עם זאת, ולמרות הנתונים הגבוהים, שוק הנדל"ן למגורים בניו יורק משתרך אחרי שאר המדינות בארה"ב, כשאלו רשמו עליה של כ-45.1% במהלך אותה תקופה. למעשה, רק 2 ערים בארה"ב, דטרויט וקליבלנד, מדורגות פחות טוב מניו יורק כשזה מגיע לנדל"ן למגורים. עיר התפוח הגדול תופסת את המקום ה-61 מתוך 63, כשהמדד העיקרי שדוחף אותה כל כך נמוך ברשימה הוא הזמן הרב שלוקח לתושבי ניו יורק למכור נכס בעיר שעומד בממוצע על כ-149 ימים.
בנוסף, הנתונים אותם פרסמה StreetEasy הראו כי אלו אשר קנו נכס בניו יורק בשנתיים שלפני המשבר ומכרו בזמן ההתאוששות, הרוויחו תשואה שנתית של 1.7% בלבד. במילים אחרות, נכסים שנקנו לפני או בזמן המשבר, שייצרו תשואה גבוהה, היו צריכים להמכר בזמן מאוד ספציפי כדי לייצר תשואה כזו.
לשם ההשוואה, במהלך אותה תקופה, מדד ה-S&P 500 עלה בכ-125% וייצר החזר שנתי של כ-13%, דבר ששם את שוק המניות במקום יותר "בריא" אם מסתכלים על טווח השקעה של 10 שנים. תוסיפו לכך את ההתעסקות השוטפת הכרוכה בקנייה ומכירה של נכס, והמאזניים נוטות אף יותר לטובת שוק המניות, שמצריך התעסקות פחותה הרבה יותר.
- ארה"ב רוצה להחליף את הגז הרוסי - מה הקשיים ומי צפוי להנות מכך?
- טבע לאן? החוב, המשפט - ומולם ההתייעלות והתרופות החדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"האנשים שקונים דירות בחמשת הרובעים של ניו יורק עושים זאת כדי לגור בהם, ולאו דווקא כדי לייצר תשואה ממכירתם" כך מסביר גארי מאלין, מנכ"ל חברת הברוקרז' סיטי האביטאטס. "אם תסתכל על ההיסטוריה ועל כל מה שאפשר לשוק המניות להמריא, תבין שזו השקעה טובה יותר. עם זאת, להרבה אנשים, לא מדובר בהשקעה, אלא פשוט הבית בו הם גרים. שם הם רוצים לגדל את ילדיהם ולצאת לפנסיה".
10 הערים הטובות ביותר להשקעה בנדל"ן למגורים בארה"ב
1. סיאטל, וושינגטון
2. דנבר, קולורדו
3. פורט וורת', טקסס
4. אורורה, קולורדו
5. קולורדו ספרינגס, קולורדו
6. נשוויל, טנסי
7. שרלוט, צפון קרוליינה
8. אוסטין, טקסס
9. סאן חוזה, קליפורניה
10. לקסינגטון, קנטאקי
10 הערים הגרועות ביותר להשקעה בנדל"ן למגורים בארה"ב
63. דטרויט, מישיגן
62. קליבלנד, אוהיו
61. ניו יורק סיטי, ניו יורק
60. קורפוס קריסטי, טקסס
59. שיקגו, אילינוי
58. בולטימור, מרילנד
57. טולסה, אוקלהומה
56. מיאמי, פלורידה
55. סנט לואיס, מיזורי
- 9.ניר נדלניר 02/10/2018 11:25הגב לתגובה זומחשבות מרפרוף בכתבה: מי שקנה נכסים בערים הגרועות ביותר ברשימה למשל קליבלנד ומישיגן לפני 10 שנים, קיבל בקלות 10% תשואה שנתית נקייה על ההון + קיבל עליית ערך הנכס ב70-100% בקלות. ואני מעיד על זה מניסיון לפני עשרשנים בקלות קניתי בעיקולי מחוז עסקאות שריף בעשרות אלפי דולרים בודדים נכסים. לדעתי, ניכר שהעיתונאי שהקליד את הכתבה לא כותב מתוך ניסיון בפועל. בכלל, אני לא מבין למה עיתונאים כותבים איפה כדאי ואיפה לא כדאי במקום לנסות להביא משקיעים בפועל שידווחו על ביצועים וככה להשוות? הרי הם לא יודעים כי הם לא עשו. אז איך הם מדרגים? הם בודקים את המחיר החציוני MEDIAN היום לעומת מחיר חציוני לפני X שנים וככה מדרגים. הזוי. אין פה שקלול של נכסים שנקנים בהנחה על השוק וזה יכול להיות עשרות אחוזים!! כי שוק הנדלן בניגוד לשוק ההון אינו שוק משוכלל!!! אבל לך תסביר את זה לעיתונאי שלא עשה נדלן בחיים שלו. חוץ מזה , מה זה אומר שוק טוב? שוק טוב לפליפ? שוק טוב להשכרה? כשבוחנים החזקת נדלן לאורך זמן כמו בכתבה אז מדובר ככל הנראה בהשכרה. כדאיות השקעה להשכרת נכס למשל מתבטאת בעלות השקעה לעומת מחירי השכירות ותשואה נטו על ההו
- 8.[email protected] 01/10/2018 16:43הגב לתגובה זוקניתי ואני ממשיך לקנות לי ולמשקיעים שלי נדל"ן במיאמי ובנתיים הערך רק עולה ועולה, שלא לדבר על תשואות מטורפות. מוזר שדירגתם את מיאמי נמוך
- 7.ליאור 01/10/2018 09:18הגב לתגובה זועדיף בגרמניה במהלך 3 השנים האחרונות סאמיט -115% איידיאו - 104% שנה טובה
- 6.עמוס 30/09/2018 22:41הגב לתגובה זולא ברורה המטרה של הכתבה המטעה הזו. ניו יורק ירדה סביב ה10% במשבר ותיקנה לאחר פחות משנה בזמן שכל השווקים ברשימה התרסקו בעשרות אחוזים. כשמשקיעים בנדל"ן היציבות חשובה מאוד. ערים כמו קליבלנד נמחקו ב-80 בשכונות מסויימות. השווקים הטובים להשקעה הם אלו שאינם עולים ויורדים כמו רכבת הרים, ראו דוגמאת נתוני ניו יורק, בוסטון וכד'. וגם בכל עיר כזו הנתונים משתנים בין שכונה לשכונה.
- 5.[email protected] 30/09/2018 18:11הגב לתגובה זומדורגת כל כך נמוך? מעניין
- 4.יצאת פראייר (ל"ת)לאלין לא הייתי קונה מסטיק 30/09/2018 17:21הגב לתגובה זו
- 3.קניתי חושה לי ולפרופסור אבירם ואלין בגואה הודו (ל"ת)ניר איצ 100 30/09/2018 16:50הגב לתגובה זו
- 2.משה 30/09/2018 14:23הגב לתגובה זוצריך למדוד מלפני המשבר ועד. עכשיוישנן ערים כמו ניו יורק ופילדלפיה שכמעט לא נפגעו. במשברכך שהכל תלוי ממתי מודדים
- 1.לביזפורטל בזמן האחרון נהייה כתבות מעניינות (ל"ת)קורא 30/09/2018 12:09הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
