הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מחדשים מרכז עיר: תראו איפה יקימו 1,900 דירות בפינוי בינוי

במקום 333 דירות יוקמו 1,900 וכן 200 יחידות דיור מוגן. הבינוי מייצר מרקם עירוני אינטנסיבי
לירן סהר | (10)
נושאים בכתבה בית שמש מחירי הדירות פינוי בינוי

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים  אישרה אתמול (ב') תכנית לפינוי-בינוי מתחם ביאליק בבית שמש. התכנית מציעה כ-1,900 יח"ד, ביניהן 200 יחידות לדיור מוגן, במקום 333 הקיימות, בשטח של כ-130 דונם,  המיועדות לאוכלוסייה הכללית. מדובר בבינוי אינטנסיבי, בתמהיל מבנים ודירות מגוון ובכלל זה יחידות מגורים קטנות.    

 

מתווה הבינוי שומר, ככל הניתן, על הפרצלציה הקיימת וזאת על מנת להקל על מימוש התכנית. עוד עומד בבסיס התכנון בינוי המחזק את הטופוגרפיה הקיימת הנתמכת גם בגובה הבניינים הנע בין 9-21 קומות, בהתאם למיקומו במתחם ופותח מבטים לנוף.

 

הבינוי המוצע מייצר מרקם עירוני אינטנסיבי סביב שלד ציבורי הכולל שטחים ירוקים רציפים ומבני ציבור ומתווה על פי עקרונות של שכונה נגישה ונוחה להולכי רגל, המשלבת שימושים ויוצרת מרכז שכונתי פעיל במרכז המתחם.

 

התכנית נערכה בהליך תכנון משתף "שאררט" עם תושבי השכונה, מתכנני העיריה, נציגי ממשלה  ונציגי הציבור, בו נקבע בין היתר עיקרון של בינוי לפני פינוי המקל באופן משמעותי על התושבים במהלך מימוש התכנית. התכנית נערכה ביוזמת משרד השיכון ותוכננה ע"י צוות יועצים מגוון ובראשם אדר' עירית סולסי.

 

התכנית מאפשרת התחדשות עירונית במתחם וותיק במרכז העיר בית שמש, לצד תוספת יחידות דיור משמעותית ונדרשת שהנה צו השעה. הועדה מציינת  כי המדובר  בתכנית מורכבת המעלה סוגיות רבות- חברתיות, כלכליות סביבתיות ואחרות, שנדרשו לפתרונות יצירתיים וגמישים.  אף עובדת גיבושה של התכנית בהליך של שיתוף הציבור ושיתוף כלל גורמי התכנון הרלוונטיים סביב שולחן אחד, תרמה לגיבושה של תכנית ייחודית וראויה.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    מיכאל 18/08/2015 17:08
    הגב לתגובה זו
    בית שמש ממוקמת כ 20 דקות מירושלים (לאחר סיום שיפוץ כביש 1), 35 דקות מתל אביב, 40 דקות מבאר שבע, כוללת רכבת ונגישות כמעט לכל מקום בארץ. כאשר מפתחים את כביש הגישה מספר 38. ממוקמת בה האקדמיה לשוטרים, היא באמת הזדמנות לכל מי שמחפש דיה במחירים סבירים עם נגישות לכל מקום בארץ. האוכלוסייה בה כוללת חילונים, חרדים, דתיים לאומיים, אנגלוסקסים, צרפתים, ועוד.... בקיצור עיר העתיד. זו באמת הזדמנות לכל זו צעיר ובעיקר לחילונים שמחפשים דירות במחירים סבירים עם נגישות לכל מקום. רוב החרדים לא קונים היכן שחילונים קונים: 1-כי זה מעלה להם את המחיר 2 - כי הם מעדיפים לקנות בתוך השכונות שלהם. בקיצור פראיירים החילונים שלא קונים בבית שמש או קוראים לה בני ברק. כי זו העיר היחידה הממוקמת במרכז הארץ עם מחירים סבירים ונגישות לכל מקום גם באמצעות תחבורה.
  • dw 20/08/2015 10:28
    הגב לתגובה זו
    מסכים עימך שבית שמש מציע דיור עממי לתושבים, אולם יש עוד ישובים כאלה בישראל: לוד, רמלה, באר יעקב, בית דגן, יבנה, פרדס חנה, חריש. לדעתי יש למזג את לוד ורמלה ולהכפיל את אוכלוסיית העיר עם בנייה חדשה. אפשר גם להשליש. קרקע לא חסר.
  • 4.
    הכל עבור החרדים שונאי ישראל..בני לא ילכו לצבא.!! (ל"ת)
    שבועה 18/08/2015 16:28
    הגב לתגובה זו
  • dw 18/08/2015 16:40
    הגב לתגובה זו
    בנך ילך לצבא כי יש חוק כזה. מה שכן, הוא ככל הנראה ישרת רק 32 חודש במקום 36. 2. תוך שנות דור הולכים לגור פה עוד מיליון חרדים. איפה היית רוצה שהם יגורו? אצלך בשכונה? נכון שלא? אז בבקשה, ייצר להם פתרונות דיור. אם נראה לך שהפיסקה לעיל מופרכת אז נסה להזכר בשכונות ירושלים... אותו כנ"ל יש לייצר פתרונות למגזר הערבי (בבנייה רווייה גבוהה! לערבים צעירים אין שום בעיה לגור בקומות גבוהות כאשר הם לומדים באונ' בי-ם/חיפה/ת"א) 3. יש להניח שחלק מהמבנים מיועדים לחילונים. חרדים לא אוהבים לגור במגדלים של 21 קומות. אתה יודע מה זה לטפס 20 קומות ברגל בשבת? :-)
  • 3.
    dw 18/08/2015 15:53
    הגב לתגובה זו
    בית שמש זו עיר דלילה מדי כך שמיזמי פינוי בינוי כגון אלה יתרמו לציפופה ולהפיכתה לעיר טובה יותר, למגזר הדתי, שאצלו יש קצב ריבוי גבוה. מציע בחום לכלול שבילי אופניים אינטגרלים בבנייה החדשה של האזור. ברכות.
  • 2.
    עוד מקום לפליטי בני ברק (ל"ת)
    וירבו ויתרבו 18/08/2015 15:01
    הגב לתגובה זו
  • dw 18/08/2015 15:57
    הגב לתגובה זו
    נכון, נשאר עוד מקום לשכונה קטנה במתחם ההאנגרים (רמי לוי) אבל זה בטל בשישים, לעומת צרכי הדיור של מגזר זה. בני ברק כבר צפופה מאד (העיר הכי צפופה במדינה) ולכן אין ברירה אלא לחפש ערים נוספות. בית שמש כנראה אחת מהן. אני מציע להוסיף שכונות בלוד, רמלה, ב"ש וחיפה. כדי שתקבל סדר גודל - ישראל 2015 זה 8 מיליון תושב. ישראל 2035 11. מתוך התוספת של ה 3 מיליון תושב שהולכת לגור כאן בעוד שנות דור כנראה מיליון יהיו דתיים/חרדים. מיליון נוסף זה מגזר ערבי והמיליון השלישי זה אתה ואני, החילונים.
  • 1.
    מתי יטפלו במקומות המרכזיים? תל אביב וחיפה??? (ל"ת)
    בן אהרון 18/08/2015 14:12
    הגב לתגובה זו
  • dw 18/08/2015 16:05
    הגב לתגובה זו
    על מה אתה מדבר בכלל? ת"א: תן קפיצה למשתלה+דרום הגוש הגדול (ל החדשה)+פינוי בינוי נווה שרת+כמה תמא38 ברמת אביב הישנה+פרוייקט של תשובה בבבלי+מידטאון+פינוי בינוי רחוב דפנה+פינוי בינוי ביד אליהו+פינוי בסיס צבאי בדרך השלום+בנייה חדשה ממערב לשד' ההשכלה+שכונת השוק הסיטונאי+הקמת שכונה חדשה בתחנה מרכזית ישנה (שיכון ובינוי תרים אלף יח"ד)+בנייה חדשה בארגזים(תשובה מרים עכשיו 700 יח"ד) ועוד ועוד. אני לא חיפאי אבל יכול לספר לך שגב ים וישרס מרימות כיום שכונה חדשה של 1100 יח"ד בדרום מערב העיר, ליד מת"מ. בטח יש עוד פרוייקטים.
  • dw 18/08/2015 16:23
    יש עכשיו בהקמה כמה פרוייקטים קטנים. מתוכננת בנייה משמעותית יותר ליד נווה עופר ולאורך ציר שלבים. אנחנו כיום 430 אלף תושב. תוך דור נגיע ל 500 אלף. כן כן, תוך דור תקום פה עוד עיר חדשה, בתוך ת"א. חלק משמעותי מזה יהיה רובע 3700 בצפון מערב העיר, וזה לא כולל שדה דב. את שדה דב אני מעדיף להשאיר לדורות הבאים כי יותר חשוב לי למחוק ולהרים שכונה עממית חדשה בתקווה+לסיים את כל מיזמי התמא38 ברחבי העיר, שחציה זה מבנים ישנים בני עשרות שנים, שלא יעמדו ברעידת אדמה. רק כדי שתבי ן - כל מה שרשמתי זה פוטנציאל ל 70 אלף יח"ד! לאחר שנסיים את כל אלה אני מציע לגשת לשדה דב, כי אז כבר לא תהיה לנו ברירה. הסלוגן שלי הוא שדה דב לנכדינו ולא לילדינו, כי לילדינו יש לי פתרון. אם נמהר לבנות על שדה דב אז נגיע למצב של בני ברק ולנכדינו כבר תהיה בעיה.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'

קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל

ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד שקל

מנדי הניג |
נושאים בכתבה קבוצת אביב

קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.

5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?

שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.

צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.

עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.

המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך

במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.

להמשך הכתבה לחץ כאן