בישראל יקר? תראו היכן טסו מחירי הדירות ביותר מ-100% - ויש אזהרת בועה ממשית
ישראל אינה המדינה היחידה שמתמודדת עם זינוק חד במחירי הדירות בעקבות שיעור הריבית האפסי ומצוקת הקרקעות – נסיקת המחירים בשוודיה נמשכת מספר רב של שנים וכלכלנים רבים מגדירים את המגמה כבועה חסרת מעצורים. אוכלוסיית המדינה מונה כ-9.6 מיליון תושבים, התוצר שלה עומד על כ-60 אלף דולר לנפש והמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-29,450 שקל, כלומר דירת 100 מ"ר נמכרות תמורת מחיר ממוצע של כ-2.945 מיליון שקל. בשנת 2014 עלו מחירי הדירות במדינה בשיעור ריאלי של 8.8%, זאת לעומת עלייה של 3.83% בשנת 2013. במטרופולין של הבירה סטוקהולם עלו המחירים ב-13.31% , במטרופולין של גוטבורג ב-7.45% ובמטרופולין של מאלמו ב-4.72%. העיר גוטלנד רשמה את זינוק המחירים החד ביותר ב-2014 – 33%. דהירת המחירים במדינה החלה למעשה באמצע שנות ה-90, לאחר שהמדינה יצאה ממשבר כלכלי שנבע מקריסה קודמת של שוק הנדל"ן. מחירי הדירות בשוודיה עלו ב-98% בין השנים 2000 ל-2008 (71% בניטרול אינפלציה). בסך הכול בין 1996 ל-2007 עלו מחירי הדירות במטרופולין של סטוקהולם ב-217% (119% בניטרול אינפלציה), ב-236% במאלמו (185% בניטרול אינפלציה) וב-202% (156% בניטרול אינפלציה ) בגוטבורג. בשנת 2008, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, נרשמה ירידת מחירים קלה של 0.9% (ירידה ריאלית של 1.7%) עד לרבעון הראשון של 2009. שבדיה, החברה באיחוד האירופי, נמנעה מלהיכנס לשוק המוניטרי ושמרה על הקרונה, ולמעשה כמעט ולא נפגעה במשבר הכלכלי. אולם המשך ירידת הריבית, אשר הגיעה לשפל חסר תקדים של 0.25- בחודש מארס, יחד עם מחסור של כמעט 440 אלף דירות, המשיכו לשלהב את המחירים ובין 2009 ל-2010 נרשמה עלייה של 10.3% (עלייה ריאלית של 9.2%). אזהרה מה-OECD ב-2011 הזהיר ארגון ה-OECD את שוודיה מהיווצרותה של בועת נכסים, זאת לאחר שמצא ששיעור עליית המחירים היה גבוה ב-30% משיעור עליית השכר. הכלכלן רוברט שילר, אשר חזה התפוצצות בועת הנדל"ן בארצות הברית, אמר שמזינוק מחירי הדירות בשבדיה היה דומה בשיעורו לקריסת המחירים בשוקי הנדל"ן באירופה. ביקורת חריפה נמתחת על משרד הדיור השוודי, אשר ב-20 השנים האחרונות בנה כמחצית ממספר הדירות, ביחס לאוכלוסיה, שנבנו בבריטניה ובהולנד. כעת נרקמת תכנית לבניית כ-250 אלף דירות ברחבי המדינה, אך מדובר כאמור בכמחצית ממספר הדירות הנחוץ. ביקורת נוספת נמתחה על חוקי השכירות המחמירים במדינה, אשר לא נותנים תמריץ לבנות דירות להשכרה. לפי החוק השוודי, שכר הדירה נקבע במשא ומתן בין ארגוני השוכרים לארגוני בעלי הדירות, ולרוב הוא משתווה לשכר הדירה שבדיור הציבורי. המשמעות היא שדירות בפריים לוקיישן מושכרות במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק במקומות דומים בעולם. התשואה על שכירות בשוודיה עומדת בממוצע על 1.7% בלבד, פחות משיעור הצמיחה ב-2013 אשר עמד על 2.2%. לשם ההמחשה, דירת 3 חדרים ממוצעת מושכרת תמורת 675 אירו בחודש, כ-2,850 שקל. *הנתונים נלקחו מאתר Global Property Guide
- 8.הכל עולה שם כפול וגם השכר כפול (ל"ת)ביחס לשכר מצבם עדיף 21/04/2015 09:49הגב לתגובה זו
- 7.אברום 20/04/2015 19:08הגב לתגובה זולכן עליית מחירים היא ממש בפתח
- יש בועה 20/04/2015 20:03הגב לתגובה זואין בעיה עם זה שהביקוש עולה על ההיצע הבעיה היא שחלק רב מהביקוש הוא בכלל השקעה ולא מחוסרי דיור ולכן כשמדובר בהשקעה ולא בביקוש אותנתי זאת בועה העתידה להתפוצץ ...מתי תתפוצץ כאשר יעלו ריבית או מס ואז ההשקעה לא תשתלם תראה זריקת סחורה וצניחת מחירים בדיוק כמו שנהרו לקנות דירות
- אין בועה 20/04/2015 21:301. כל עוד הדירות מושכרות זה בכלל לא משנה שהביקוש הגיע ממשקיעים. עצם זה שיש שוכרים שמשלים שכר דירה (גבוה!) מראה שיש ביקוש למגורים. התשואה על שכירות ירדה יחד עם התשואות בכלל בשוק ההון ועם הריבית על משכנתאות, אם המשקיע לא היה קונה אז היה נכנס במקומו רוכש אחר שכרגע גר בשכירות (במימון ע"י משכנתא). 2. האקסיומה שיש עדר של משקיעים שרץ לנדל"ן בכלל לא עומדת במבחן הנתונים. אחוז המשקיעים מכלל רוכשי הדירות אינו שונה היום משהיה לפני 2008 - נתוני משרד האוצר. היתה עליה לאזור 30-33% ב-2010, אבל אח"כ ירד אפילו אל מתחת לממוצע ארוך הטווח ב-2011-2, בהמשך חזר לנורמלי של קצת פחות מ-25%.
- צודק (ל"ת)דוד 20/04/2015 19:40הגב לתגובה זו
- 6.מילה קוניס 20/04/2015 18:40הגב לתגובה זולירן סהר הסהרורי
- 5.ניר 20/04/2015 18:13הגב לתגובה זוהתל"ג שלהם פי 2 מערך משלנו, המשכורת הממוצעת שלהם גבוהה בהרבה מהממוצעת שלנו. והעיקר, השכונה שהם חיים שם בצפון של אירופה טובה לאין שיעור מזו שלנו.
- א 23/04/2015 15:16הגב לתגובה זוישנם שכונות שלמות במאלמו שהמשטרה מפחדת מהזרים
- נראה אותכם חיים חצי שנה תחת שלג - קשקשנים בלירה (ל"ת)משה ראשל"צ 24/04/2015 10:55
- 4.YYYYY 20/04/2015 17:48הגב לתגובה זואינשלה קריסה, גם בתחום החברתי..
- 3.דוד 20/04/2015 17:48הגב לתגובה זונתונים בכלל על מדינות בפלטפורמה שונה לגמרי השוואה גרועה וחובבנית העיקר לכתוב ולעלות לעמוד ראשי .מדוע לא לעשות פעם משהו מקצועי עם נתונים רלונטים מדינה של חאפרים. ואין שום בועה עדיין זה מצב השוק והולך להיות הרבה יותר גרוע עם תרבות הישראלי וקניית 4 קירות כסמל סטאטוס
- 2.מה פתאום, זה לא בועה, זה הכל המינהל אשם... (ל"ת)משה 20/04/2015 17:34הגב לתגובה זו
- 1.שוודיה כבר חוותה קריסה אחת והבאה בדרך, ישראל טרם. (ל"ת)ו 20/04/2015 16:23הגב לתגובה זו
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
הרובע הבינלאומי בלוד: ת"א במרחק תחנת רכבת - אבל הדירה בחצי מחיר
2 מיליון שקל ל-3 חדרים. הרובע הבינלאומי (רייסדור) המחירים חצו את הרף
אחרי שהמעגל השלישי חצה את רף ה-2 מיליון של לדירות 3 חדרים, הגיעה חברת רייסדור של יקי רייסנר, מי שמוכר גם כמפיק הסרט "בחורים טובים", והכריזה שהיא בונה כמעט 200 יחידות בעוד 6 בנינים, מהם 4 בנייני בוטיק. המחיר: סביב 2.8 מיליון שקל לחמישה חדרים (127 מ"ר, 22 אלף שקל למ"ר) עם הטבת 10/90 - מחיר שקשה למצוא היום במרכז הארץ, וזו הסיבה שבגללה המחירים בלוד ורמלה השכנות עולים. לוד עוברת מתיחת פנים רצינית - היא אמורה לשלש את גודלה, גם בשל שכונת נופי בן שמן, אבל החלק המעניין הוא הרובע הבינלאומי - שם אמורות לקום מעל עשרת אלפים יחידות בסוף התהליך. אם בשנה שעברה הכרזנו כאן כי המחירים בלוד נעים סביב 2.2-2.3 לדירת 4 חדרים, 5 חדרים סביב 2.7, אז בחלק מהפרויקטים עלו המחירים בעוד כמאה אלף שקל וההערכה היא שתוך שנתיים נראה שכונה בהתהוות.שכונה להשכרה
מה שמעניין בשכונה הזאת, ודי נדיר ביחס לשכונות אחרות בישראל, הוא העובדה שהשכונה תוכננה בין היתר על ידי חברת "דירה להשכיר", כך ש-30% מהדירות, כ-3,500 אמורות להיות לדיור להשכרה לטווח ארוך - מה שאמור להפוך את האזור לגדול ביותר מבחינת היצע הדירות להשכרה. אין עוד שכונה כזאת בישראל. בנוסף, השכונה תכלול גם שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף גדול ותחנת גני אביב של הרכבת, בצירוף גישה מהירה לכבישים ראשיים כמו 44, 1 ו- 40, באמצעות כביש 200 העובר לאורך השכונה, אמורה לגרום לעליית מחירים. כדי להבין מה קרה למחירים בשכונה, חזרנו ל-2021. קבוצת רם אדרת זכתה במכרז בשכונה ואז היא הצהירה כי מחיר לדירת 5 חדרים בפרויקט שלה צפוי להתחיל מ-2.25 מיליון שקל, לעומת מחיר של 2.8 מיליון שקל בשכונה היום. אגב, מחירי דירות הגן יקרים בהרבה - 3.6 מיליון שקל לדירה דומה, רק עם גינה. פנטהאוז של 153 מ"ר יעלה 4.1 מיליון שקל (26,800 למ"ר) אחרי הנחה. אגב, חברת שבירו מוכרת 3 חדרים הרבה מעבר לרף של 2 מיליון שקל. מחיר דירה כזאת יהיה 2.21 מיליון שקל.
הרובע הבינלאומי לוד (רייסדור)
חשוב להדגיש כי למרות שהמחירים כאן נראים זולים ביחס למכרז, הם עדיין יקרים מהממוצע בלוד - 20 אלף שקל למ"ר. ועוד הערה על לוד - אחיסמך, נופי בן שמן, או הרובע הבינלאומי (לולא הבירור, היינו חושבים שמדובר בפרויקט חדש בכיכר המדינה) - לא משנה איך תקראו לזה, עדיין מדובר בשכונה בלוד.
לא שזה רע, אבל בחלק מהפרסומים נתקלנו בניסיונות של החברות להעלים את המידע הזה מאיתנו. אם מישהו חשב שכך אפשר לשווק, הוא כנראה צודק - תראו איזו אימפריה קטנה קמה לה באור ים, המושבה הציורית ליד קיסריה, שהיא למעשה בסך הכל שכונה חדשה באור עקיבא. לא כולם ערים לכך ועובדה - השכונה הזאת מכרה דירות כמו לחמניות בתחילת השיווק. מחירי עסקאות אחרונות ברובע הבינלאומי, לוד: דירה על הנייר; 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 2.19 מיליון שקל (27,037 למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.83 מיליון שקל (26,171 למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.82 מיליון שקל (26,111 למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.8 מיליון שקל (25,940 למ"ר) דירה על הנייר; 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.1 מיליון שקל (25,883 למ"ר)
