זה מה שצפוי להשפיע לרעה באופן ניכר על שוק המשרדים - היכן יורד כבר המחיר?
"תנופת הבנייה בשוק המשרדים והגידול בנתח השוק של קבוצות הרכישה בתחום זה, עשויות להשפיע על שוק המשרדים בצורה ניכרת בשל העדר איתנות פיננסית מצד חברי קבוצות הרכישה, אשר יאלצו להוריד מחירים באופן מהיר", כך אמר ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת מאן נכסים בסקר שהועבר ל-Bizportal עבור הרבעון הראשון של השנה.
לפי הסקר, ברבעון הראשון מחיר שכר דירה חודשי למ"ר למשרדים באזור ת"א הינו 85 שקל למ"ר לעומת 68 שקל למ"ר באזור ר"ג ,58 שקל למ"ר באזור פ"ת, 80 שקל בהרצליה, 50 שקל ברחובות, 50 שקל בלוד ו-58 שקל ברעננה. לדברי מוקמל, הפרשי המחירים הנ"ל מצביעים על תופעה שחברות רבות מעדיפות לצאת מת"א לשכור משרדים בפריפרייה הקרובה ובכך לחסוך עד 20% בעלות שכ"ד.
ברבעון הראשון לראשונה בולטת התופעה שחולון ואזור צוברות תאוצה בזכות פארק המשרדים של עזריאלי (עזריאלי קבוצה). ברבעון זה עזריאלי רכשה קרקע נוספת הסמוכה למתחם הראשון, עסקה המעידה על כך שהחברה מזהה את מגמת המעבר אל הערים הסובבות את ת"א למטרת חסכון בעלויות.
תל אביב – מחירי השכירות ושיעורי התפוסה באזור הסיטי (רוטשילד) שומרים על רמות שיא, וחל גידול בביקוש מצדן של חברות היי טק באזור רוטשילד, אזור אשר באופן מסורתי היווה מוקד משיכה לתעשייה הפיננסית.
שני אזורים שבהם אנו צפויים לראות לא מעט בנייני משרדים ריקים, כלומר "פילים לבנים" הם יגאל אלון -מנחם בגין ורמת גן-בני ברק. בצירי מנחם בגין ויגאל אלון נמשכת תנופת הבנייה אשר צפויה להוריד את רמות המחירים ושיעורי התפוסה באזור זה בשנים הקרובות, אולם בתקופה שחלפה טרם נחזו בירידות מחירים.
באזור רמת גן - בני ברק עודפי השטחים ממשיכים להיספג, אולם בקצב איטי משהיה ברבעונים הקודמים, אנו ממשיכים לחזות בשטחי משרדים רבים המצויים בבעלות משקיעים פרטיים (אשר רכשו במסגרת קבוצות רכישה) המנסים לממש את השקעתם בשל הקושי במציאת שוכרים. לפי מוקמל, תנופת הבנייה בתחום המשרדים באזור זה נותנת את אותותיה בקצב הספיגה האיטי של השטחים המוצעים גם בהיקפים משמעותיים.
הרצליה - שומרת על רמות תפוסה גבוהות ומחירי השיא באזור. הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט במלואם, העיר ממשיכה להוות מוקד משיכה לחברות היי טק.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
מוקמל מציין עוד שברבעון הראשון מחיר המכירה למשרדים בלוד ירד ל-8,571 שקל למ"ר לעומת הרבעון הרביעי של 2014 בו המחיר היה 8,914 שקל למ"ר. גם באזור רחובות מחיר המכירה הממוצע ירד ל-8,571 שקל למ"ר לעומת 9,080 שקל ברבעון הרביעי של 2014. ערים אחרות שמרו על יציבות לדוגמא: ת"א מחיר מכירה – 14,571 שקל למ"ר, ר"ג- 11,657 שקל למ"ר, הרצליה- 13,714 שקל למ"ר, רעננה- 9,943 שקל למ"ר.
לגבי תחום המסחר, אומר מוקמל כי הוא מושפע מיכולתם ורצונם של הצרכנים לצרוך ומהיקף שטחי המסחר הקיימים. "שוק הקניונים המקומי מושפע ממאבקי כוחות בקרב השחקנים המקומיים השולטים בתחום, זאת בשונה ממרכזי הקניות הפתוחים וברחובות הערים המושפעים בעיקר מהעדפות הצרכנים".
"המרכזים המסחריים ממשיכים להיבנות בכל רחבי הארץ. רמות המחירים בקניונים מצויות במגמת ירידה בשל הגידול בהיצע, אולם במרכזי הקניות השכונתיים ובפאוור סנטרים אנו חוזים בעלייה ברמות המחירים אשר נובעת מגידול בפדיונות, גידול המתרחש לאור עלייה ריאלית בשכר לצד מודעות צרכנית גוברת".
תופעה נוספת הנמשכת ברבעון זה לדבריו, ונלווית לגידול בהיצע שטחי המסחר הינה צמצום שטחי המסחר מצד השוכרים אשר עוברים לחנויות קטנות יותר. מגמה אשר באה לידי ביטוי בבנקים המצמצמים שטחים ברמה משמעותית.
דוגמאות לשכ"ד חודשי ממוצע בתחום המסחר ברבעון ה-1 2015:
ת"א- 180 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 95%.
ר"ג- 130 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 90%
פ"ת- 95 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 90%
לוד- 68 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 85%
- 7.יפית 15/04/2015 23:17הגב לתגובה זוזה שקוף! הוא מנסה לקדם את עזריאלי חולון כי המשרד שלו משווק שם בבלעדיות. כמה עלוב להשחיר את כל האחרים. מאוד שקוף ולא מקצועי. ראו הוזהרתם!!
- 6.בקרוב גם בנדל"ן למגורים (ל"ת)איציק 15/04/2015 11:06הגב לתגובה זו
- 5.מה? הנדל"ו יורד? לא יכול להיות אמרו שהוא רק עולה (ל"ת)רוני 15/04/2015 11:05הגב לתגובה זו
- 4.פרילנסר 15/04/2015 10:27הגב לתגובה זוכשאני רוצה משרד אני משכיר לפי שעה. נכנס ל class4u.co.il. או מצטרף לאחד ה Hub's. מתנצל על הפרסומת הלא סמויה...
- 3.במקום משרדים שייבנו מגורים (ל"ת)שאפיק 15/04/2015 10:20הגב לתגובה זו
- 2.עידן 15/04/2015 09:38הגב לתגובה זוורק בונים עוד עוד מסעדות שנסגרות אחת אחרי השניה... עזריאלי בחולון גם כן ריק ועוד בניינים שם
- 1.BBC בבני ברק זה מעברת פילים לדורות (ל"ת)חומדנות חרדית 15/04/2015 09:37הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
