זה מה שצפוי להשפיע לרעה באופן ניכר על שוק המשרדים - היכן יורד כבר המחיר?
"תנופת הבנייה בשוק המשרדים והגידול בנתח השוק של קבוצות הרכישה בתחום זה, עשויות להשפיע על שוק המשרדים בצורה ניכרת בשל העדר איתנות פיננסית מצד חברי קבוצות הרכישה, אשר יאלצו להוריד מחירים באופן מהיר", כך אמר ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת מאן נכסים בסקר שהועבר ל-Bizportal עבור הרבעון הראשון של השנה.
לפי הסקר, ברבעון הראשון מחיר שכר דירה חודשי למ"ר למשרדים באזור ת"א הינו 85 שקל למ"ר לעומת 68 שקל למ"ר באזור ר"ג ,58 שקל למ"ר באזור פ"ת, 80 שקל בהרצליה, 50 שקל ברחובות, 50 שקל בלוד ו-58 שקל ברעננה. לדברי מוקמל, הפרשי המחירים הנ"ל מצביעים על תופעה שחברות רבות מעדיפות לצאת מת"א לשכור משרדים בפריפרייה הקרובה ובכך לחסוך עד 20% בעלות שכ"ד.
ברבעון הראשון לראשונה בולטת התופעה שחולון ואזור צוברות תאוצה בזכות פארק המשרדים של עזריאלי (עזריאלי קבוצה). ברבעון זה עזריאלי רכשה קרקע נוספת הסמוכה למתחם הראשון, עסקה המעידה על כך שהחברה מזהה את מגמת המעבר אל הערים הסובבות את ת"א למטרת חסכון בעלויות.
תל אביב – מחירי השכירות ושיעורי התפוסה באזור הסיטי (רוטשילד) שומרים על רמות שיא, וחל גידול בביקוש מצדן של חברות היי טק באזור רוטשילד, אזור אשר באופן מסורתי היווה מוקד משיכה לתעשייה הפיננסית.
שני אזורים שבהם אנו צפויים לראות לא מעט בנייני משרדים ריקים, כלומר "פילים לבנים" הם יגאל אלון -מנחם בגין ורמת גן-בני ברק. בצירי מנחם בגין ויגאל אלון נמשכת תנופת הבנייה אשר צפויה להוריד את רמות המחירים ושיעורי התפוסה באזור זה בשנים הקרובות, אולם בתקופה שחלפה טרם נחזו בירידות מחירים.
באזור רמת גן - בני ברק עודפי השטחים ממשיכים להיספג, אולם בקצב איטי משהיה ברבעונים הקודמים, אנו ממשיכים לחזות בשטחי משרדים רבים המצויים בבעלות משקיעים פרטיים (אשר רכשו במסגרת קבוצות רכישה) המנסים לממש את השקעתם בשל הקושי במציאת שוכרים. לפי מוקמל, תנופת הבנייה בתחום המשרדים באזור זה נותנת את אותותיה בקצב הספיגה האיטי של השטחים המוצעים גם בהיקפים משמעותיים.
הרצליה - שומרת על רמות תפוסה גבוהות ומחירי השיא באזור. הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט במלואם, העיר ממשיכה להוות מוקד משיכה לחברות היי טק.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מוקמל מציין עוד שברבעון הראשון מחיר המכירה למשרדים בלוד ירד ל-8,571 שקל למ"ר לעומת הרבעון הרביעי של 2014 בו המחיר היה 8,914 שקל למ"ר. גם באזור רחובות מחיר המכירה הממוצע ירד ל-8,571 שקל למ"ר לעומת 9,080 שקל ברבעון הרביעי של 2014. ערים אחרות שמרו על יציבות לדוגמא: ת"א מחיר מכירה – 14,571 שקל למ"ר, ר"ג- 11,657 שקל למ"ר, הרצליה- 13,714 שקל למ"ר, רעננה- 9,943 שקל למ"ר.
לגבי תחום המסחר, אומר מוקמל כי הוא מושפע מיכולתם ורצונם של הצרכנים לצרוך ומהיקף שטחי המסחר הקיימים. "שוק הקניונים המקומי מושפע ממאבקי כוחות בקרב השחקנים המקומיים השולטים בתחום, זאת בשונה ממרכזי הקניות הפתוחים וברחובות הערים המושפעים בעיקר מהעדפות הצרכנים".
"המרכזים המסחריים ממשיכים להיבנות בכל רחבי הארץ. רמות המחירים בקניונים מצויות במגמת ירידה בשל הגידול בהיצע, אולם במרכזי הקניות השכונתיים ובפאוור סנטרים אנו חוזים בעלייה ברמות המחירים אשר נובעת מגידול בפדיונות, גידול המתרחש לאור עלייה ריאלית בשכר לצד מודעות צרכנית גוברת".
תופעה נוספת הנמשכת ברבעון זה לדבריו, ונלווית לגידול בהיצע שטחי המסחר הינה צמצום שטחי המסחר מצד השוכרים אשר עוברים לחנויות קטנות יותר. מגמה אשר באה לידי ביטוי בבנקים המצמצמים שטחים ברמה משמעותית.
דוגמאות לשכ"ד חודשי ממוצע בתחום המסחר ברבעון ה-1 2015:
ת"א- 180 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 95%.
ר"ג- 130 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 90%
פ"ת- 95 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 90%
לוד- 68 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 85%
- 7.יפית 15/04/2015 23:17הגב לתגובה זוזה שקוף! הוא מנסה לקדם את עזריאלי חולון כי המשרד שלו משווק שם בבלעדיות. כמה עלוב להשחיר את כל האחרים. מאוד שקוף ולא מקצועי. ראו הוזהרתם!!
- 6.בקרוב גם בנדל"ן למגורים (ל"ת)איציק 15/04/2015 11:06הגב לתגובה זו
- 5.מה? הנדל"ו יורד? לא יכול להיות אמרו שהוא רק עולה (ל"ת)רוני 15/04/2015 11:05הגב לתגובה זו
- 4.פרילנסר 15/04/2015 10:27הגב לתגובה זוכשאני רוצה משרד אני משכיר לפי שעה. נכנס ל class4u.co.il. או מצטרף לאחד ה Hub's. מתנצל על הפרסומת הלא סמויה...
- 3.במקום משרדים שייבנו מגורים (ל"ת)שאפיק 15/04/2015 10:20הגב לתגובה זו
- 2.עידן 15/04/2015 09:38הגב לתגובה זוורק בונים עוד עוד מסעדות שנסגרות אחת אחרי השניה... עזריאלי בחולון גם כן ריק ועוד בניינים שם
- 1.BBC בבני ברק זה מעברת פילים לדורות (ל"ת)חומדנות חרדית 15/04/2015 09:37הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
