זה מה שצפוי להשפיע לרעה באופן ניכר על שוק המשרדים - היכן יורד כבר המחיר?

סקירת מאן נכסים שהועברה ל-Bizportal: ג'קי מוקמל - "חולון ואזור צוברות תאוצה בזכות עזריאלי"
לירן סהר | (7)
נושאים בכתבה מאן נכסים משרדים

"תנופת הבנייה בשוק המשרדים והגידול בנתח השוק של קבוצות הרכישה בתחום זה, עשויות להשפיע על שוק המשרדים בצורה ניכרת בשל העדר איתנות פיננסית מצד חברי קבוצות הרכישה, אשר יאלצו להוריד מחירים באופן מהיר", כך אמר ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת מאן נכסים בסקר שהועבר ל-Bizportal עבור הרבעון הראשון של השנה.

  

לפי הסקר, ברבעון הראשון מחיר שכר דירה חודשי למ"ר למשרדים באזור ת"א הינו 85 שקל למ"ר לעומת 68 שקל למ"ר באזור ר"ג ,58 שקל למ"ר באזור פ"ת, 80 שקל בהרצליה, 50 שקל ברחובות, 50 שקל בלוד ו-58 שקל ברעננה. לדברי מוקמל, הפרשי המחירים הנ"ל מצביעים על תופעה שחברות רבות מעדיפות לצאת מת"א לשכור משרדים בפריפרייה הקרובה ובכך לחסוך עד 20% בעלות שכ"ד.

 

ברבעון הראשון לראשונה בולטת התופעה שחולון ואזור צוברות תאוצה בזכות פארק המשרדים של עזריאלי (עזריאלי קבוצה). ברבעון זה עזריאלי רכשה קרקע נוספת הסמוכה למתחם הראשון, עסקה המעידה על כך שהחברה מזהה את מגמת המעבר אל הערים הסובבות את ת"א למטרת חסכון בעלויות.

 

תל אביב – מחירי השכירות ושיעורי התפוסה באזור הסיטי (רוטשילד) שומרים על  רמות שיא, וחל גידול בביקוש מצדן של חברות היי טק באזור רוטשילד, אזור אשר באופן מסורתי היווה מוקד משיכה לתעשייה הפיננסית.

שני אזורים שבהם אנו צפויים לראות לא מעט בנייני משרדים ריקים, כלומר "פילים לבנים" הם יגאל אלון -מנחם בגין ורמת גן-בני ברק. בצירי מנחם בגין ויגאל אלון נמשכת תנופת הבנייה אשר צפויה להוריד את רמות המחירים ושיעורי התפוסה באזור זה בשנים הקרובות, אולם בתקופה שחלפה טרם נחזו בירידות מחירים.

 

באזור רמת גן - בני ברק עודפי השטחים ממשיכים להיספג, אולם בקצב איטי משהיה ברבעונים הקודמים, אנו ממשיכים לחזות בשטחי משרדים רבים המצויים בבעלות משקיעים פרטיים (אשר רכשו במסגרת קבוצות רכישה) המנסים לממש את השקעתם בשל הקושי במציאת שוכרים. לפי מוקמל, תנופת הבנייה בתחום המשרדים באזור זה נותנת את אותותיה בקצב הספיגה האיטי של השטחים המוצעים גם בהיקפים משמעותיים.

 

הרצליה - שומרת על רמות תפוסה גבוהות ומחירי השיא באזור. הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט במלואם, העיר ממשיכה להוות מוקד משיכה לחברות היי טק.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

מוקמל מציין עוד שברבעון הראשון מחיר המכירה למשרדים בלוד ירד ל-8,571 שקל למ"ר לעומת הרבעון הרביעי של 2014 בו המחיר היה 8,914 שקל למ"ר. גם באזור רחובות מחיר המכירה הממוצע ירד ל-8,571 שקל למ"ר לעומת 9,080 שקל ברבעון הרביעי של 2014. ערים אחרות שמרו על יציבות  לדוגמא: ת"א מחיר מכירה – 14,571 שקל למ"ר, ר"ג- 11,657 שקל למ"ר, הרצליה- 13,714 שקל למ"ר, רעננה- 9,943 שקל למ"ר.

 

לגבי תחום המסחר, אומר מוקמל כי הוא מושפע מיכולתם ורצונם של הצרכנים לצרוך ומהיקף שטחי המסחר הקיימים. "שוק הקניונים המקומי מושפע ממאבקי כוחות בקרב השחקנים המקומיים השולטים בתחום, זאת בשונה ממרכזי הקניות הפתוחים וברחובות הערים המושפעים בעיקר מהעדפות הצרכנים".

 

"המרכזים המסחריים ממשיכים להיבנות בכל רחבי הארץ. רמות המחירים בקניונים מצויות במגמת ירידה בשל הגידול בהיצע, אולם במרכזי הקניות השכונתיים ובפאוור סנטרים אנו חוזים בעלייה ברמות המחירים אשר נובעת מגידול בפדיונות, גידול המתרחש לאור עלייה ריאלית בשכר לצד מודעות צרכנית גוברת".

 

תופעה נוספת הנמשכת ברבעון זה לדבריו, ונלווית לגידול בהיצע שטחי המסחר הינה צמצום שטחי המסחר מצד השוכרים אשר עוברים לחנויות קטנות יותר. מגמה אשר באה לידי ביטוי בבנקים המצמצמים שטחים ברמה משמעותית.

 

דוגמאות לשכ"ד חודשי ממוצע בתחום המסחר ברבעון ה-1 2015:

ת"א- 180 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 95%.

ר"ג- 130 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 90%

פ"ת- 95 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 90%

לוד- 68 שקל למ"ר ותפוסה ממוצעת של 85%

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    יפית 15/04/2015 23:17
    הגב לתגובה זו
    זה שקוף! הוא מנסה לקדם את עזריאלי חולון כי המשרד שלו משווק שם בבלעדיות. כמה עלוב להשחיר את כל האחרים. מאוד שקוף ולא מקצועי. ראו הוזהרתם!!
  • 6.
    בקרוב גם בנדל"ן למגורים (ל"ת)
    איציק 15/04/2015 11:06
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מה? הנדל"ו יורד? לא יכול להיות אמרו שהוא רק עולה (ל"ת)
    רוני 15/04/2015 11:05
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    פרילנסר 15/04/2015 10:27
    הגב לתגובה זו
    כשאני רוצה משרד אני משכיר לפי שעה. נכנס ל class4u.co.il. או מצטרף לאחד ה Hub's. מתנצל על הפרסומת הלא סמויה...
  • 3.
    במקום משרדים שייבנו מגורים (ל"ת)
    שאפיק 15/04/2015 10:20
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    עידן 15/04/2015 09:38
    הגב לתגובה זו
    ורק בונים עוד עוד מסעדות שנסגרות אחת אחרי השניה... עזריאלי בחולון גם כן ריק ועוד בניינים שם
  • 1.
    BBC בבני ברק זה מעברת פילים לדורות (ל"ת)
    חומדנות חרדית 15/04/2015 09:37
    הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

הריבית המערכתית הממוצעת רשמה ירידה של 03% ב-3-4 חודשים; בנק מזרחי נותר היקר מכולם ואילו הבינלאומי ממשיך להציע תנאים טובים בעיקר בזכות פעילות מול משרד הביטחון
רן קידר |

בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.  

למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.


בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.    

לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.


            נתוני חודש ספטמבר. קרדיט: בנק ישראל

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.


נתוני יולי. קרדיט: בנק ישראל 

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.


יוסי פרשקובסקי. קרדיט: טל גבעונייוסי פרשקובסקי. קרדיט: טל גבעוני

פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי

פרשקובסקי חתמה על עסקה עם קבוצת אורכיד ספורטס קארס, היבואנית הרשמית של מותגי פורשה ובנטלי בישראל, לרכישת שטחי מסחר של כ-2,300 מ"ר בפרויקט South Gate בהרצליה פיתוח; המחיר כ-30 אלף שקל למ"ר גבוה מהמחירים; האם ענקית הנדל"ן שהתקשתה להזיז דירות לאורך השנה האחרונה משנה מיקוד לעבר תחום המשרדים והמסחר?
מנדי הניג |
נושאים בכתבה פרשקובסקי

פרשקובסקי פרשקובסקי 0.75%   מדווחת על אחת העסקאות הגדולות בשוק הנדל"ן המסחרי השנה. מכירת שטחי מסחר בשטח כולל של כ-2,300 מ"ר לקבוצת אורכיד ספורטס קארס, היבואנית הרשמית של מותגי פורשה ובנטלי בישראל, תמורת כ-69 מיליון שקל. במתחם, שייבנה בפרויקט South Gate בהרצליה פיתוח, צפוי לקום אולם התצוגה החדש של מותגי היוקרה.

העסקה משקפת מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר שזה בטווח העליון עד מעל המחירים בשוק, שנעים בין כ-16,500 לכ-24,000 שקל למ"ר. לשם השוואה, משרד בשטח 67 מ"ר ברחוב משכית נמכר לאחרונה בכ-16,493 שקל למ"ר, בעוד משרד ברמת גימור גבוהה (דרגת איכות A) נסגר בכ-24,219 שקל למ"ר. אולי הפער הזה מגיע לא רק בגלל המותגים שמעורבים בו אלא גם בגלל הפרויקט עצמו מגדל עסקים שנבנה באחד הצמתים המרכזיים בישראל, על גבול תל אביב והרצליה, בסמוך למטה Wix ומיקרוספט ובקרבת מקום לרכבת הקלה.

פרשקובסקי מתקשה בתקופה האחרונה למכור דירות. ברבעון השני של 2025, פרשקובסקי מכרה 24 דירות לפי הדיווחים לרבעון השני, 47% ירידה לעומת 46 דירות שמסרה רבעון מקביל הירידה החדה נמשכת כבר מספר חודשים, עם ממוצע של כ-13 דירות בלבד לחודש מתחילת השנה. ייתכן שבחברה מנסים כעת לנווט לעבר תחום המשרדים, שרושם בתקופה האחרונה סימני התאוששות.


פורשה ובנטלי תופסות מקום

קבוצת אורכיד ספורטס קארס, שרכשה את השטחים מפרשקובסקי, נחשבת לאחת היבואניות הבולטות של רכבי פרימיום באירופה ובמזרח התיכון, עם ניסיון של למעלה מ-30 שנה בניהול סוכנויות רכב יוקרה. הקבוצה מחזיקה בזיכיונות בלעדיים של פורשה ובנטלי במספר מדינות, וכעת היא מרחיבה את פעילותה בישראל עם הקמת מתחם תצוגה חדש.

יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, התייחס לעסקה ואמר: "הבניין היוקרתי ביותר בהרצליה פיתוח גאה לארח את מותגי העל פורשה ובנטלי. לאחר ההצלחה המרשימה בשלב א', במסגרתו מכרה החברה משרדים בהיקף של מעל 150 מיליון שקל, בימים הקרובים נצא במבצע ייחודי להשלמת מכירות שלב ב'. מדובר בפרויקט עם פוטנציאל השבחה גבוה בזכות מיקומו האסטרטגי, הבינוי הייחודי בניצוחו של האדריכל משה צור ובזכות החשיפה שלו לכביש החוף."