מנכ"ל מזרחי טפחות: "לאפשר משכנתא של יותר מ-75% מערך הדירה בפריפריה"
אלדד פרשר, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות קורא לבנק ישראל לאפשר לזוגות צעירים בפריפריה משכנתאות בשיעור הגבוה מ-75% מערך הדירה. פרשר הופיע בוועידת ישראל לעסקים של גלובס.
לדבריו, צריך להפוך את הסיכון להזדמנות ולעודד את יכולת הרכישה של זוגות צעירים בצפון ובדרום אל מול המרכז "קחו למשל 2 זוגות צעירים - אחד קונה דירה בצפון או בדרום במיליון שקל והשני בת"א ב-2.5 מיליון שקל. לראשון אני יכול לתת משכנתא של 750 אלף שקל ולשני אני יכול לתת 2 מיליון. אם יאפשרו לתת משכנתאות יותר גדולות בצפון ובדרום - נייצר העדפה טבעית לזוגות שירכשו דירות בצפון ובדרום".
עוד טען פרשר כי "שוק המשכנתאות גדל מ-45 מיליארד שקל ל-52 מיליארד שקל. מבחינה צרכנית יש פה בעיה קשה. המדד המקובל הוא להסתכל על מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה, שעולה בהתמדה - צריך 141 משכורות. אז איך אנשים ממשיכים לקחת משכנתאות? המדד הנכון הוא להסתכל על יכולת ההחזר. אם לוקחים בחשבון שהריבית הריאלית שלילית רואים שהעומס על משקי הבית לא עלה דרמטית. בד בבד עם עליית מחירי הדיור ועלייה לא דומה בשכר של משקי הבית, הריבית היא נמוכה והתוצאה היא שאם לקחת את אותה משכנתא, בגלל הריבית הנמוכה אתה משלם את אותו החזר חודשי של המשכנתא".
"בנק ישראל היה היחיד שפעל באגרסיביות נגד עליית המחירים בנדל"ן. הוא הוציא 9 דירקטיבות בנקאיות בשנתיים. הוא פעל בצד הביקוש. אתה יכול לומר שמחירי הדיור הם גזירת גורל ולהילחם בביקוש, או שאתה פועל להפוך את הסיכון לסיכוי. או שנחכה שהסיכון ייפול עלינו וינחית עלינו מכת ברק", סיכם פרשר.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- משבר אמון או הזדמנות השקעה? מניית SIG השוויצרית מתרסקת ב-20%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 5.אני מאי שם 10/12/2013 16:53הגב לתגובה זומה איכפת לבנק המיזרחי שכשתעלה הריבית יכולת ההחזר תרד.... מקסימום יעקלו את הבית ויזרקו את בעלי החוב לרחוב
- 4.צביקה דורון 08/12/2013 15:57הגב לתגובה זואם קבלן יודע שיש לזוג 250,000 הון עצמי, ברור לו שהם לא יכולים לשלם יותר ממיליון. אם יוכלו לקחת יותר במשכנתא, הקבלן ייקר את אותה הדירה בהתאם. איני מבין מה חכם בהצעה הזאת ????
- 3.אזרח 08/12/2013 15:43הגב לתגובה זוואז נשמח שהעומס לא עלה דרמטית. בנתיים האינטרסנט הזה נהנה מזה שהוא משכנע זוגות צעירים שההחזר החודשי לא כזה גדול, ובעוד כמה שנים יכניס להם זבנג אדיר של התייקרות משמעותית בכל המסלולים של ריבית משתנה
- יעקב 08/12/2013 16:57הגב לתגובה זובאה מבנק ישראל לא מבנק מזרחי
- 2.כלכלן 08/12/2013 15:18הגב לתגובה זויגיעו למרכז ככה שבנק שיתן לזוג צעיר 80 אחוז משכנתא ישאר עם נכס ששוה פחות מחצי מה שאומר הפסד ריאלי של 30 אחוז לפחות לבנק וקריסת בנקים כמו בארה"ב לכן לאסור על משכנתא מעל חצי מהנכס מי שהימר והפסיד את הבית זאת בעיה שלו לפחות הוא לא יפיל את הבנק יחד איתו
- 1.אינטרסנט שמנסה להמשיך לנפח את הבועה (ל"ת)ע 08/12/2013 14:31הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.38% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
