השאלה:

להלן שני מקרים העוסקים בנושא דירות מגורים המוענקות במתנה לבני משפחה:

א.  סבא מעביר במתנה (ללא תמורה) דירת מגורים לשני נכדיו, 50% לכל נכד. שווי הדירה הוא 3,000,000 ש"ח. לסבא יש שלוש דירות נוספות – האחת משמשת למגוריו ועוד שתיים שאותן הוא משכיר. גם מהדירה המועברת נבעה הכנסה מהשכרה למגורים. שני הנכדים בגירים, אין להם ומעולם לא הייתה בבעלותם דירה כלשהי.

1. האם הנכדים זכאים ל"שליש מס רכישה"?
2. איך יחושב מס הרכישה?
3. האם הסבא זכאי לפטור ממס שבח (כי אין תמורה) או שיחויב במס שבח לפי השווי המוצהר למס רכישה?
4. מתי, אם בכלל, יהיה זכאי הנכד למכור את חלקו בדירה בפטור ממס שבח?

1. האם הדירה נחשבת לדירת מתנה?
2. האם יחול מס רכישה מלא על האב ועוד שליש מס רכישה על הבן או שיחול מס רכישה רק על הבן?
3. מתי הבן יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח?
4. אם הבן ישכיר את הדירה, האם ההכנסה תיחשב להכנסת הבן או להכנסת האב?

למקרה א'

1. הפרשנות המקובלת היא שנכד עונה להגדרת קרוב ולכן הנכדים זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 1/3 ממס הרכישה הרגיל, החל ברכישת דירת מגורים. ראו תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מס רכישה")
2. החישוב נערך לפי השווי הכולל (3 מיליון) והתוצאה תחולק בשתיים, בשים לב למספר הדירות שיש לכל נכד (המשפיע על שיעורי מס הרכישה) ולאחר מכן הכפלה ב-1/3 לאור המתנה לקרוב. ראו תקנה 2(2) לתקנות מס רכישה
3. הסבא פטור ממס שבח מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: החוק").
4. אין אנו עוסקים בדירה יחידה ולכן המכירה בפטור תהיה לאחר עבור תקופת הצינון, קרי ארבע שנים אם לא גר בה ושלוש שנים אם התגורר בה. ראו סעיף 49ו לחוק.

1. הדירה שהאב רוכש לבן נחשבת לדירת מתנה.
2. מס רכישה יחול רק על הבן.
3. אם הדירה היא דירה יחידה, אזי המכירה בפטור תהיה לאחר עבור תקופת הצינון, קרי ארבע שנים אם לא גר בה ושלוש שנים אם התגורר בה.
4. ההכנסה מהשכרת הדירה תיחשב להכנסת הבן, אלא אם בוצע ניכור הכנסה.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן