"ניכר כי הממשלה נעדרת ראייה מערכתית וארוכת טווח די הצורך בכל הקשור למדיניות הבינוי והשיכון", כך קבע מרכז המחקר והמידע של הכנסת במסך שפורסם אתמול העוסק במודלים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל.

עוד מוסיפים במרכז המחקר כי "בשנים האחרונות העדר הראייה המערכתית באה לידי ביטוי בשלל החלטות ממשלה ומהלכים שאינם עולים בקנה אחד עם יעדיה המוצהרים של הממשלה ואף תורמים להשגת תוצאות הפוכות מן הנדרש. המשך מגמה זו עלול להביא להתמרמרות חברתית, להמשך התרחבות הפער החברתי ואף לעידוד הירידה מהארץ".

"נוצר צורך במדיניות ממשלתית שתמתן את שינויי המחירים"

מהמחקר עולה כי שוק הדיור בישראל מתנהל באופן מחזורי- מחזור עליית מחירים מהירה בזמן קצר ומחזור ירידת מחירים אטית על פני שנים. מהרבעון הראשון של שנת 2008 עד לרבעון הראשון של 2011 עלו המחירים של דירות ממוצעות במחוז תל-אביב והמרכז ב-72.1% וב-68.8% בהתאמה, והמחירים בירושלים ובשרון עלו ב-45.3% וב-47.1% בהתאמה. הממוצע הארצי עלה בין שני הרבעונים ב-46.9%. "המחזוריות החדה יחסית בענף הבנייה לדיור יוצרת צורך במדיניות ממשלתית שתמתן את שינויי המחירים. בפועל, מאז חודש דצמבר 2007 התייקרו הדירות בשיעור חד, ומגמה זו משפיעה על רוכשי דירות למגורים ועל המשק כולו", מצויין במחקר.

במחקר נמתחת ביקורת על הממשלה בהקטנת הסיוע לדיור: בשנים 2002-2011 ירד סך תקציב הסיוע במשכנתאות מכ-5.7 מיליארד שקל לכ-1 מיליארד שקל - ירידה בשיעור מצטבר של כ-82%. תקציב הסיוע בשכר דירה ירד בשיעור מצטבר של כ-16%, וסך תקציבי הסיוע ירד בשיעור מצטבר של כ-68%. "הירידה החדה בתקציבים המקוריים של סיוע משכנתאות נעוצה בעיקר בקיצוצים מתמשכים במרכיבי הסיוע במתן המשכנתאות, ובנוסף גם בהעברה הדרגתית של מתן האשראי מהממשלה לידי הבנקים כאשר מרכיב האשראי נטו בתקציב הולך ויורד. בשנים 2002 עד 2010 חלה ירידה בשיעור של כ-16% בתקציב הסיוע בשכר-דירה".

בנק ישראל בדק את התפתחות המחירים הריאליים של הדיור בבעלות בשנים 1973 2009. בתקופה זו היה היחס בין מחיר ממוצע של דירה לשכר הממוצע במשק 9.2, קרי, נדרשו בממוצע 9.2 שנות עבודה (בשכר ממוצע) כדי לרכוש דירה (במחיר ממוצע). יחס זה גדל לכ-10 במחצית השנייה של שנת 2009.

בניו יורק: 30% דירות ברות השגה בכל פרויקט בנייה

המחקר הציג מספר שיטות לדיור בר השגה הנהוגות בעולם: בצרפת נדרש דיור ציבורי להשכרה בהיקף של 20% בכל רשות מקומית שחיים בה יותר מ-30,000 תושבים. על רשויות כאמור שבהן אין דיור בר-השגה בהיקף הנדרש לערוך תוכנית כזאת בתוך שלוש שנים, ולא היא תיקנס ולא תורשה למכור את יחידות הדיור הציבורי לדיירים. כך, למעשה, מדיניות התכנון מבטיחה הקמת דיור ציבורי גם באזורים מבוססים. זאת ועוד, הרשויות המקומיות מוסיפות על המענק שהממשלה נותנת להן לבניית דיור בר-השגה בהשכרה גם תקציבים עירוניים או מסבסדות את מחיר הקרקע כדי לאפשר גם בנייה של דירות בנות-השגה למכירה.

בניו-יורק לדוגמה, חובה לכלול 30% דירות בנות-השגה בכל פרויקט בנייה; ברמת העיר, למשל בלונדון 30% 35%; ברמת האזור, למשל בחבל הבאסקים בספרד 75% מכלל הבנייה החדשה, או ברמת המדינה, למשל באירלנד 20%. להלן פירוט קצר של שלוש השיטות.

בניו-ג'רזי, בית-המשפט מחייב את הרשויות המקומיות לספק "Fair Share" מהצורך האזורי של בעלי הכנסות נמוכות עד בינוניות בדיור בר-השגה. מרשות שלא עמדה בכך נשללים היתרי בנייה. סעד זה מכונה בשם: "Builders remedy", אך התהליך המשפטי עלול להימשך זמן רב ותוצאותיו לא ודאיות. בשיטה זו אפשר למעשה לכפות על יזמים מכסות גבוהות של בניית דיור בר-השגה באזורי יוקרה.

בהולנד- הנחות במסים על המשכנתא

במינכן, גרמניה מופעלת תוכנית שבמסגרתה ניתנות סובסידיות לבעלות. תוכנית זו מאפשרת לצעירים לרכוש בית ברמה בינונית ומעלה בתוך העיר; היזמים רוכשים מהעירייה קרקעות במחיר נמוך ממחיר השוק ואגב כך מתחייבים להוריד באותו פער את מחיר הדירות לרוכשים. הקונים מצדם מחויבים לגור בדירה במשך עשר שנים בטרם יוכלו למכור אותה. גם היזמים עצמם יכולים לרכוש את הדירות, אולם הם מחויבים להשכיר אותן לזכאים במשך 15 שנה במחיר שבהישג יד. חלות הגבלות על מכירה מחדש של דירות בנות-השגה שבבעלות.

מדינות רבות, דוגמת ספרד, אנגליה, ארה"ב, הולנד וצרפת, הנהיגו דיור בר-השגה למכירה, ולא רק כאמצעי לרכוש דירות מדיור ציבורי. בדיור בר-השגה למכירה יש הגבלות על מכירה מחדש ועל האפשרות להשכיר את הנכס השכרת משנה. בהולנד נבנו מאז שנת 1945 כ-300,000 בתים ודירות במסגרת תוכנית המסבסדת - בהנחות במסים על המשכנתא דיור מוזל למי שהכנסתם נמוכה. באנגליה צפו בשנת 2007 כי הדירות בנות-ההשגה למכירה יתפסו 50% מכל נתח הדיור בר-ההשגה החדש.