היבטי מיסוי בבניית תוספת חדר לבית מגורים לצורך עסק

רו"ח (משפטן) ישי חיבה ורו"ח רן ארצי

אם תיחשב ההוצאה לבניית החדר כהוצאה לצורך עסקי יראו בה רכישת נכס קבוע שסכום ההוצאה בגינו יותר בניכוי על פני "אורך חיי הנכס".
עו"ד לילך דניאל |

שאלה

-------------

שכירה העוסקת באימון אישי ובהנחיית קבוצות פתחה תיק ברשות המסים (מס הכנסה). בעלה שכיר אף הוא. הם מתגוררים בבית פרטי, ומעוניינים להוסיף לו חדר/משרד.

השאלות:

1. האם יוכרו הוצאות הבנייה לעסק האישה?

2. אם ירצו בני הזוג למכור את הבית, מה יהיו השלכות המס על העסקה?

תשובה:

-------------

לשאלה 1

הוצאות בנייה (שאינן בגדר שמירה על הקיים - טיפול "שוטף" בנכס) לעולם אינן מוכרות כהוצאה שוטפת מיידית, וכמובן נכון הדבר גם כשמדובר בתוספת חדר לבית. הוצאה מעין זו נחשבת להוצאה הונית אשר ייתכן שתותר בניכוי על פני תקופה, וייתכן שהיא הוצאה פרטית שלא תוכר כלל.

אם תיחשב ההוצאה לבניית החדר כהוצאה לצורך עסקי (ולא פרטי), הרי יראו בה רכישת נכס קבוע שסכום ההוצאה בגינו יותר בניכוי על פני "אורך חיי הנכס". במקרה של מבנה - 4% פחת שנתי על פי המקובל (סכום שיותר כהוצאה עסקית שוטפת כנגד ההכנסה מהפעילות של משלח היד כאמור).

לשאלה 2

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") אינו מטיל סנקציה בעת מכירת דירת מגורים, אשר כבמקרה דנן, בד בבד עם שימושה העיקרי למגורים שימש חלק קטן ממנה להפקת הכנסה עסקית. לפיכך בעת מכירת דירת המגורים, ייתכן שימוש בהוראות הפטור השונות הקיימות בחוק זה.

עם זאת, ככל שעסקת מכר הבית בעתיד לא תהיה פטורה ממס מכל סיבה שהיא, כגון אם מכרו בני הזוג דירת מגורים נוספת בארבע השנים שקדמו למכירת בית זה, הרי בחישוב השבח במכירת הבית תתווסף עלות בניית החדר הנוסף כהשבחה המקטינה את השבח, כאשר מעלות זו יופחת כל הפחת שנוכה במשך שנות הפעילות העסקית דלעיל.

המשיבים - מפירמת הייעוץ ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ www.artzi-hiba.co.il

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
משה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסףמשה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסף

הממשלה מקדמת שינוי בחוק שיפתח את הטבת המכס גם ליבואנים מקבילים

התיקון מסיר חסם ביבוא הרכב, מרחיב את היבוא האישי והמקביל ומוסיף דרישות מחייבות בהגנת סייבר לענף

ליאור דנקנר |

הממשלה מאשרת תיקון לחוק רישוי שירותים ומקצועות בענף הרכב, שמקודם על ידי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים. התיקון עבר אישור בוועדת השרים לענייני חקיקה ומקודם בהליך מואץ.

בליבת התיקון עומד שינוי בדרך שבה מוחלת העדפת מכס על יבוא רכב, כך שהטבה שניתנה בפועל בעיקר ליבואנים ישירים, תוכל לחול גם על יבואנים שאינם ישירים. התיקון מסיר חסם שמנע עד עכשיו מיבואנים עקיפים, זעירים וביבוא אישי ליהנות מהעדפת מכס בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל. במשרד התחבורה ובשיתוף רשות המיסים מציגים את המהלך כניסיון להרחיב תחרות בענף דרך הגדלת היבוא המקביל והיבוא האישי.


הטבת המכס עוברת גם ליבואנים שאינם ישירים

עד היום, המנגנון הקיים אפשר ליבואנים ישירים לממש פטור ממכס בשיעור 7%, בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל, בעוד שיבואנים עקיפים, זעירים ויבוא אישי לא נהנו מההעדפה באותה צורה. בפועל נוצר יתרון מובנה לערוץ יבוא אחד על פני אחרים, ותחרות מצומצמת יותר על אותו קהל לקוחות.

התיקון מאפשר לרשות המסים להחיל את ההטבה גם על יבואנים שאינם ישירים. המשמעות היא הרחבת ההטבה לערוצי יבוא נוספים, מה שמצמצם את היתרון שהיה עד היום ליבואנים הישירים.

המהלך נשען על מודל שפעל כהוראת שעה בשנים 2023-2025. בתקופה הזו נרשם גידול בהיקף יבוא הרכב וניצול רחב יותר של העדפת המכס, וכעת הממשלה מבקשת לעגן את ההסדר כהסדר קבוע בחוק.


מחיר
צילום: FREEPIK

העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?

המדינה מאשרת חריגות נקודתיות בתל אביב, ירושלים ורחובות, ודוחה מהלכים רחבים יותר. מאחורי המספרים עומד מנגנון עדכון חדש שמחזק רשויות חלשות ומצמצם מרווח תמרון לאחרות

ליאור דנקנר |

הארנונה לשנת 2026 עולה כמעט בכל הארץ כבר בנקודת הפתיחה. העדכון האוטומטי עומד על 1.626%, והוא נגזר משילוב של ממוצע מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי. מעבר לזה, משרדי הפנים והאוצר מסכמים בחודשים האחרונים רשימה של אישורים חריגים לרשויות שביקשו לעלות מעל האוטומטי, לצד שורת דחיות שמורידות מהשולחן דרישות משמעותיות.

לתוך המערכת הזו נכנסות השנה 108 בקשות חריגות שהוגשו מ-96 רשויות. הרוב המוחלט מתמקד בהעלאות, ובמספרים מדובר על 95 בקשות שמכוונות לעלייה. בסך הכול זו תוספת הכנסות מוערכת של כ-250 מיליון שקל, כאשר כ-45-50 מיליון שקל מתוכה צפויים להגיע מהמגזר העסקי. זה כסף שנכנס לקופת הרשות, ולא מעט ממנו מתגלגל אחר כך גם למחירים של שירותים ומוצרים.


מנגנון העלאה חדש שמציב תקרה ומסננת

השינוי המרכזי הוא לא רק באישור או דחייה של בקשות נקודתיות, אלא במנגנון שמגדיר מי בכלל נכנס למסלול החריג. הכללים מאפשרים העלאה רוחבית של עד 5% מעבר לעדכון האוטומטי, אבל רק לרשות שמציגה צורך פיננסי מוצדק. אחד הסמנים שנכנסו לשיח הוא יחס חובות שעולה על 30% מההכנסות, כמדד שמאותת על לחץ תקציבי.

התוצאה בשטח היא מדיניות הדוקה יותר. פחות מסלולים “יצירתיים”, יותר דרישה להצדקה מסודרת, והרבה פחות מרחב לרשויות שמבקשות לתקן עיוותים היסטוריים בלי להציג מצב תקציבי חריג או תוכנית התייעלות ברורה. במקביל, במקומות שבהם יש תוכניות הבראה או אזורים חדשים שנכנסים למערך חיוב, המדינה מוכנה לאשר מהלכים רחבים יותר.


רמת גן נשארת בלי האישור שבנתה עליו, דחייה שפוגעת בתקציב

ברמת גן מתקבלת דוגמה בולטת לקו המחמיר. העירייה ביקשה העלאה של 7.5% בארנונה העסקית באזור הבורסה. הטענה המרכזית היא עיוות תעריפים שנשאר מהעבר, כשאזור שהיה מזוהה יותר עם תעשייה ותשתיות הפך למרכז עסקי עמוס משרדים, בנקים וחברות טכנולוגיה, אבל התעריפים לא התיישרו בהתאם. מבחינת העירייה, זה מצב שבו עסקים גדולים משלמים לעיתים פחות מחנויות קטנות, למרות פערים ברמת ההכנסות ובשימוש בנכס.