מלון
צילום: קנדה ישראל

יפונה מהחנות שלו אחרי 50 שנה - כמה פיצוי יקבל?

חברת פאי סיאם של שלמה דהוקי תוכל לפנות חברה המפעילה חנות בשכירות מוגנת מאז תחילת שנות ה-70 ברחוב החבצלת בירושלים, סמוך לכיכר ציון, בשביל להרוס את המבנה ולהקים בית מלון חדש - כך קבע לאחרונה בית משפט השלום בירושלים
נחמן שפירא | (3)

בעל חברה המפעיל חנות בשכירות מוגנת ברחוב החבצלת בירושלים מאז תחילת שנות השבעים ייאלץ להתפנות משם לצורך הקמת בית מלון – כך קבע לאחרונה השופט אוהד גורדון מבית משפט השלום בירושלים.

  

הנתבעת היא חברה שמפעילה חנות לממכר מוצרי שיער, דיירת מוגנת ברחוב חבצלת 4 בירושלים, בהתאם לחוזה שכירות מוגנת משנת 1971. לפני כ-3 וחצי שנים הוגשה נגדה תביעת הפינוי באמצעות חברת "פאי סיאם", המעוניינת להקים מלון ולשם כך להרוס את המבנה בו נמצאת החנות.

 

השופטת עד בר טל ציינה כי בפברואר 22 כבר ניתן פסק דין חלקי על ידי השופט גורדון אשר קבע כי על הנתבעת לפנות את המושכר כנגד סידור חלוף בכסף, כאשר לצורך קביעת הסכום, מונה שמאי מטעם בית המשפט. 

 

בסיפור שלפנינו התובעת חברת פאי סיאם של שלמה דהוקי, מחזיקה ברוב הזכויות בבניין בו ממוקם המושכר. מנגד הנתבעת היא חברה המפעילה חנות, דיירת מוגנת, לפי הסכם שכירות משנת 1971. התובעת מבקשת לבנות במקום מלון, ומחזיקה בהיתרים לביצוע העבודות שכוללים בין היתר הרס של החנות. משכך, דרשה מהנתבעת לפנות את החנות. הנתבעת סירבה, ועל כן פנתה התובעת להורות על הפינוי ולקבוע דמי פינוי שיהוו סידור חלוף.

 

הנתבעת מנגד, באמצעות בעל החברה המפעילה את החנות, מר איסנר טענה כי לפי הדין על התובעת להעמיד לה סידור חלוף בעין, ולא בכסף. הנתבעת הבהירה כי היא מוכנה לעבור לחנות מקבילה באותו רחוב - ברחוב החבצלת, וזאת בטענה כי מדובר במוקד עיסוק בתחום פעילותה, של מכירת מוצרים לשיער, וכי עסקים נוספים מתחום זה פועלים באותו רחוב.

משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

כמו כן טענה, כי התובעת לא פעלה לאיתור סידור חלוף בעין, ובכלל זה כי תכנון המלון כולל בניית חנויות אחרות, אך התובעת סירבה להקצות אחת מהן לנתבעת והשכירה אותן לשוכרים אחרים. טענה דומה עלתה בנוגע לשטח מסחרי שהתובעת מתכננת להפעיל בבניין המתוכנן, ואשר פונה לרחוב יפו.

הנתבעת גם טענה כי ההיתר שניתן נועד ליצירת "עילת פינוי מלאכותית" וכי להיתר הבניה אין תוקף נוכח ליקויים. בנוסף טענה כי יש לדחות את התביעה משלא הוגשה על ידי כל בעלי הנכס, היות שלתובעים רק חלק מזכויות הבעלות בו. השופט אוהד גורדון פסק בפברואר בשנה שעברה כי הדיירת תפונה. השופטת ציינה כי היא עוסקת בנושא הפיצוי שיינתן לדיירת בשל כך.

קיראו עוד ב"משפט"

 

 ניתן לפנות דייר מוגן

 

לפי החוק הגנת הדייר, עילות לפינוי דייר מוגן חלות במצב שבו המושכר דרוש לבעליו, לצורך עצמי לרבות הריסתו כדי להקים במקומו בניין אחר או לשנותו שינוי ניכר, וקיבל רישיון לכך. השופטת בר טל ציינה כי במקרה שלפנינו דרישות החוק מתקיימות. "התובעת קיבלה היתר בניה לפרויקט הכולל שינוי מהותי של שני מבנים סמוכים קיימים, בהם הבניין בו מצויה החנות. זאת, בדרך של חיבורם בגשר והפיכתם לבית מלון חדש. העתקו של ההיתר צורף לכתב התביעה. הדבר עולה כדי "שינוי ניכר" כנדרש בעילות הפינוי הנדונות, וכרוך בשינוי נרחב של המבנה הקיים, ובכלל זה הריסת חלקים מן הבניין כולל החנות הנדונה".

"בחינת התנהלות הנתבעת לאורך ההליך ועדותו של בעליה, מר איסנר, הותירו רושם לפיו סירובה זה לצאת מתחומי רחוב החבצלת תרם תרומה של ממש לחוסר היכולת להציע חלופה-בעין.

השופטת ציינה כי עמדה זו של הנתבעת עולה כדי סירוב בלתי סביר לסידור חלוף. תחילה, היא תרמה תרומה של ממש לחוסר היכולת להעמיד לה חנות חלופית. הצדדים והמתווך בחנו לאורך חודשים ארוכים מספר חנויות במרכז העיר ירושלים, רובן ברחובות אחרים ובהם רחובות מרכזיים.

השופטת ציטטה מפסק הדין של השופט גורדון כי "חיוב התובעת להקצות חלק מהשטח המסחרי הנזכר לעיל לנתבעת, תהווה התערבות מופרזת בזכויותיה ופגיעה יתרה בה. שיקוליה העסקיים של התובעת עוסקים ביתרונות הנובעים מגודל השטח, ומכך שהוא פונה לרחוב יפו המרכזי. היא מייעדת אותו לעסק אחד או שניים לכל היותר, כדי למקסם את התועלת העסקית ממנו. חיובה לחלק שטח זה, ולהקצות את מיעוטו לנתבעת, תוך פתיחת פתח נוסף לרחוב החבצלת, תפגע בתכנון שערכה התובעת וביכולתה לשווק את השטח האמור בהתאם לתכניותיה.

"התובעת ביססה קיומה של עילה לפינוי הנתבעת מהחנות, ובנסיבות שתוארו לעיל אין לחייבה להוסיף ולנסות להעמיד סידור חלוף בעין, בדמות חנות אחרת. לכן, יש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות, ועל התובעת יהא לשאת בדמי פינוי כסידור חלוף.

על כמה יעמוד הפיצוי?

לפי הפסיקה, מקובל לפצות דייר מוגן המפונה באופן כפוי, בסכום שווה ערך לארבעה שלישים משווי הנכס בבעלות מוגנת: סכום המשקף הן את דמי המפתח והן הוצאות הכרוכות במעבר. הנתבעת עתרה לחרוג מכך ולפצותה בסכום גבוה יותר.

השופטת ציינה כי לעמדת הנתבעת ולהתנהלותה הייתה תרומה של ממש לחוסר היכולת לאתר חנות חלופית. כך, נוכח סירובה לעבור לחנות שמחוץ לתחומי רחוב החבצלת, ולהתנהלותה בקשר למאמצי חיפוש החלופה. לעיל נדונה עמדה זו של הנתבעת ומדוע דובר בסירוב בלתי סביר מצידה. יש בכך לשלול ביסוסה של פרופוזיציה לפיה הנתבעת לא תוכל, לו תרחיב את חיפושיה מחוץ לרחוב החבצלת, לאתר חנות מתאימה אחרת בדמי מפתח. בנסיבות אלה, אין מקום לפצותה בסכום הנגזר משווי חנות בבעלות מלאה.

 

השופטת ציינה כי השופט גורדון לא קיבל את עתירת החברה שמפעילה את החנות לפצותה בגין "ערך המוניטין שצבר העסק במקום". בית המשפט מינה את השמאים יאיר ידיד ועמית בירן שמצאו בחוות דעתם כי שווי דמי הפינוי עומד על סך של 2.9 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

 

השופטת בר טל קבעה כי היא מצאה לקבל את קביעות מומחה בית המשפט, השמאים ידיד בירן. "הנתבעת מקדימה התמודדותה עם חוות הדעת של התובעת ושל מומחה בית המשפט, בטענה לקיום ניגוד עניינים מטעם מומחה בית המשפט. לטענת הנתבעת, התברר, כבר בתחילת עדות המומחה, שהוא נתן בעבר חוות דעת לדייר מוגן שהחזיק קיוסק בנכס הנמצא ברחוב חבצלת 2 בירושלים. לדידה של הנתבעת, די בקיומה של חוות דעת זו שלא גולתה לבית המשפט, בשביל לפסול את המומחה מטעם בית המשפט בשל ניגוד עניינים והיעדר אמינות, שכן בטופס ניגוד העניינים, חוות דעת זו לא צוינה, בהינתן כי מדובר בבניין שכיום מחובר, ונמצא באותה בעלות".

השופטת קבעה כי היא אינה מקבלת את הטענה של הנתבעת שהועלתה לראשונה בסיכומים, לפסילת חוות דעת מומחה בית המשפט.

 

השופטת ציינה כי "למומחה בית המשפט מיוחסת חזקת תקינות ומקצועיות, בעטיה זוכה לאמון רב. פסילת חוות דעת של מומחה בית המשפט אינה דבר שבשגרה, והיא תיעשה בנסיבות חריגות ומיוחדות בהן עשוי להיגרם לאחד הצדדים עיוות דין, כאשר שוכנע בית המשפט שבחוות הדעת נפל פגם היורד לשורשו של עניין כגון, פגם בשיקול דעת המומחה, חוסר תום לב או משוא פנים. יחד עם זאת, לא כל שגגה או תקלה יביאו לפסילתו של המומחה".

 

השופטת ביקרה את התנהלות החברה המפעילה את החנות וציינה כי "הנתבעת החליטה, בחוסר תום לב, להטיל דופי במומחה בית המשפט, וזאת ללא כל תימוכין או בסיס, שכן הנתבעת לא הצביעה על אינדיקציות כלשהן לקיומו של ניגוד עניינים - נהפוך הוא.

השופטת ציינה כי "מומחה בית המשפט הוא נטול פניות, וההלכה היא שבית המשפט לא יסטה ממסקנות חוות דעתו של מומחה שמונה על ידו אלא במקרים חריגים. השופטת בר טל פסקה כי "לא מצאתי במקרה הנדון סיבה או שגיאה מהותית בחוות דעת מומחה בית המשפט בגינה יש להעדיף אחת מחוות דעת הצדדים על פניה והנתבעת אף לא השכילה להצביע על שגיאה מהותית כאמור".

 

השופטת פסקה כי "התביעה מתקבלת ואני מורה על פינוי הנתבעת מהמושכר. הנתבעת תפנה את המושכר מכל אדם וחפץ וזאת עד לא יאוחר מיום 11.7.23 בשעה 16:00. מועד זה נקבע לצרכי התארגנות". התובעת פאי סיאם של שלמה דהוקי, תשלם לנתבעת לחברה המפעילה את החנות לממכר מוצרי שיער 2.9 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כחוות דעת מומחה בית המשפט, ובסה"כ 3.394 מיליון שקל וכך תוכל לקדם את בניית המלון בסמוך לכיכר ציון.  השופטת הוסיפה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    עופר 13/06/2023 20:18
    הגב לתגובה זו
    לכל אורך קריאת הכתבה ההרגשה היתה שהשופט (או השופטים במקרה זה) ממש לא יכולים לסבול את בעל החנות, ולכן לא יעזור לו כלום והפסיקה תהיה נגדו. הם רק היו צריכים תירוצים כדי להכנס בו. להערכתי זה עושק של עצמאי על ידי מנגנון גדול ועשיר. ככה הם הורסים משפחות במדינה הזו. תמיד תומכים בחזק ולא בחלש.
  • 2.
    יבין המבין יבין והלא מבין טיפש הוא (ל"ת)
    חיים 13/06/2023 18:44
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    קים און ג'_ונג 12/06/2023 12:01
    הגב לתגובה זו
    אם אתה לא קבלן או מקורב , הלך עליך פשוט בזיון איך השופטים האלו ישנים בלילה ?
צוואה ירושה
צילום: Istock

בוטל חלקו של הבן בצוואת אמו - אף שאיש לא התנגד

פסק דין דרמטי של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים קובע כי מעורבות הבן בעריכת צוואת אמו שוללת ממנו את הזכייה בעיזבון לפי הצוואה. השופטת ריבי לב אוחיון הדגישה כי הוראת סעיף 35 לחוק הירושה היא "חזקה חלוטה" שלא ניתנת לערעור - גם כשכל היורשים מסכימים לקיום הצוואה. עם זאת, היא הציעה פתרון שיאפשר ליורשים להסדיר את החלוקה ביניהם ולהותיר לבן חלק כלשהו בעיזבון אם יחפצו בכך.

עוזי גרסטמן |

באולם הקטן של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים התכנסו רק המסמכים והטיעונים, לא אנשים. אף אחד מהצדדים לא טרח להגיע לדיון, אולי מתוך ביטחון שהכל כבר סגור. אחרי הכל, איש לא התנגד לצוואה. אבל השופטת ריבי לב אוחיון לא קיבלה את הבקשה כפשוטה. היא פתחה את ההחלטה במשפט חד־משמעי: "סעיף 35 לחוק הירושה קובע חזקה חלוטה להשפעה בלתי הוגנת", והמשמעות - אין מנוס מלבטל את חלקו של הבן בצוואת אמו, משום שהוא עצמו הודה שהיה מעורב בעריכתה.

המקרה נסב סביב צוואת אם שנכתבה ב-2005, עם עדכונים ב-2008 וב-2010. לאחר פטירתה, פנה בנה לבית המשפט בבקשה למתן צו קיום צוואה. בית המשפט בחן את הבקשה והעלה קושי מהותי: הבן, שהוא גם המבקש, היה מעורב בעריכת הצוואה - עובדה שעולה כדי פסלות לפי סעיף 35 לחוק הירושה. בהחלטה קודמת מ-26 במאי השנה, נקבע כי "עולה ממנה באופן מובהק כי היה מעורב בעריכת הצוואה".

למרות הקביעה הקשה, בית המשפט אפשר ליורשים להגיב. ואכן, כל היורשים - הן אלה שמופיעים בצוואה והן יורשים על פי דין - הגישו תצהירים שבהם הבהירו שאין להם התנגדות לקיום הצוואה כפי שהיא. אפילו בא כוחה של היועצת המשפטית לממשלה הודיע כי אין לו התנגדות, לאחר שקיבל את הסכמת אמו של אחד היורשים הקטינים.

אחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה

הנקודה המשפטית שעמדה במרכז ההכרעה היתה סעיף 35 לחוק הירושה, שקובע כי הוראת צוואה המזכה את מי שערך אותה, היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה - בטלה. מדובר באחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה, שכן היא יוצרת "חזקה חלוטה" להשפעה בלתי הוגנת, גם אם בפועל לא היתה כל השפעה כזו. השופטת ציטטה פסקי דין רבים, בהם הררי, זיידה ובוסקילה, והדגישה כי מדובר בהנחה שאי אפשר לסתור. גם אם יוכח שהמצווה פעלה מרצונה החופשי, עצם מעורבות הנהנה בצוואה מבטלת את חלקו. "אפילו נניח שלא היתה כל השפעה בלתי הוגנת על המנוחה... הוראות צוואה המזכות את המבקש ובת זוגו בטלות", כתבה השופטת.

במקרה הזה לא היתה מחלוקת עובדתית: המבקש עצמו הודה בתצהיר שהגיש כי הוא זה ש"העלה את רצונותיה של המנוחה על הכתב" - הן בעת עריכת הצוואה לראשונה והן בעדכונים שנעשו בה. ההודאה הזו הפכה את ההכרעה לפשוטה במידה רבה, משום שלפי הפסיקה "עורך הצוואה הוא מי שנוטל חלק בניסוחו או בכתיבתו של המסמך", ומכאן שקיימת במקרה הזה אחת מעילות הבטלות שבחוק.

לאומית קופת חולים חולה
צילום: Bizportal

אושר: רוקחים בחוזה אישי יוכלו להגיש ייצוגית נגד לאומית

השופטים בבית הדין הארצי לענייני עבודה קבעו כי קיימת אפשרות סבירה שהשאלות שבמחלוקת יוכרעו לטובת הרוקחים, והביעו חשש מה"פרקטיקה המכבידה" שמחייבת אישור מנהל לכל תשלום נוסף, ועלולה להוביל חלק מהעובדים להימנע מהבקשה. ההליך עשוי להשפיע על מאות עובדים בענף הרוקחות, ואולי אפילו בתחומים נוספים

עוזי גרסטמן |

באולם בית הדין הארצי לעבודה בירושלים שררה אווירה דרוכה כשניתן פסק הדין שעשוי לשנות את כללי המשחק עבור רוקחים המועסקים בחוזים אישיים בקופות החולים. השופטים, בראשות הנשיאה ורדה וירט-ליבנה, קיבלו את ערעורם של קבוצת רוקחים נגד קופת חולים לאומית וקבעו כי ניתן לנהל תובענה ייצוגית גם כשמדובר בעובדים בחוזה אישי. ההחלטה לא רק פותחת פתח להליך ייצוגי, אלא גם מבהירה באופן חד משמעי לקופות החולים ולמעסיקים גדולים כי הם מחויבים להבטיח תנאי העסקה הוגנים לכלל עובדיהם.

במרכז ההליך עמדה סוגיה שנשמעת שולית לכאורה אך נוגעת בליבת זכויות העובדים: תגמול עבור שירות שניתן מעבר לשעות המשמרת. הרוקחים טענו כי הם נדרשים לא אחת להישאר לאחר סיום המשמרת או להגיע באופן מיוחד כדי לתת שירותים מצילי חיים, אך הם לא קיבלו שום תמורה אוטומטית עבור הזמן הנוסף הזה. בהתאם למדיניות הנהוגה בלאומית, כך נטען, עליהם לפנות למנהל הישיר בבקשה לאישור תשלום - פרקטיקה שלטענתם מרתיעה עובדים מלדרוש את זכויותיהם. בית הדין הארצי התייחס לכך במלים חדות בפסק הדין שפורסם. לדברי השופטים, "הפרקטיקה של דרישת אישור מנהל כתנאי לקבלת שכר בגין עבודה בפועל היא פרקטיקה מכבידה, העלולה ליצור אפקט מצנן ולהרתיע עובדים מלעמוד על זכויותיהם".

פסק הדין מתאר כיצד המערערים, קבוצת רוקחים המועסקים בחוזים אישיים ולא במסגרת ההסכמים הקיבוציים, ביקשו לאשר תביעה ייצוגית בגין אי-תשלום גמול עבור עבודה מעבר לשעות שנקבעו להם. בית הדין האזורי דחה בתחילה את הבקשה, לאחר שקבע כי לא התקיימה עילת תביעה משותפת וכי כל מקרה יש לבחון לגופו. בערעור שהגישו הרוקחים נטען כי מדובר בשיטה מערכתית הפוגעת בכל העובדים, ולכן הדרך הייצוגית היא הדרך ההולמת. השופטים בבית הדין הארצי קיבלו את עמדתם, והדגישו בהכרעתם כי, "האפשרות הסבירה היא ששאלות המחלוקת יוכרעו לטובת הקבוצה, ולכן מן הראוי לאפשר בירור בדרך ייצוגית".

אין מניעה לאחד את ענייני הרוקחים להליך אחד

בנימוקיהם עמדו השופטים על החשיבות הציבורית של בירור ההליך. לדבריהם, "ההליך הייצוגי הוא כלי חשוב לאכיפת זכויות עובדים במקומות שבהם קיים קושי אינהרנטי לעובד הבודד לעמוד על שלו". עוד הם הוסיפו כי העובדה שמדובר ברוקחים בחוזה אישי אינה שוללת את האפשרות לאחד את ענייניהם להליך אחד, בייחוד כשהטענה נוגעת לפרקטיקה אחידה של המעסיק. בפסק הדין אף צוין כי חיזוק להגשת תובענה ייצוגית טמון בהיבט ההרתעתי. "קיימת חשיבות להבהיר למעסיקים כי אין הם רשאים להתנות תשלום שכר בעבודה בפועל באישור בדיעבד של מנהל, באופן העלול לפגוע בעובדים ולהשאירם ללא תמורה על טרחתם", קבעו השופטים.

המשמעות המעשית של ההחלטה רחבה: מאות רוקחים המועסקים בחוזה אישי בקופת חולים לאומית, ואולי גם בקופות האחרות, יוכלו להצטרף להליך ולתבוע גמול רטרואקטיבי עבור שעות עבודה נוספות. בכך מסיר בית הדין את המחסום שהיה קיים עד כה בפני עובדים בחוזה אישי, שלעתים נמנעו מהגשת תביעות מחשש להשלכות אישיות. "החשש מפני תיוג כבעייתיים או מפני פגיעה ביחסי העבודה הוא מוחשי", כתבו השופטים בהכרעתם, "וההליך הייצוגי נועד לאפשר בירור קולקטיבי שיגן על העובדים מפני חשיפה אישית".