משתתפים בקבוצת רכישה? זהירות ממתחזים
משרד הבינוי והשיכון מזהיר רוכשי דירות בקבוצת רכישה כי לא כל מי שמארגן קבוצה יכול להיחשב כיזם ובהתאמה לא בטוח שיקבלו את ההטבות שמובטחות להם.
מארגני קבוצת רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ואינם נדרשים לספק בטוחות לחבריה. עם זאת, מבהיר עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, כי לא כל פרויקט אשר מציג עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, וכי המבחן לעניין זה אינו אופן הצגת הקבוצה, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט.
לראשונה: קנס של 4.25 מיליון שקל לחברי קבוצת רכישה שהוכרו כיזמים
בהתאם לכך, בנייר עמדה שהפיץ גריידי למארגני הקבוצות, ציין כי "ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה יחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך. במסגרת בחינה זו, של מהות הדברים, נבדקת בין היתר מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט ו/או מהפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה".
מבחן שליטה - מה האינטרס האמיתי של המארגן?
גריידי מפרט את השיקולים המרכזיים לבחינת שליטת המארגנים בפרויקטים בהם: האם המארגן הוא הבעלים של הקרקע טרם גיבוש הקבוצה והאם ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות טרם הקמת הקבוצה.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי מערך ההסכמים, תיבחן האפשרות לפיה הקבוצה החתומה עליהם מחויבת להשלים את הבנייה בהתאם לקביעת המארגן, לרבות מפרט הבנייה, לוחות הזמנים לבנייה וכד'. כמו כן, המבחן יבדוק האם גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט כגון קבלן, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו', נקבעו מראש - בהקשר זה צוין כי כל קשר אישי/עסקי שיימצא בין המארגן לגורמי המקצוע המועסקים בפרוייקט, יגביר החשד לשליטה של המארגן בפרויקט.
קריטריון נוסף במבחן יקבע האם המארגן, בעצמו, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שמר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה.
עוד גורמים שיילקחו בחשבון הם האם המארגן או גורמים מטעמו מכהנים חברי הוועד המנהל/ נציגות הקבוצה; האם המארגן קבע בהסכם השיתוף כי הוא מחזיק בזכויות נוספות בפרויקט, קיימות או עתידיות; האם המארגן הסתיר מהקבוצה מידע מהותי בקשר לפרויקט בשלב הארגון, טרם החתימה על הסכם השיתוף.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
רכישת דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה?
לצד מבחן השליטה, מציין גריידי היבט נוסף הקשור בבחינת הסיכונים הכלכליים של הפרויקט. "בקבוצת רכישה הפועלת כיזמית, מוטל הסיכון הכלכלי על חברי הקבוצה, ככל יזם. מאידך, במקרה בו נמצא כי המארגן התחייב לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור יחידות הדיור - מתחזק החשד שמדובר ברכש דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה, ואין מדובר, לאמיתו של דבר, בפרויקט יזמי של חברי הקבוצה".
קבוצת רכישה היא צורת התארגנות למטרת בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון בעלות הרווח היזמי אשר נגבה על ידי יזמים העוסקים במכירת דירות. השיטה נתפסת, בעיני רבים, כחלופה לרכישת דירה מקבלן בשאיפה להשיג דירה במחיר נמוך יותר.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
