משרד הבינוי והשיכון מזהיר רוכשי דירות בקבוצת רכישה כי לא כל מי שמארגן קבוצה יכול להיחשב כיזם ובהתאמה לא בטוח שיקבלו את ההטבות שמובטחות להם. 

מארגני קבוצת רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ואינם נדרשים לספק בטוחות לחבריה. עם זאת, מבהיר עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, כי לא כל פרויקט אשר מציג עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, וכי המבחן לעניין זה אינו אופן הצגת הקבוצה, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט.

לראשונה: קנס של 4.25 מיליון שקל לחברי קבוצת רכישה שהוכרו כיזמים

בהתאם לכך, בנייר עמדה שהפיץ גריידי למארגני הקבוצות, ציין כי "ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה יחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך. במסגרת בחינה זו, של מהות הדברים, נבדקת בין היתר מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט ו/או מהפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה".

מבחן שליטה - מה האינטרס האמיתי של המארגן?

גריידי מפרט את השיקולים המרכזיים לבחינת שליטת המארגנים בפרויקטים בהם: האם המארגן הוא הבעלים של הקרקע טרם גיבוש הקבוצה והאם ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות טרם הקמת הקבוצה.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לגבי מערך ההסכמים, תיבחן האפשרות לפיה הקבוצה החתומה עליהם מחויבת להשלים את הבנייה בהתאם לקביעת המארגן, לרבות מפרט הבנייה, לוחות הזמנים לבנייה וכד'. כמו כן, המבחן יבדוק האם גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט כגון קבלן, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו', נקבעו מראש - בהקשר זה צוין כי כל קשר אישי/עסקי שיימצא בין המארגן לגורמי המקצוע המועסקים בפרוייקט, יגביר החשד לשליטה של המארגן בפרויקט.

קריטריון נוסף במבחן יקבע האם המארגן, בעצמו, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שמר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה.

עוד גורמים שיילקחו בחשבון הם האם המארגן או גורמים מטעמו מכהנים חברי הוועד המנהל/ נציגות הקבוצה; האם המארגן קבע בהסכם השיתוף כי הוא מחזיק בזכויות נוספות בפרויקט, קיימות או עתידיות; האם המארגן הסתיר מהקבוצה מידע מהותי בקשר לפרויקט בשלב הארגון, טרם החתימה על הסכם השיתוף.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

רכישת דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה?

לצד מבחן השליטה, מציין גריידי היבט נוסף הקשור בבחינת הסיכונים הכלכליים של הפרויקט. "בקבוצת רכישה הפועלת כיזמית, מוטל הסיכון הכלכלי על חברי הקבוצה, ככל יזם. מאידך, במקרה בו נמצא כי המארגן התחייב לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור יחידות הדיור - מתחזק החשד שמדובר ברכש דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה, ואין מדובר, לאמיתו של דבר, בפרויקט יזמי של חברי הקבוצה".

קבוצת רכישה היא צורת התארגנות למטרת בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון בעלות הרווח היזמי אשר נגבה על ידי יזמים העוסקים במכירת דירות. השיטה נתפסת, בעיני רבים, כחלופה לרכישת דירה מקבלן בשאיפה להשיג דירה במחיר נמוך יותר.