עשירים ברגע: היכן תעשו 420 אלף שקל בעסקת סיבוב נדל"נית?
חלומם של רבים הוא לקנות דירה במחיר זול, לשפצה ולמכור אותה תוך זמן קצר במחיר הרבה יותר גבוה, בסלנג קוראים לזה – "עסקאות סיבוב" (ובאנגלית flipping). כיום בישראל כבר לא קל למצוא נכסים זולים ולעשות "בוננזה", אבל מתברר שבארצות הברית, אשר חוותה זינוק מחירים חד מאז משבר הסאב-פריים של 2007-2008, עדיין ישנם שווקים בהם ניתן להרוויח הרבה מאוד כסף תוך זמן קצר.
מכון מחקר הנדל"ן RealtyTrac מצא שברבעון השלישי של 2015 התבצעו כ-43 עסקאות סיבוב באצרות הברית, מדובר בכ-5% מסך העסקאות שבוצעו. הרווח הממוצע מעסקאות מסוג זה עמד ברבעון השלישי על 62,122 דולר, זאת בהשוואה ל-61,781 דולר בתקופה המקבילה אשתקד. מכון המחקר דירג את 13 השווקים בהם התקבל הרווח הגדול ביותר ברבעון השלישי:
13. מידלסקס, קונטיקט: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 64.8%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 88,890 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 137,130 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 226,020 דולר.
12. קמדן, ניו ג'רסי: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 67.5%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 91,054 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 134,853 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 225,907 דולר.
- מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש
- "המחסור בדירות בארה"ב צפוי להחריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
11. קוק, אילינויס: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 68%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 94,589 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 139,035 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 233,633 דולר
10. סנט לואיס, מיזורי: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה –;70.9% רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 33,894 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 47,780 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 81,674 דולר.
9. פילדלפיה, פנסילבניה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 72%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 47,909 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 66,543 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 114,452 דולר.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
8. ג'פרסון לואיזיאנה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 72.4%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 66,620 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 91,956 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 158,577 דולר.
7. ברקס, פנסילבניה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 73.4%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 72,371 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 98,534 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 170,905 דולר.
6. ניאגרה, ניו יורק: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 74.7%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 40,758 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 54,529 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 95,287 דולר.
5. פרינס ג'ורג'ס קאונטי, מרילנד: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 74.8%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 109,153 דולר (כ-421,000 שקל); מחיר רכישה ממוצע – 145,896 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 255,048 דולר.
4. ג'קסון, מישיגן: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 82.4%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 54,214 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 65,786 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 120,000 דולר.
3. ניו לונדון, קונטיקט: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה 85.9%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 88,900 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 103,438 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 192,338 דולר.
2. קומברלנד, ניו ג'רסי: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 98.3%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 67,692 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 68,833 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 136,525 דולר.
1. אלני, פנסילבניה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 99.3%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 76,786 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 77,330 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 154,110 דולר.
- 3.רונן 07/11/2015 11:48הגב לתגובה זוהיכן באות לידי הביטוי עלויות השיפוץ, עלויות סגירה, מיסים עד למכירת הנכס, עלויות תיווך ועוד הרבה... אבוי לנו אם אלו ממצאי מכון מחקר...
- 2.דב,כלכלן 03/11/2015 14:45הגב לתגובה זובמציאות יש אבטלה שהולכת וגדלה יחד עם הוצאות שהולכות וגדלות. העתיד יספר לנו מה יקרה לנתוני הכתבה. אני מהמר שהכותב נאיבי.נחיה ונראה.
- 1.רינת, רווקה 43 02/11/2015 11:14הגב לתגובה זותפתחו את החשיבה
- תודה רינת 02/11/2015 11:44הגב לתגובה זומעניין מאוד
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
