תמ"א 38 ענק יוצא לדרך ברח' הרא"ה בר"ג - כמה יעלו הדירות?
האם רחוב הרא"ה האפרורי והמוזנח ברמת גן צפוי סוף כל סוף להתחדש? לפי נתוני עיריית רמת גן ברחוב הארוך בעיר, נמצאות בשלבים שונים של תכנון כ-20 פרויקטים של תמ"א 38, רובם במסגרת תמ"א 38(2), כלומר הריסה ובנייה נקודתית מחדש.
היום (ב') הודיעה חברת אאורה ישראל על פרויקט ברחוב הרא"ה 90-102 במסגרתו יהרסו 7 בניינים הכוללים כיום 80 דירות וחנויות ובמקומם ייבנו 240 דירות בשישה זוגות מגדלים בני עשר קומות. צפי תחילת העבודה – תוך שנה והאכלוס תוך 3 שנים. היקף הפרויקט מוערך בכ-350 מיליון שקל.
הפרויקט הוכרז על ידי קבינט הדיור כמתחם פינוי בינוי שייהנה מהטבות מיסוי ופטורים ובמסגרתו כל אחד מ-80 בעלי הדירות הקיימים יקבל דירה חדשה הגדולה בכ-25 מ"ר מדירתו הנוכחית. זאת, בנוסף לחניה תת קרקעית ומרפסת שמש. בתקופת ביצוע הפרויקט, יקבלו כל בעלי הדירות הללו דיור חלופי במימון החברה.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
120 דירות ישווקו במחיר השקה המגלם הנחה של 7%- דירות 2 חדרים בשטח של 60 מ"ר 8 מ"ר מרפסת יימכרו תמורת 1.27 מיליון שקל, דירות 3 חדרים בשטח 64 מ"ר 12 מ"ר מרפסת יימכרו עבור החל מ-1.49 מיליון שקל ודירות 4 חדרים בשטח 87-93 מ"ר 12 מ"ר מרפסת יימכרו עבור החל מ-1.85 מיליון שקל.
יעקב אטרקצ'י, בעלי חברת אאורה, הסביר כי "ברמה הלאומית התחדשות עירונית היא הפתרון הצודק והשוויוני - הכי סוציאלי, גם לבעלי הדירות הקיימות וגם לכלל האוכלוסיה. כמעט ואין קרקע פנויה, מצד שני במקומות הכי טובים רואים עדיין מתחמים שלמים של בנייני עמידר, במקומות הכי טובים רואים פרויקטים לא ראויים למגורים. כשמפנים את המתחמים האלה נותנים פתרון לגור בבניין מודרני, בכל מקום כזה בונים תמהיל דירות גם לזוגות צעירים, גם לבני המקום. זה ייתן פתרון גם לכאלה שחיים בתת תנאים, ייתן לזוגות צעירים פתרון דיור, אין דרך אחרת אלא אם יהיו מגה פרויקטים לפינוי בינוי. המדינה לא צריכה לסבסד כלום, היא נותנת תוספת של זכויות בנייה. כיום כמעט חצי הולך למיסים. תועיל המדינה לתת תמריצים, ולא כספיים".
לפי אטרקצ'י תמ"א 38(1), במסגרתה מוסיפים קומות לבניין קיים, היא דבר רע - "ברמה האורבנית לא נוכל לעשות פינוי בינוי בפרויקטים האלה, זה מוצר נחות. דייר יקבל דירה במגדל שיש בו חניה תת קרקעית עם תשתיות חדשות, למעשה זה מוצר שונה לגמריי. "היום עיקר הפרויקטים של התחדשות עירונית הם בגוש דן המצומצם, אני מאחל בהצלחה למקומות אחרים, הם לא כלכליים עדיין כלכלית. בבת ים אישרו הכי הרבה יחידות דיור בפינוי בינוי, ואני לא רואה שם אפילו פרויקט אחד יוצא לדרך כי אין כדאיות כלכלית".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
אטרקצ'י התייחס גם למצב הנוכחי של שוק הדיור ואמר: "עלייה דרמטית של 2%-3% בריבית תגרום לכך שלאנשים לא יהיה כסף לקנות דירה, אולם לא רואים העלאת ריבית ב-2015 וב-2016, מדברים שהעלייה תהיה לפחות ב-2017, חצי אחוז לא יעשה את ההבדל", כך אמר היום יעקב אטרקצ'י, בעלי אאורה ישראל. "ירידת הריבית הוסיפה שמן למדורה, הקלה על החזר המשכנתאות והביאה את המשקיעים – צריך לזכור שהמשכורות לא גדלו בעשרות אחוזים, בעוד מחירי הדירות זינקו – לפני 3 שנים מכרנו בפרדס חנה דירה ב-900 אלף שקל וכיום היא נמכרת ב-1.25 מיליון שקל".
"הרבה יותר חכם היה אם כחלון היה לוקח את כל תיק הפנים. אם לא יגיעו עם פתרון רציני להגדלת ההיצע לא ישתנה כאן שום דבר. צריך לעשות את כל התוכניות ביחד, לא משנה אם ירביצו או יקללו אותנו, אנשים ימשיכו לקנות דירות".
- 3.ישי שרעבי 13/10/2020 23:36הגב לתגובה זונישמח מאוד אם תעשו לנו גם דבר כזה יפה אותו הדבר עם חנויות הרואה 285
- 2.תקנו זה כדאי 20/07/2015 19:54הגב לתגובה זומעניין איזה אפקט יוסיפו 240 שהן לפחות 300 מכוניות לקטע של רחוב הרא"ה (נתיב אחד לכל כיוון, בית ספר אחד ו5 בתי כנסת) מהבניינים האמורים ועד רחוב אלוף שדה (שלא לומר דרך הגבורה). הבתים אגב יהיה ממש בסמוך לצומת נגבה הנשלטת בכל ארבעה פינותיה על ידי כנופיית רמת עמידר. חניה לאורחים לא תהיה.
- 1.בא 20/07/2015 14:25הגב לתגובה זומחול ולפתוח את שוק הנדלן לתחרות .
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
