עשור לתמ"א 38 וניתן עד כה להגדיר את התכנית שנועדה להציל חיי אדם ככישלון – מספר זעום של כ-200 בניינים חוזק עד כה, זאת למרות הבאז התקשורתי סביב הנושא, הנותן תחושה שכל בניין שני עובר חיזוק. הסיבות לכישלון הן דיירים סחטנים, רשויות מקומיות שתוקעות פרויקטים, אך מעל הכול – יזמים חסרי ניסיון שמבטיחים הרים וגבעות, ובשטח מותירים דיירים חסרי אונים.

Bizportal  שוחח עם אבי נאור, מנכ"ל ראדקו 38, חברת נכדה של קבוצת רפאלי, על תופעה שתוקעת פרויקטים רבים של תמ"א 38 – יזמים חסרי ניסיון שמוכרים פרויקטים ליזמים אחרים – "אני מקבל 2-3 הצעות בשבוע לכניסה לפרויקטים של תמ"א 38, לא פעם מדובר בשני מתווכים חסרי ניסיון שהחתימו דיירים מאוד תמימים והבטיחו להם הרבה מאוד הבטחות. לא פעם הדיירים חתמו על מסמך בלעדיות שעוצר אותם לשנים".

לדבריו, אין כל צורך בקבלני החתימות הללו – "בעולמנו, לאחר החתמת הדיירים תוך 4 חודשים מגיעים לחתימה על חוזה מול עורך דין. לשלב ההגשה בעירייה מגיעים תוך 5 חודשים. יזמים שנתקעים, לא פעם מאעכרים של חתימות, מגיעים אליי ומבקשים ממני להצטרף כשותף תמורת X  סכום של כסף. היזמים מחפשים את אותו המושיע והדיירים עצמם הופכים לבני ערובה".

"כשמדובר בבניין בו היזם נתקע רגע לפני היתר הבנייה, התמחור יכול להגיע לכ-2 מיליון שקל לבניין. לי אישית זה לא משתלם להיכנס לפרויקט כזה, אבל יש לא מעט משקיעים עם הון בכיסם, אך עם מעט הבנה בתחום, שרוכשים זכויות בפרויקטים, מגיעים לבנק לבקש הלוואה לביצוע ואז כשהם בוחנים את דו"ח האפס מגלים שהפרויקט לא כלכלי. כשמדובר ביזם שרק מביא החתמות של דיירים, לפני שלב ההיתר,  מחיר המכירה ליזם שנכנס לפרויקט יכול להגיע ל-25-30 אלף דולר לדירה".

• מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
• למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נאור מסביר שאת המחיר משלמים הדיירים  - "כל מהלך מכירת הפרויקט ליזם אורך הרבה מאוד זמן – היזם החדש שנכנס יבדוק את הפרויקט מכל הכיוונים עם אדריכל ובמידה ותהיה שונות בהשוואה למצג הראשוני, אז תהיה כניסה למשא ומתן ארוך. מדובר במשא ומתן שנעשה עוד לפני השלב של החוזה מול הדיירים והשלב התכנוני מול העירייה, יכול להיות מצב שהדיירים ימתינו שנה עד שיחתמו על חוזה בגלל שנתנו ליזם זכות ראשונים".

"מדהים שבשביל להיות מתווך צריך רישיון, אבל בשביל להיות יזם מחתים לא צריך שום דבר – המדינה חייבת לחוקק חוק שידרוש איתנות פיננסית מצד יזמי תמ"א 38, לא ייתכן שדיירים ישעבדו את כל רכושם ויולכו שולל. היזמים מבטיחים חלומות של תוספת של 25 מ"ר לדירה, מרפסת של 25 מ"ר וחניה, אחר כך מגישים הצעה לעירייה וכשלא מצליחים להגיע להיתר בנייה אומרים לדיירים שטעו – היזם יכול לצאת מהפרויקט אם הוא לא כלכלי עבורו, הדיירים שחתמו על זכות ראשונים לא יכולים לעשות כלום".

"ברמת גן הציע לי אדריכל להיכנס לבניין מסויים, על סמך החושים שלי פניתי לאדריכל אחר שבדק ומצא שקיים חוסר של מאות מטרים בזכויות הבנייה מול המצג שהוצג לי. אני כל כך זהיר, יש פה חלומות וכשהם מתנפצים דיירים מבקשים שאעזור להם, אבל אני לא יכול – כי יש להם הסכם דרקוני עם קבלן החתימות. על הדיירים לתת לא יותר מחצי שנה ליזם להגיע עם הסכם ותכניות ראשוניות. יש לבדוק את האיתנות הפיננסית – לדרוש אישור בכתב מהבנק על כך. כמו כן יש לבדוק אילו פרויקטים ביצע בעבר ולדבר עם דיירים בבניינים אחרים שקשורים בחוזה. והכי חשוב – לבדוק אם יש ליזם עבר פלילי". 

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה