מתלבטים אם לקנות דירה? מיכאל שראל מספק תחזית חותכת למחירי הדירות

לקנות או להמתין. בראיון ל-BizportalTV מתייחס הכלכלן הראשי לשעבר באוצר למצב שוק הנדל"ן, ומספק תחזית ברורה - צפו בראיון

יוסי פינק | 02/02/2015 13:53 (45)

נושאים בכתבה דיור מחירי הדירות מיכאל שראל נדלן

הקיפאון נשבר סופית ובאגרסיביות. לפי סקירה שפרסם אתמול משרד האוצר, בחודש דצמבר נמכרו 11 אלף דירות - שיא חודשי של מעל עשור (לכתבה המלאה, לחץ כאן).

בראיון ל-BizportalTV מתייחס היום ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה והכלכלן הראשי במשרד האוצר לשעבר (שהתפטר בקול גדול בעקבות סוגיית מע"מ 0%), לשוק הנדל"ן, שאלת הבועה והתחזית בעניין מחירי הדירות.

צילום ועריכה: גילי מייזלר

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(45):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

31.
חזי 05/02/2015 18:16
הגב לתגובה זו
המשמיצים ומכנים את דר' שראל בשמות גנאי עדיף שינברו ויבדקו את ניתוחיו ותחזיותיו בשנים קודמות.אין ספק שהוא אחד מכלכלני המאקרו הטובים ביותר אם לא הטוב ביותר.קחו את המלצותיו ברצינות התחזיות שלו פשוט קולעות למטרה.
30.
חזי 05/02/2015 18:16
הגב לתגובה זו
המשמיצים ומכנים את דר' שראל בשמות גנאי עדיף שינברו ויבדקו את ניתוחיו ותחזיותיו בשנים קודמות.אין ספק שהוא אחד מכלכלני המאקרו הטובים ביותר אם לא הטוב ביותר.קחו את המלצותיו ברצינות התחזיות שלו פשוט קולעות למטרה.
29.
ייעוץ נדל"ן בגוגל 05/02/2015 08:56
הגב לתגובה זו
חפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
28.
קליפ 04/02/2015 00:26
הגב לתגובה זו
הנחת יסוד שגוייה: מיליוני יהודים בדרכם ארצה. בזכות גלי אנטישמיות שיבריחו היהודונים ארצה......עם הזנב בין הביצים הרועדות.....
27.
מ 03/02/2015 19:24
הגב לתגובה זו
המסקנה הסופית (יש בועה) סותרת את ההסברים היפים על השיפור בנטו והגידול במספר המפרנסים שהביא שראל בטור מלפני כמה ימים בישראל היום. http://www.israelhayom.co.il/opinion/255121 הרי אם היחס למשכורת נטו נמוך מ 1999 ועולה רק ב17% מ2004 אז זה משנה את התמונה שנוצרה מהיחס לשכר ברוטו ופתאום לא נראה שאנחנו בטריטוריה קיצונית. אם מוסיפים לזה את הריבית הנמוכה משמעותית מהזמנים ההם אז בכלל אפשר לומר שבהתחשב בריבית השוק נמצא בשיווי המשקל. מכיון שאפשר לקחת משכנתא קבועה לשינוי הריבית בעתיד לא תהיה השפעה על אלו שלא לוקחים ריבית משתנה כלל. אז לא הבנתי, קשה או לא קשה? יש בועה או אין? הבחור לא קונסיסטנטי.
26.
שאול 03/02/2015 11:20
הגב לתגובה זו
כתבתי פוסט בנושא בבלוג הפיננסי "המיספר"
25.
משה 03/02/2015 07:33
הגב לתגובה זו
אסור שטיפוסים כמוך יהיו במשרד ה אוצר
24.
אי אפשר לשמוע את הטמבל המנותק והרע הזה (ל"ת)
מרקו 03/02/2015 06:02
הגב לתגובה זו
23.
עובד בשביל עצמו 02/02/2015 22:59
הגב לתגובה זו
אבל במשפחה סטנדרטית יש רק שני מפרנסים שקונים דירה. אז גם אם תכפיל את זה פי 0.7 או 0.8 מפרנסים בממוצע, זה עדיין שני אנשים עובדים (וה0.2-0.3 זה לעשירים)
פשוט היום יש יותר נשים עובדות וקרייריסטיות (ל"ת)
בטח לא אצלך 04/02/2015 21:49
הגב לתגובה זו
22.
מעמ 0 ומחיר מטרה יחד 02/02/2015 22:13
הגב לתגובה זו
לא היה משנה כאן. שראל בודאי יודע מה זה שוק משוכלל ולא משוכלל.מה שהוא טוען להגדלת הביקושים זה כשהשוק משוכלל. וכל העליהום על יאיר לפיד לא היה במקום.הבעייה היתה שקבוצות לחץ גרמו לשינוי הקריטריונים שבתחילה היו צודקים ולהורדת הכדאיות של התכנית.
21.
א 02/02/2015 20:34
הגב לתגובה זו
כרגע כולם חיים בהנחה שהם יהיו מועסקים באותה רמת שכר ב-30 שנים הבאות או בשכר גבוה יותר. הנחה שגוייה מאד.
20.
לקנות עכשיו!!! 02/02/2015 20:07
הגב לתגובה זו
דחוף לקנות!!! בולשיט
19.
שגיא טובי. 02/02/2015 20:05
הגב לתגובה זו
ודווקא דמרי צודק.אני רואה את הביקושים כשאני מחפש דירות והם מטורפים.עוד 10 שנים ע"פ התחזיות יחיו כאן עוד כ-1.5 איש ואני רואה שההיצע רק הולך ויורד והביקוש עולה ועולה....אין השקעה טובה יותר מדירה בישראל לדעתי,כיום.
אשקלוני 03/02/2015 07:14
הגב לתגובה זו
באשקלון בברנע. דירות נחטפות כמו כלום. ומרגישים בהחלט שיש יותר עולים מצרפת בעיר, שקונים בתים במזומן. זה מטורף, על הנייר רצו ממני 1,200,000 שקל בשביל 4 חד' קומה ראשונה. וזה עוד מקבלן שלא נחשב טוב. אני מקווה מאוד שאני אצליח לקנות בעיר דירה, כי אם לא אז האופציה הבאה זה שדרות.
ספרד ארה"ב אירלנד 02/02/2015 22:07
הגב לתגובה זו
ולגבי התוספת של 1.5 מיליון איש, לא הבנתי מה הבעיה פה? גם בין השנים 1997 ל 2007 נוספו למדינה 1.5 מיליון איש ומחירי הדירות היו בכלל בירידה איטית בתקופה הזאת. ומה לגבי שנות ה 60 בהם קצב הריבוי הטבעי היה כפול!!!! מאשר היום? הידעת שמחיר דירה היה כ 50 משכורות בלבד?
תל אביבי 02/02/2015 21:21
הגב לתגובה זו
ביקוש לבדו אינו מעיד... תוסיף את היכולת לשלם על המשכתא למדד הביקוש, וקיבלתי שרבים לא יוכלו לעמוד בזה ב-15-20 השנים הקרובות...
שגיא טובי 03/02/2015 16:21
קודם כל אין מה להשוות את ישראל לשום מדינה בטח שלא ארה"ב השטח כאן הוא מצומצם עם ריבוי טבעי הכי גבוה בעולם המערבי ועליה בלתי פוסקת של יהודים מרחבי העולם.....התמ"ג גדל כל הזמן והשנה עקף 40,000$.....גם אם יהיו כאלו שלא יצליחו לעמוד במשכנתאות מיד יקנו אחרים את הדירות....הפיצוץ יגיע בדמות עשרות אלפי אנשים ברחובות עוד 10 שנים. אני מקווה שאתבדה אך לא נראה לי.....הפתרון היחידי לדעתי הוא מס כבד על משקיעי דירה 3 ומעלה,הפקעת קרקעות (בדרום ת"א יש שטח עצום שאפשר לבנות עליו אך הוא פרטי) ובניית יחידות דיור עליהן (צריך המון דירות 40-50 מ"ר לא צריך 4-5 חדרים) ויציאה מהמרכז עם תמריצים רציניים (עלות קרקע 0 למשל בדרום ובצפון).....מקווה שאתבדה אך בינתיים אני רואה גידול בלתי פוסק בביקוש,וההיפך.....אגב הרבה כלכלנים שאני מכיר ניבאו ירידות מחירים עוד ב-2010.
18.
המקצוען 02/02/2015 19:58
הגב לתגובה זו
מה הוצבע את הזקן או את השיער ממתי כתום הולך עם שחור באמת קוקCינל אחולמאניוק
17.
ביבי 02/02/2015 18:45
הגב לתגובה זו
כתבה מאד מעניינת ,אך השידור תמיד נפסק באמצע בגין תקלה וחבל מאד-מה עושים????
16.
משה 02/02/2015 17:40
הגב לתגובה זו
זו מדינה קטנה עם המון מהגרים והמון תעסוקה כך שלא פלא שהכל מיתיקר קחו לדוגמא הבדוים בנגב ס"ה היו פה 150000 והיום מיליונים וזה מהגירה של מאות אלפי בדוים מסיני לכאן ועוד הרבה דוגמאות כאלה יש שגורמים לביקוש ולעלית המחירים
דרומי 02/02/2015 20:35
הגב לתגובה זו
א"י נמסרה על מגש התקשורת הזדונית (מימון אסלם רצחני) לישראל הערבית. יהודים יכולים להגר לאירופה המתאסלמת
15.
איציק ר 02/02/2015 16:40
הגב לתגובה זו
אתם מבינים כמה מס משלמים היום?! גם הקבלן וגם הציבור, אז מי שחושב שיש להטיל מס נוסף טועה ובגדול. רק היצע דירות יפתור את הבעיה.צריך להילחם בבירוקרטיה.
14.
למה שנקנה? נשים כסף בבנק ונשלם מס לטרכטנברג (ל"ת)
קניית דירה 02/02/2015 15:50
הגב לתגובה זו
13.
טלטל 02/02/2015 15:06
הגב לתגובה זו
מיום קבלת ההחלטה!!!!יש עודף של 90 מיליארד דולר בבנק ישראל.בנק ישראל מחוייב להחזיק לפחות 3 חודשי יבוא למדינה!שזה אולי מגיע ל-20-25 מיליארד דולר.בלי בעיות אפשר להביא בתוך זמן קצר חברה סינית ולהקצות לה קרקע שתבנה 3-4 ערים כולל תשתיות בעלות של כ-40-50 מיליארד דולר כפתרון עבור 300000 משפחות שישלמו שכירות למדינה או לחליפין יקנו את הדירה במחיר שפוי.הסינים יודעים לבנות עיר כולל תשתיות בתוך 2-3 שנים. מי יוביל המהלך?
אזרח 02/02/2015 18:00
הגב לתגובה זו
יש יותר מדי אינטרסנטים שלא רוצים שמחירי הדיור ירדו, בראשם פוליטקאים ( כולל ראש ממשלה) שברשותם דירות , קבלנים מקורבי ליכוד , בנקים והמשת"פ שלהם בנק ישראל , משרד האוצר שחולב מיסים ממחירי הקרקע, ועוד ועוד...
12.
רוח 02/02/2015 15:05
הגב לתגובה זו
הוראת שעה פטור 3 שניםממחר 200,000 דירות בשוק
א 03/02/2015 21:28
הגב לתגובה זו
איך זה הגיוני שעל דירה להשקעה, הרווח פטור ממס (אלא אם כן יש בבעלותך יוצר מ 3 דירות), בעוד שמי שיש קצת כסף, ומשקיע אותו בבורסה (כי אין ברירה) משלם 25 אחוז מס על רווחי הון ????
11.
אלכס 02/02/2015 15:02
הגב לתגובה זו
חוץ ממשהו אחד שלא הבנתי וזה הקשקוש שאומר שההסתכלות על מספר המשכורות שצריך לרכישת דירה לעומת העבר זו הסתכלות חסרת משמעות כי היום יש הרבה יותר מפרנסים פר משק בית. מה?! כשמדברים על משק בית של זוג צעיר נורמטיבי שעובד ומתקשה לקנות דירה, מדברים על שני מפרנסים - גבר ואישה. בהנחה ששניהם עובדים, גם היום וגם לפני 10 שנים, היום הרבה יותר קשה להם לקנות דירה. מה לא בסדר בהסתכלות הזו? אין עוד מפרנסים. זה נחמד שיש אבטלה נמוכה, אבל גם ככה כשאחד מבני הזוג לא עובד אז אף אחד לא חולם אפילו על דירה. התרחיש הקלאסי מדבר על שני בני זוג שעובדים. ואין להם הכנסה נוספת, לא מהורים ולא מילדים.
פשוט לו יש דירה ( אולי שתיים) אז זה לא רלוונטי לו. (ל"ת)
אחד 02/02/2015 15:33
הגב לתגובה זו
10.
מוטי 02/02/2015 14:56
הגב לתגובה זו
משיגה את האפקט הרצוי. גם מחירי הדירות היו יורדים וגם הכלכלה הייתה צומחת יותר והאבטלה הייתה ממשיכה להיות נמוכה. משום מה בשיח הקומוניסטי התקשורתי שמתהווה פה. אף אחד לא מעיז לומר זאת.
9.
לירון 02/02/2015 14:54
הגב לתגובה זו
צעירים לא יכולים לחכות 10 שנים, משקיעים כן.
8.
קלקלן בגרוש 02/02/2015 14:35
הגב לתגובה זו
וגם את משפרי הדיור כי איך הם היו משפרים דיור אם אף צעיר לא היה קונה את דירתם הישנה כי יש לו חדשה ב15.25% פחות?
7.
משה 02/02/2015 14:31
הגב לתגובה זו
צריך להקשיב לו !!!
6.
שלומי 02/02/2015 14:29
הגב לתגובה זו
אני אצחק - ואצחק - ואגיד מגיע להם
אזרח שלא טס"אל על" 02/02/2015 17:13
הגב לתגובה זו
ל 25 שנה
5.
עמירם 02/02/2015 14:20
הגב לתגובה זו
ואני מדבר על תחילת 2009 ועל המעבר החד מסביבת ריבית של 4% לסביבה של 0.5% . קודם כל היה צורך להטיל מס רכישה גדול מאוד על משקיעים, כדי לודא שהביקוש מצידם לא משתולל. דבר שני היה צריך לדרוש לקחת 50% מהמשכנתא בריבית קבועה, כדי למנוע זעזועים בהחזר החודשי וכדי למנוע מאנשים לסמוך על הריבית המשתנה הזולה כאילו היא תישאר עד סוף המשכנתא שלהם. אם צעדים אלו לא היו מונעים טיפוס מחירים בנדל"ן, היה אפשר לקצר את משך המשכנתא כדי להגדיל את ההחזר החודשי לרמה הרגילה שלו, כלומר לרמה שבו הוא היה במהלך 2007 למשל. שימו לב שקיצור המשכנתא מאפשר לרוכשים ליהנות מהריבית הנמוכה, אבל לא מיידית כמו שקרה בפועל, אלא רק בהדרגה במשך תקופת המשכנתא. בכל אופן החלב כבר נשפך ב 2009
אם 02/02/2015 15:19
הגב לתגובה זו
את שלי יחימוביץ וכל הטמבלים שלא עשו כלום
4.
ייעוץ נדל"ן בגוגל 02/02/2015 14:14
הגב לתגובה זו
חפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
חיפשתי. יש שם אחד צביקה דורון או משהו. נראה לא רציני. (ל"ת)
משקיע נדל"ן 02/02/2015 15:27
הגב לתגובה זו
3.
מס רכוש 20% + הגבלת משכנתא ל 15 שנים= המחירים ירדו ממחר (ל"ת)
גם ברמת ההיצע הקיימת 02/02/2015 14:10
הגב לתגובה זו
2.
לא כלכלן ובכל זאת 02/02/2015 14:06
הגב לתגובה זו
קובעות מי יזכה בדירה, כך שגם אם עודף הביקוש יהיה עצום, המחיר לא יעלה במילימטר מעבר לתקרת המחיר לכל מטר רבוע שקבע השמאי הממשלתי (לכל שכונה). הקבלן גם לא היה יכול לנצל את הביקוש כדי למכור דירות באיכות נמוכה כי גם האיכות מפוקחת במפרט מאוד מפורט. אך יש צד שני למטבע ----- חלק מהביקוש שהיום מופנה לדירות שאינן במסגרת מע"מ אפס, כמו למשל דירות יד שניה, היה מופנה אל הדירות במע"מ אפס. זה אומר שהיה נשאר פחות ביקוש לדירות בשוק החופשי, ולכן השוק החופשי היה נאלץ להתחיל להוריד מחירים. עודף הביקוש לדירות במסגרת התוכנית לא יכול לעלות מחיר בגלל שקבעו תקרות. אבל תת-הביקוש לדירות בשוק החופשי כן יוריד מחיר
וגם לא מבין 02/02/2015 15:43
הגב לתגובה זו
דברת על הגרלה, ומה עם הזוגות שנופלים בהגרלה? מי יקבע את מחיר הדירה עם/בלי מע"מ? אתה מבלבל בין מחיר מטרה (אורי אריאל מהבית היהודי) ומע"מ 0
1.
קרטל שליט מחירגבוה=מניעפיצוץ=בועהמעל50%=דור עני=מיתון!! (ל"ת)
קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 02/02/2015 14:06
הגב לתגובה זו
גמגם ברור בבקשה (ל"ת)
סוחר 02/02/2015 14:36
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן