עסקאות תמ"א 38: בכמה נמכר פנטהאוז 260 מ"ר בהרצליה? צפו בהדמיות
שיפור התמ"א 38 באמצעות תיקון 3, המאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניינים ישנים, במקום 1.5 קומות בתוכנית המקורית, העלה את הכדאיות לחיזוק בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה גם מחוץ לתל אביב, גבעתיים ורמת גן. להלן דוגמאות לשלושה פרויקטים מהתקופה האחרונה:
פתח תקווה
חברת אריאל יזמות נדל"ן מכרה ברחוב טולדנו 8 בפתח תקווה, אשר בנייתו צפויה להסתיים במאי 2014, דירת 3 חדרים + מרפסת, חניה ומחסן בשטח של 84 מ"ר + 13.5 מ"ר מרפסת ב-1,195,555 שקל ודירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר + 16 מ"ר מרפסת כולל חניה ב-1,352,000 שקל ודירת דופלקס 5 חדרים נמכרה ב-2 מיליון שקל. לבניין הוספו 2.5 קומות. לכל אחת מהדירות הישנות הוספו ממ"ד ומרפסת שמש. בסך הכול יוספו לבניין 6 דירות.
רעננה
ברחוב הגדוד העברי 8-10 תוסיף החברה לחיזוק מבנים בישראל 2.5 קומות לשני הבניינים ובסך הכול 14 דירות בשטח של 130 מ"ר עד 200 מ"ר עם מרפסות שמש של כ-15 מ"ר עד כ-120 מ"ר. המחירים צפויים לעמוד על 2.2 מיליון שקל עד 3.8 מיליון שקל עבור הפנטהאוז. הדיירים יקבלו ממ"דים בשטח של 15 מ"ר, מרפסות שמש בשטח של 12 מ"ר וחניה פרטית.
הרצלייה
חברת רינובו תשדרג 3 בניינים נוספים בפרויקט התמ"א 38 בשכונת גן רש"ל שיכלול בסוף כ-10 בניינים. החברה תוסיף 8 דירות לכל אחד מהבניינים. ניר שמול, מבעלי לייב אין, המשווקת את הפרויקט, אומר כי עד כה נמכרו 12 דירות 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר עם 12 מ"ר מרפסת במחיר של 1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים בשטח 108 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת ב-1.87 מיליון שקל, פנטהאוז 160 מ"ר עם 100 מ"ר מרפסת ב-3.5 מיליון שקל, מיני פנטהאוז 5 חדרים 125 מ"ר עם מרפסת של 23 מ"ר ב-2.365 מיליון שקל ודופלקס 130 מ"ר עם 65 מ"ר מרפסת ב-2.56 מיליון שקל.
- האם אנחנו שוב מריחים בועה?
- אין AI בלי אנרגיה - האם המהפכה בדרך להיעצר בגלל חסמים באנרגיה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.סמי המנחש 03/09/2013 11:45הגב לתגובה זוזה יקרה עוד כמה שנים לא עכשיו.. אבל בזמן שכל בני ישראל קונים דירות להשקעה ( למי אין דוד עם 3 דירות בבאר שבע?) יש בניה מואצת יותר!!! נוצר מצב אבסורד שמחירי הדירות עולים אך השכירות יורדת!!! כן ובדקתי זאת!!! הפיצוץ יגיע שלעשרות אלפי משקיעים לא יהיה שוכרים.. הפתרון הוא להעלות רבית וכמה שיותר מהר
- 6.מוני 03/09/2013 11:16הגב לתגובה זומצוין נהדר פעלת
- 5.אשר 03/09/2013 11:13הגב לתגובה זוגם אני קניתי מניות בזן והרווחתי ובגדול
- 4.מוני 03/09/2013 11:10הגב לתגובה זובמקום לקנות דירה קניתי מניות חברת בזן תוך שבוע הם עלו כ-10%
- 3.מושי 03/09/2013 10:05הגב לתגובה זולהפסיק להתייחס לדיריים סרבנים בכפפות של משי
- דייר בקומה 1 03/09/2013 16:33הגב לתגובה זורכושך ולכן אם רצונך בחיזוק המבנה אני מוכן לשאת בחלקי בחיזוק הבניין, כמובן שתהיה חלוקה בין כול הדירות, ובלי תוספת קומות ומעלית, סבבה?! החיים הכי חשובים!
- 2.מתי 03/09/2013 10:03הגב לתגובה זורק לעשירים יש זכות קיום בישראל
- 1.למה לא להרוס ולבנות מחדש? טמטום ובכייה לדורות (ל"ת)זיו 03/09/2013 10:02הגב לתגובה זו
- דייר 03/09/2013 16:37הגב לתגובה זוסיוט אמיתי, והיניה שלי קטנה כול כך שאי אפשר להחנות כמו שצריך ויש כבר מישהו שקנה אחת הדירות למעלה ויש לו 4 מכוניות! וכבר עכשיו אין מקום לחנות ברחוב, ועכשיו הבנין השכן גם מתחילים לבנות וזה פשוט סיוט. אני מחפש למכור, אבל כולם אומרים שלא רוצים בבנין מחודש תמא ויש גם מס שבח וגם השבחה. אני לא יודע איך נפלתי לסיפור הזה ואיך יוצאים ממנו.
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
