"בשנת 2011 ניכרת התמתנות עקבית בקצב עליית מחירי הדירות תוך ירידה חודשית במחירים במחצית השניה של השנה לראשונה מאז סוף 2008", כך עולה מנתוני האגף למידע וניתוח כלכלי של משרד הבינוי והשיכון שפורסמו היום (א'). "התמתנות עליית מחירי הדירות הושפעה מהמשך הגידול בהיצע ומהתמתנות ניכרת בביקוש. עם זאת, בנתוני הביקוש ניכר שיפור בחודש דצמבר 2011 וכולל נתונים ראשונים לינואר 2012.

ירידה בהתחלות הבנייה ב-Q4 2011

השיפור בביקוש בסוף השנה הושפע גם מהורדת הריבית על ידי בנק ישראל שהטיבה עם רוכשי דירה פוטנציאליים. היקף השיווקים על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל הגיע ב-2011 לכ-37.2 אלף יחידות דיור, גידול של 9% בהשוואה לנתונים אשתקד ושל כ-44% בהשוואה לנתוני 2008. היקפי השיווק הינם הגבוהים ביותר מ-1997. היקף התחלות הבנייה הגיע ב-2011 לכ-44 אלף יחידות דיור, לעומת כ-40 אלף ב-2010 וכ-35 אלף ב-2009. כאמור, ברבעון האחרון חלה ירידה יחסית.

אולם כשבוחנים את מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה, האומדן הרלבנטי ביותר לבחינת יוקר הדיור בישראל, ניתן לראות כי לא חל שינוי משמעותי מנתוני אשתקד. החל מ-2005 עד אמצע 2008 שיעורי השינוי במחירי הדירות והשכר היו דומים. מאז עלו מחירי הדירות בכ-42% יותר משיעור עליית השכר הממוצע למשרת שכיר במשק (כ-62% וכ-14% בהתאמה).

מאז 2005 השכר הריאלי הממוצע למשרת שכיר לא עלה ונותר יציב, כתוצאה מכך ולאור עלייה במחריי הדירות, קשה משמעותית לרכוש דירה. מספר המשכורות הנחוץ לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת עמד ב-2011 על 138, 5 משכורות יותר מ-2010; לרכישת דירת 3 חדרים ממוצעת נדרשו 91 משכורות, 3 יותר מ-2010; לרכישת דירת 5 חדרים נדרשו 191 משכורות, 4 יותר מ-2010.

דירות היד 2 מיישרות קו

בגיזרת הדירות החדשות נרשמה יציבות ואף ירידה במספר המשכורות שנדרשו לרכישת דירה: לצורך רכישת דירת 3 חדרים נדרשו 124 משכורות, 13 פחות מ-2010; לרכישת דירת 4 חדרים נדרשו 149 משכורות, ירידה של משכורת אחת ולצורך רכישת דירת 5 חדרים נדרשו 191 משכורות, משכורת אחת יותר.

מנגד, ניכר כי מחירי דירות היד שנייה יישרו קו עם דירות יד ראשונה: עבור דירת 3 חדרים יד שנייה נדרשו ב-2011 88 משכורות, 5 משכורות יותר בהשוואה ל-2010; עבור דירת 4 חדרים נדרשו 133 משכורות, 8 משכורות יותר מ-2010; עבור דירת 5 חדרים נדרשו 191 משכורות, 8 משכורות יותר מ-2010.

מאז שנת 2008 ועד נובמבר 2011 עלו מחירי הדירות ב-59% נומינאלית וב-39% ריאלית בניכוי מדד המחירים לצרכן. בניכוי מדד תשומות הבנייה עלו מחירי הדירות ריאלית בכ-44%. מראשית 2011 ניכרת התמתנות בקצב עליית המחירים ואף ירידת מחירים בספטמבר 2011, לראושנה מאז דצמבר 2008.

מהשוואה בינלאומית עולה כי בישראל חלה עלייה מצטברת של כ-25% במחירי הדירות (34% עד 11/2011) לעומת כ-33% בארצות הברית , כ-129% בבריטניה וכ-92% באירופה. מנגד ביפן חלה ירידה של 37%. בשנים 2008 עד 2010 בולטת עלייה ריאלית במחירי הדירות בישראל (כ-38%) לעומת ירידה ביתר המדינות.

השכירות עולה לנו ביוקר

גם שכר הדירה המשיך להכביד על הכיס ב-2011. החל משנת 2007 חלה עלייה מצטברת של כ-36% בשכר הדירה הממוצע החודשי בארץ, לאחר ירידה עקבית מאז שנת 2002 (למעט 2006). בתל אביב נרשמה עליית מחירים מצטברת של 40.8%, באזור המרכז נרשמה עלייה של 44.2%, בירושלים נרשמה עלייה של 21%, בחיפה של 26.1%, באזור השרון של 39.5% ובאזור הדרום של 30.2%. אזור הקריות הינו שיאן עליות השכר דירה ב-2011 עם 10.4% זינוק, אחריה נמצאות חיפה עם עלייה של 9.3%, אזור השרון עם עלייה של 8% ואזור הצפון עם עלייה של 7.8%.

גובה ההלוואה הממוצעת לרכישת דירה ב-2011 הגיע לכ-570 אלף שקל. היקף ההלוואות לדיור ירד בכ-6% לעומת 2010 והגיע לכ-45 מיליארד שקל כאשר תשלום המשכנתא החודשי הממוצע עמד על כ-3,750 שקל המהווה כ-35% מסך ההכנסה הפנויה. שיעור המימון ב-57% מההלוואות היה עד 60% שאינו נחשב מסוכן. שיעור המשקיעים מסך נוטלי ההלוואות לדיור עמד על 13% בתקופה זו.

בסך הכול בוצעו ב-2011 86,350 עסקאות של מכירת דירות (יד ראשונה ושנייה), ירידה של 17% בהשוואה לנתוני 2011 אשר הסתכמו ב-104,020 דירות והיו הגבוהים בעשור האחרון. הירידה אפיינה את העסקאות בדירות יד שנייה ובאופן חד יותר את העסקאות בדירות החדשות, הירידה חלה באופן עקבי מדיי רבעון. ברבעונים השלישי והרביעי של 2011 שיעור הדירות החדשות שנמכרו עמד על 19% מכלל העסקאות, הנתונים הנמוכים ביותר מאז הרבעון הראשון של 2009.

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

קונים דירה על הנייר? צפו ל"קנס" בגובה של לפחות 85,000 שקל - הנה החישוב

כיצד מקבלים עוד 485 אלף שקל על הבית? דוגמאות לתרבות הקומבינה

מה שהבנק לא מספר: איך תחסכו מעל 180 אלף ש' בתשלום המשכנתא הישנה?