צרות בעיר הלבנה: כיצד ייפגעו בעלי מבנים לשימור החל מהחודש הבא?
העיר תל אביב עברה בעשור האחרון רנסאנס במהלכו התגלה יופיים של רבים ממבני הבאוהאוס שסבלו מהזנחה ארוכת שנים. תהליך שימור המבנים בעיר צבר תאוצה לאחר שהוכרזו מתחמי הבאוהאוס על ידי אונסק"ו, ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם, כאתר מורשת עולמי. בעקבות ההכרזה זכתה העיר להגדרה של "העיר הלבנה", אולם מעטים מודעים לקשיים שהכרזה זו הציבה בפני רבים מתושבי העיר המעוניינים לשפר את תנאי מחייתם בבנייני העיר המוזנחים.
תוכנית השימור הגדירה למעלה מ- 1000 נכסים לשימור והמועד האחרון להגשת תביעות ירידת ערך בגין תכנית השימור הוא ה- 4.9.11. רגע לפני תום המועד, בניינים המיועדים לשימור בתל אביב מגישים תביעות לירידת ערך בגין התוכנית.
זכויות מוגבלות והיטלי השבחה
בעוד פחות מחודש עלולים לעמוד בעלי הנכסים לשימור בפני חיובים אדירים של דמי השבחה, ללא יכולת לתבוע את ירידת הערך שנגרמה להם כתוצאה מתוכנית השימור, לאחר שזכות זו תתיישן כאמור במועד זו בחלוף 3 שנים מיום אישורה.
עו"ד ברק קינן, הרטבי בורנשטיין בסון ושות', אומר כי "לא יתכן שמצד אחד יוטלו על בעלי הנכסים לשימור הוצאות שימור גדולות מאד והם מוגבלים לממש את זכויותיהם ובנוסף יטילו עליהם היטלי השבחה".
יש לציין, שעיריית תל אביב, כמי שהייתה מודעת לפגיעות הצפויות בערכם של המקרקעין, החליטה לתת לחלק מאותם בעלי זכויות "סוכריה" בדמות הזכות לנייד זכויות בנייה מהמבנים לשימור לבניינים אחרים. אלא שגם מנגנון זה, הינו קשה וכולל בחובו מגבלות לא מועטות, ולמעשה ממשיך להותיר את בעלי הזכויות עם קרקעות בערך נמוך יותר.
בית הדר, הנמצא בפינת הרחובות מנחם בגין פינת הרכבת, הוא בניין המשרדים הראשון שנבנה בתל אביב. הבניין תוכנן על ידי האדריכל קרל רובין בסגנון הבינלאומי, המוגדר כמבנה לשימור כחלק מהעיר הלבנה של תל אביב והוקם בין השנים 1936 ו-1938. בבניין התגוררו קצינים וחיילים בריטיים בתקופת המנדט בין השנים 1939-1948 והוא מוגדר לשימור מחמיר. בעלי יחידות בבניין הגישו תביעת ירידת ערך בגין תכנית השימור ותביעה לאי חיוב בהיטל השבחה. לדברי קינן, המייצג את בית הדר יחד עם עו"ד אורי עמנואל, בשמאות הבניין כולו, מוערכת ירידת הערך של הבניין כולו בכ- 16 מיליון שקל.
בירוקרטיה אינסופית
מכלול הקשיים הרבים שעלולים בעלי הזכויות להיתקל בהם מול העירייה, הם האיסור בהוספת קומות לבניין במסגרת תמ"א 38, הגבלות על תוספות בנייה, חיוב פתיחת מרפסות, אף אם נסגרו לפני שנים רבות מאוד, דרישות שיפוץ ייחודיות בחומרים מיוחדים שעלותן הכספית גבוה מאוד ביחס לשיפוץ רגיל, אי יכולת להוסיף מעלית במקרים מסוימים, מגבלה בחניות, ולא פחות קשה-התעסקות בבירוקרטיה אינסופית.
כמו כן, חלק נכבד מאוד מבעלי הזכויות ברשימת הבניינים הארוכה שנקבעו לשימור, כלל אינם מודעים שהתכנית כלל אושרה או שמודעים שאושרה, אך אינם מודעים שקיימת להם הזכות לתבוע פיצויים על ירידת ערך. ואם לא די בכך, הרי שאותם בעלי הזכויות יופתעו גם לגלות שהעירייה בעצמה דורשת היטל השבחה מאותם בעלי זכויות בבניינים לשימור, וזאת בשל "מיתוג" הבניין.
הקפאה של מאות נכסים
בניין נוסף שיתבע את עירית תל אביב על ירידת ערך בגין תכנית השימור הוא בית אל על, המבנה הכי גדול לשימור בתל אביב הבנוי מ- 12 קומות מעל קומת הקרקע, אשר נבנה בשנות ה-60 על שטח של כ-2,150 מ"ר. תוכנית השימור קובעת כי חזיתותיו של בניין המשרדים ישופצו בהתאם לדרישות שימור דקדקניות ותוך ייקור משמעותי של עלויות השיפוץ והתחזוקה.
לדברי עו"ד ניר אמזל, המייצג את דיירי בית אל על, תכנית השימור פגעה באופן חמור בבעלי הבתים שרובם הגדול נמנה על מעמד הביניים. "בעלי מבנים אלה עלולים להיות חשופים לחיובים בגין השבחת בתיהם, לכאורה, על ידי תוכנית השימור ולכן יש חשיבות רבה להגשת התביעות לירידת ערך נגד הוועדה המקומית. האבסורד של תכנית השימור מתעצם בימים אלה של משבר הדיור שכן היא למעשה הקפיאה מאות נכסים בתל אביב, פגעה ביכולת לשפץ אותם או לחזקם במסגרת תכנית המתאר הארצית לרעידות אדמה ולמעשה מחזיקה את בעליהם בני ערובה."
- 1.סתומים תהרסו ותנו לבנות מגדלים (ל"ת)אחד 08/08/2011 16:21הגב לתגובה זו
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
