התיקון הטכני בשווקים עליו כתבנו בשבוע שעבר נמשך בינתיים ונראה כי גם מניות הנדל"ן ממשיכות לרכז עניין. כבר מספר חודשים שאנו מציינים את הפוטנציאל במניות הבנקים והנדל"ן.

מאז השיא שקבע מדד נדל"ן 15 בשנת 2007 באזור 840 הנקודות, צנח המדד במהלך המשבר בשווקים בכ- 85% לרמת שפל של כ- 126 נקודות. נקודת השפל נקבעה לקראת סוף שנת 2008 ומאז זינק מדד נדל"ן 15 בלמעלה מ- 130%. שער הסגירה האחרון של מדד נדל"ן 15 עמד על 296.97 נקודות. מחירי מניות הנדל"ן שנקבעו בשנת 2007 היו ללא ספק בועתיים ומנופחים, אך נראה שגם ההתרסקות בשנת 2008 הייתה מוגזמת. אז מה הלאה?

ככלל, ענף הנדל"ן בהיותו ענף ממונף, הצורך אשראי בהיקפים עצומים הוא בעל תנודתיות גבוהה בהרבה מן הממוצע. קל לראות את עודף התנודתיות הן בטווח הארוך והן בטווח הקצר ואפילו היומי. חברות הנדל"ן סבלו בתקופת המשבר בעיקר מירידה חדה בשווי הנכסים שבבעלותן וכמובן מקשיי מימון. היות שהמינוף בחברות אלו גדול, כל שינוי קטן בשיעור ההיוון של הנכסים וכתוצאה מכך בשווי הנכסים עצמם, משפיע באופן דרמתי על ההון העצמי.

כשהיינו בדרך למטה, זה היה כואב עד כדי כך, שלגבי חלק מן החברות נשמעו דעות בשוק כי הן אינן שוות דבר, שכן שווי הנכסים האמיתי בניכוי ההתחייבויות היה על פי הערכות מסוימות נמוך מאפס או קרוב לזה. כעת נראה שמתחיל להתרחש לו תהליך הפוך. המיתון בעולם מתחיל להיבלם, הריביות נמוכות ומשפיעות גם על שיעורי ההיוון ומחירי הנכסים התייצבו ובמקומות רבים, אפילו התחילו לעלות מעט (זה לא נכון בכל מקום בעולם). מצב זה, בהנחה שיימשך יגרום לגידול בהון העצמי בחברות רבות (מדובר בעיקר בחברות הנדל"ן מניב, עתירות הנכסים). חברות אחרות, הפועלות בשוק המגורים בישראל למשל, נהנות מהתחממות שוק הדירות המקומי.

המשקיעים, אשר זיהו את שינוי המגמה בשווקים בכלל ובענף הנדל"ן בפרט, כבר עטו על מניות הנדל"ן ולכן חלק מן החברות נסחרות במחירים המשקפים ציפיות לעלייה בערך הנכסים. עם זאת, מדובר על ציפייה לעליה בערך הנכסים בהשוואה למחירם אחרי הצניחה בערכם. המשך השיפור במצב הכלכלי העולמי, בהנחה שיתרחש, ישפיע על מניות הנדל"ן בעוצמה גבוהה יותר מאשר על מרבית הענפים האחרים.

החשיפה למניות הנדל"ן יכולה להיעשות באמצעות תעודות סל, קרנות נאמנות או מניות ספציפיות. למרות שישנם יתרונות באיתור מניות ספציפיות בעלות ערך כלכלי גדול ביחס לשוויין בבורסה, נראה שבסה"כ בחירה של תעודת סל או קרן נאמנות יכולה לייצר פתרון איכותי, נוח ולא פחות חשוב ? נזיל (חשוב מאד במיוחד בתקופות הפכפכות).

בחרנו להתייחס כאן בקיצור נמרץ לשתי חברות נדל"ן מעניינות:

הראשונה הינה אלקטרה נדלן (שער סגירה אחרון 18/8/2009 - 32.27 שקל למניה). אלקטרה נדל"ן מחזיקה בכ- 100 נכסים מניבים ועוד כ- 11 נכסים בשלבי פיתוח והקמה וב-9.9% מ-58 בתי מלון בבריטניה. נכסי החברה הינם איכותיים ומתאפיינים בתפוסה גבוהה. ההון העצמי מהווה כ- 13% מהמאזן (מינוף מעט גבוה) ואגרות החוב של החברה נסחרות בתשואה של 3.5% המעידה על בטחון רב מצד המשקיעים לגבי החזר החוב. התמחור של החברה אטרקטיבי והיא נסחרת במכפיל הון נמוך של 0.63, ללא סיבה אמיתית הנראית לעין.

חברה מעניינת נוספת בחרנו מתחום המגורים בישראל, אפריקה מגורים (שער סגירה אחרון 18/8/2009 - 59.37 שקל למניה). אין ספק שאחד הטרנדים החזקים בתקופה האחרונה הוא תחום הדיור בישראל, שהרי הישראלים משוכנעים שהשקעה בדירה היא השקעה בטוחה (אצל חלק מן הציבור קיימת תחושה שהבורסה היא קזינו ואילו דירות בנויות מבטון ולכן ערכן לא יורד...).

בין אם תסכימו עם הקביעה הזו או לא, קשה להתווכח עם הציבור שרץ כרגע לקנות. המרוויחות הגדולות מן הסיטואציה הינן חברות נדל"ן בעלות מלאי קרקעות גדול באזורי ביקוש ובעלות יכולת טובה לקדם פרויקטים. אפריקה מגורים היא אחת מהן. מחיר המניה לא זול במיוחד. ההון העצמי של החברה עומד על כ-550 מליון שקל ומכפיל ההון שלה עומד על כ- 1.36. שווי החברה בבורסה משקף תוספת של כ-200 מליון שקל על ההון העצמי של החברה, שווי אותו ניתן לייחס לפרויקטים בפיתוח או בתכנון, ערך חבוי של קרקעות או תוספות אחרות. להערכתנו, בשל מאגר הקרקעות הגדול שנמצא ברשות החברה ולאור הביקוש הגדול הקיים כיום, הערך האמיתי הגלום בקרקעות ובפרויקטים בשלבים השונים גבוה באופן משמעותי מאותם 200 מליון ₪.

לסיכום

למרות העלייה החדה במניות הנדל"ן מתחילת השנה, נראה כי תחת ההנחה של יציאת העולם ממיתון, הפוטנציאל בענף זה עדיין גדול. ניתן להיחשף למניות הנדל"ן באמצעות תעודות סל על מדד נדל"ן 15, באמצעות קרנות נאמנות רלוונטיות וכן דרך מניות ספציפיות, כגון אלה שציינו ואחרות. חשוב לזכור שעקב המינוף המובנה בענף, התנודתיות במניות אלו, גבוהה יחסית, לטוב ולרע.

מאת: רן קבין, מנכ"ל 'קבין בית השקעות'

* חברת קבין בית השקעות בע"מ מנהלת תיקי השקעות ללקוחות. ניירות ערך של חברות המוזכרות בדו"ח זה לרבות אלקטרה נדל"ן, אפריקה מגורים ותעודות סל העוקבות אחר מדד נדל"ן 15, מוחזקים או עשויים להיות מוחזקים בחלק מן התיקים הנ"ל וקבין בית השקעות בע"מ עשויה לרכוש ו/או למכור את ניירות הערך האמורים ללא כל הודעה. הכותב הינו מנכ"ל ובעלים בחברת קבין בית השקעות בע"מ.

** אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות או המלצה לקנות או למכור את ניירות הערך המוזכרים במסמך זה ו/או ניירות ערך אחרים או מטבעות. העושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד. האמור לעיל מוגש כאינפורמציה בלבד. מסמך זה מתבסס אך ורק על מידע פומבי גלוי לציבור ועל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים, או בלתי מעודכנים. מסמך זה אינו מהווה יעוץ או הזמנה לרכוש או למכור את ניירות הערך הנזכרים בו ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל משקיע.