עסקת קומבינציה ללא מס - הכיצד?

רשימה זאת מסבירה, כיצד ניתן להתארגן לעסקת קומבינציה פטורה ממס באמצעות העברת קרקע לחברה, והקצאת מניות לקבלן בשיעור המגיע לו בעסקה. בהעברת הקרקע לעיל לחברה, ההקצאה איננה חייבת דיווח ופטורה ממס (אך יש להודיע עליה בטופס מיוחד למנהל מס שבח, אם הקרקע הנה באיגוד מקרקעין). גם חלוקת הרווחים כדיווידנד בין חברות - פטורה ממס. חלוקת העלות תיעשה באמצעות מינוף והחזר ההלוואה לבנק - של הקרן ושל הריבית, כמקובל בענף הנדל"ן. שיטת העסקה, שאנו מציגים במאמר זה, הנה שיטה נוספת על השיטות, העוסקות בעריכת עסקת קומבינציה ללא מס. השיטה מבוססת על תיקוני קבע, שהוכנסו בוועדת רבינוביץ ושהחתום לעיל היה בין חבריה. מדובר בשילוב פעולה באיגוד, בהקצאת מניות ובבנייה על קרקע המצויה בחברה. להלן נפרט תיאור כללי של דרך בניית העסקה. לאחר מכן יובא הסבר קצר על כל אחד מיסודותיה של בנייה זאת. בעל קרקע מצוי דואג לכך, כי הקרקע תהיה בחברה. נסביר להלן, כיצד ייערך לכך בעל הקרקע. בעל החברה, שהנו בעל הקרקע, מקצה מניות באיגוד לקבלן, על פי שיעור שעליו סוכם והמשקף גם את התחייבותו של הקבלן להכניס הון עצמי, שיממן את הבנייה כולה על פי אותם שיעורי עסקה. ההקצאה תיעשה אף היא בכמות מניות, על פי ההסכמה על שיעור הקומבינציה של הקבלן בעסקה. ביטחונות אינם חסרים, וקצב ההקצאה יהיה על פי קצב הבנייה ועל פי הכנסת שיעור ההון של הקבלן. במקרה של מינוף, בעל הקרקע יכול להתנות את המינוף בשעבוד המניות, ולא לסכן את הקרקע. שעבוד הקרקע ידרוש ביטחונות נוספים מן הקבלן. אך כך הדבר גם בעסקת קומבינציה בקרקע רגילה, ולא רק באיגוד באמצעות הקצאת מניות. את מכירת הדירות תבצע החברה המשותפת. לאחר מכן, חלוקת הרווחים יכולה להיעשות על פי סדרי דיווידנד רגילים, או שייקבעו במניות בכורה, או לחלופין בדיווידנד בכורה. יש לראות, כי העלות עצמה תחולץ באמצעות החזרת המימון לבנק, כך שעדיף ללכת על מינוף במישור החברה. דבר זה יפתור את חלוקת הרכיבים, שאינם רווח ושאינם ראויים לחלוקה כדיווידנד; החזרתם כהלוואה לבנק מותרת. ההון העצמי יכול להיות בפיקדון חייב מס בשיעור 20%, שהיה משועבד להבטחת ההלוואה (תכנון מס לגיטימי על פי "הילכת חזן" - פרי בית המשפט העליון). הפרשי המיסוי יהיו נמוכים, ממילא, שכן החברה תחסוך כך מס בשיעור 29%-25% - פער שאיננו "אגרסיבי". העסקה איננה נכללת גם, משום מה, בתקנות הדיווח על תכנוני המס האגרסיביים, אולם עם זאת, המלצתנו היא ליתן דיווח וביאור נאותים לעצם קיום העסקה, על אף שלא מדובר ב"אירועי מס" החייבים בדיווח. להלן מוצג הסבר מפורט על בניית העסקה, לרבות שאלות שבוודאי יתעוררו לעוסקים בתחום: הקצאה מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"] כך: "1. ... 'פעולה באיגוד' - הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לעניין זה, 'הקצאה'- הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מחברי האיגוד, במישרין או בעקיפין;". סעיפי הטלת המס בחוק מיסוי מקרקעין (7-6 ו-7א) אינם חלים כלל על הקצאה, אלא על מכירה, או על פעולה באיגוד. התוצאה הנה, כי הקצאת מניות לקבלן איננה מוגדרת כלל כאירוע מס. גם חלוקת דיווידנד בין תאגידים פטורה ממס (סעיף 126 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961). העברת הקרקע לחברה, אשר כבר אינה קיימת, יכולה להתקיים על פי כמה סעיפי פטור ממס, שחלק מהם מחייבים המתנה של שנתיים, וחלק מהם - אינם מחייבים אותה. הכותב - ממשרד עו"ד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.