שכונה יוקרתית - שכנים בעייתיים
לאחרונה נחשפנו למספר מקרים שפורסמו בתקשורת על שכנים בעייתיים בשכונה יוקרתית. קניית בית מגורים היא מעין עסקת חבילה. בפועל אנחנו קונים רק את הבית או הדירה,
אך למעשה אנחנו מקבלים יחד עם הקירות שרכשנו גם את כל סביבת המגורים, בין אם זו שכונה, בית דירות, או מגדל מגורים. השכנים הם חלק מאותה 'עסקת חבילה'.
שכנים בעייתיים יכולים להעיב באופן משמעותי על איכות החיים ותרבות הדיור. במקרים קיצוניים נוכחותם יכולה אף לגרוע משוויו של הנכס כאשר נרצה למכור אותו.
כיצד ניתן לזהות מראש "מלכודות" מן הסוג הזה?
מרבית רוכשי הדירות נוהגים לערוך בדיקות טרם הרכישה, כי הם לא אוהבים לקנות 'חתול בשק'. בדיקה לאיתור ליקויים הנדסיים ובדיקה שמאית הם כיום must שלא מדלגים עליו.
ואולם קונים חכמים כבר יודעים כיום כי לבדיקת אפיון השכנים וסביבת המגורים יש משקל מכריע בהחלטת הרכישה. אפשר להחליף צנרת רקובה בחדשה, אפשר לשפץ אמבטיה ומטבח,
אך את השכנים אי אפשר להחליף ואי אפשר "לשפץ".
בניין שבו מספר גדול של דירות בשכירות הוא תמרור אזהרה. לשכנים ארעיים יש על פי רוב יחס אדיש לתרבות הדיור והתחזוקה השוטפת. הם לא מעורבים ביוזמות של טיפוח הבניין
ובשל התחלופה התכופה בדירות הללו, לא אחת נגרמות בעיות של אי תשלום מיסים לוועד הבית ולכן תיפקודו עלול להיפגע.
ראוי לבדוק אם יש בבניין גם דירות שלא משמשות למגורים, כדוגמת קליניקות פרטיות, או משרדים קטנים. דירות מן הסוג הזה הם פוטנציאל למטרדי רעש, בלאי, לכלוך במעליות, וכד'.
שיחה עם נציג וועד הבית עשוייה לספק מידע כללי על דיירים בעייתיים. האם יש דירות רווקים בבניין, האם נערכות שם מסיבות רועשות בתדירות גבוהה, האם יש הרבה משפחות
עם ילדים, או זוגות מבוגרים, האם שוררים יחסים סבירים בין הדיירים, או שמא יש סכסוכים ועל איזה רקע. האם יש בבניין כלבים או בעלי חיים אחרים העלולים להוות מטרד. רצוי לסייר בין הקומות ולראות אם יש אדניות, או גרוטאות.
מומלץ מאוד לקבל מידע על הדירות הגובלות: בקומה מעל, בקומה מתחת ובאותה קומה. אם ילדי השכנים בקומה מעל נוהגים להקפיץ כדור כי "הם בסך הכל משחקים", זו עלולה להיות בעיה. אם אתם זוג מבוגר ובקומה מולכם מתגורר זוג צעיר עם תינוק, רצוי לדעת על כך מראש.
אם ליד דלת הכניסה של אחת הדירות מותקנת מצלמה ובכניסה לבניין יש אנשי אבטחה חמושים, המימצאים הללו מדברים בעד עצמם.
בכל שהאזור יוקרתי יותר, יש ציפיות גבוהות יותר מאיכות האוכלוסיה ואופן ההתנהלות שלה. אולם מאחר ונתקלנו לאחרונה בלא מעט מקרים חריגים, בדיקת אפיון השכנים הפכה לצורך חיוני ביותר והיא מהווה כיום חלק בלתי נפרד מחבילת הבדיקות של נכסים לפני רכישה.
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
עידית סילמן: "הממצאים מצביעים על מספר רב של הפרות ובכללן כאלה הגורמות לזיהום אוויר חזק או בלתי סביר וכן הפרות של תנאי היתר הרעלים, מתוך סיכון בריאות הציבור והסביבה" קבוצת בזן: "קבוצת בזן פועלת ותמשיך לפעול בשקיפות מלאה אל מול גורמי המקצוע בתחום הגנת
הסביבה"
בזן מחוז חיפה של המשרד להגנת הסביבה שלח התראה וזימון לשימוע לבז"ן בזן 0.87% , לכרמל אולפינים ולגדיב, בעקבות שורה של הפרות לכאורה של תנאי היתרי הפליטה והרעלים ושל הוראות חוק אוויר נקי וחוק החומרים המסוכנים. המסמכים שנמסרו לחברות מתארים ליקויים חוזרים בפליטות מזהמות, בתשתיות ובניהול חומרים מסוכנים.
השרה להגנת הסביבה, עידית סילמן, אמרה כי "הממצאים מצביעים על מספר רב של הפרות ובכללן כאלה הגורמות לזיהום אוויר חזק או בלתי סביר וכן הפרות של תנאי היתר הרעלים, מתוך סיכון בריאות הציבור והסביבה. המשרד להגנת הסביבה לא יאפשר למפעלים לסכן את בריאות הציבור והסביבה ויפעל בכל הכלים העומדים לרשותו כדי להבטיח עמידה מלאה בחוק".
על פי נתוני המשרד, בתחנות הניטור ובדיגומים על גדר המתחם נרשמה מגמת עלייה עקבית בריכוזי בנזן, חומר המוגדר כמסרטן, החל מ-2020 ועד 2024. לפי המשרד, העלייה נובעת מפליטות המתחם המשותף של בז"ן וגדיב, וחשפה את הציבור לרמות מזהם הגבוהות מאלה שנקבעו בערכי הסביבה. בנוסף לכך נמצאו חריגות רבות מערכי הפליטה המותרים לבז"ן ולכאו"ל לגבי מזהמים שונים, בהם תחמוצות גופרית, תחמוצות חנקן וחלקיקים. בחלק מהמקרים דווח על פליטות עשן שחור שהוגדרו כזיהום אוויר חזק או בלתי סביר, בניגוד לתנאי היתר הפליטה.
בממצאים הנוגעים לגדיב התגלו שתי הפרות מהותיות של תנאי היתר הרעלים: הפעלה של קווי דלק חוץ-מפעליים המוליכים חומרים מסוכנים ללא מערכת הגנה קתודית במקטע מסוים, מצב שמגביר את הסיכון לקורוזיה ולדליפות; וכן הפעלה מחדש של מכלי אחסון מסוכנים אחרי אירועים חריגים ללא אישור מחודש של בודק מוסמך, בניגוד לדרישות ההיתר.
- בזן: עליה במרווחי הזיקוק, התקבולים על הפגיעה במתקנים תרמו למעבר לרווח
- בזן הפסידה 37 מיליון ד' ברבעון - מרווח הזיקוק הסתכם על 10.5 דולר לחבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשל הליקויים, המשרד להגנת הסביבה שוקל צעדי אכיפה ובהם צו מינהלי לפי חוק אוויר נקי לצמצום ומניעת זיהום, וכן הטלת עיצומים כספיים. לפני קבלת החלטה סופית זומנו החברות לשימוע.
