כיצד מתבצע התהליך?

התהליך יכול להתבצע בדרכים שונות ומגוונות, שמטרתן אחת: שיקום האזור מבחינה פיזית וחברתית, וכן טיפוח ושדרוג תשתיות ונראות חיצונית, שלאחריו תהפוך השכונה לסביבת מגורים נעימה ואיכותית. תהליך זה יכול להתרחש במספר דרכים, ביניהן חברה יזמית או רשות מקומית שיוזמות את המהלך. בתהליך זה עוברות הדירות הקיימות שיקום או בנייה מחדש, וכן מתווספות יחידות דיור חדשות, תוך שיפור התשתיות, חיזוק המבנים ועוד.

התחדשות עירונית נעשית במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, בינוי-פינוי, תמ"א 38 ועוד.

מובן מאליו שעל מנת להגיע להסכם המיוחל על בעלי הדירות לפנות לשירותיו של עורך דין בעל ידע, בקיאות וניסיון מוכח בתחום כמשרד עו"ד אביב טסה.

אביב טסה: פינוי-בינוי או בינוי-פינוי?

בפרויקט פינוי-בינוי הדיירים מפונים מבתיהם לצורך הפרויקט. הם מקבלים דירות חלופיות להתגורר בהן במשך זמן זה או תשלום חודשי עבור שכירות דירה חלופית. בזמן זה נהרסים המבנים הישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים, בטיחותיים יותר, חדשים יותר ועם דירות גדולות יותר. הדיירים חוזרים מהדירות החלופיות בהן התגוררו במשך זמן הבנייה ומקבלים דירה חדשה בפרויקט. בנוסף, נבנות בפרויקט דירות נוספות לצורך אכלוס דיירים חדשים.

יתרונות המהלך הזה הן רבים, ביניהם שיקום ושיפור פני השכונה או האזור, יצירת מגוון חדש של הזדמנויות תעסוקתיות, שירותים רבים וקרובים, צמצום הצורך להתרחב על חשבון שטחי טבע ועוד.

• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפרויקט בינוי-פינוי הדיירים נשארים בדירותיהם, ובזמן זה בונה היזם בניינים חדשים בקרקע זמינה באותו המתחם, ובסיום הבנייה מקבלים הדיירים דירות חדשות בפרויקט זה.

היתרונות במהלך כזה הם בין השאר העובדה שהדיירים אינם צריכים לעבור לדירות חלופיות, יש להם את ביתן הישן לגור בו עד לסיום הפרויקט, הם עדים לבנייתו של הפרויקט החדש ויכולים לסמוך בכך על היזם המבצע. עם זאת, פרויקטים מסוג בינוי-פינוי הם נדירים יותר, עקב העובדה שיש צורך בקרקע פנוי הזמינה לבנייה לצורך התהליך.

אביב טסה על התחדשות עירונית בפרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 היא השם הכולל לתוכנית מתאר ארצית, שמטרתה לחזק בפני רעידות אדמה מבנים קיימים בכל רחבי הארץ. במסגרת תוכני זו, ניתן לתכנן ולקבל היתרי בניה לחיזוק מבנים, ובמקביל מקבל היזם את האפשרות לבניית דירות נוספות בפרויקט לצורך מימון עבודות החיזוק של המבנה. תהליך זה יכול לקרות על ידי חיזוק הבניין הקיים (שאז אין חובה לדיירים להתפנות) או על ידי הריסת המבנה כולו ובנייתו מחדש.

מהם הזכויות מהם נהנים הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?

לדיירים קיימים יתרונות קבים ותמריצים שונים על מנת לזרז את יציאתו לפועל של הפרויקט, כגון קבלת הדירה החדשה בפרויקט כמובן, חדר ממ"ד וחניה פרטית (בחלק מהמקרים), מעלית בבניין, הטבות נוספות מהיזם (במידה וסיכמו ביניהם), וכן שדרוג ושיפוץ תשתיות הבניין והחלל המשותף לכל דיירי הבניין.

בנוסף, לדיירים מתווסף שטח חדש לדירה, כך שהיא גדלה באופן משמעותי. בזמן הבנייה זכאים הדיירים לקבל דיור חלופי או מימון לדיור שכזה עד לסיום הפרויקט.

דיירים בני הגיל השלישי מקבלים הטבות מיוחדות בתשלום הארנונה: בשנתיים הראשונות זכאים הם להנחה של 100% בתשלומי הארנונה, בשנה השלישית ל- % 75 הנחה, ברביעית – 50% ובחמישית זכאים הם ל- 25% הנחה.

תנאי הסף לביצוע התחדשות עירונית

לצורת יציאתה של תוכנית ההתחדשות העירונית אל הפועל, יש צורך במספר תנאים. הראשון הוא הצורך בקבלת הסכמתם של בעלי הדירות למהלך (שני שליש בתוכנית חיזוק מבנים, ו- 80% בתוכנית פינוי והריסה). התנאי השני הוא שהבניין נבנה לפני שנת 1980. במהלך של פינוי-בינוי, אחד התנאים הוא בנייה של לפחות 24 יחידות דיור, וכן שהפרויקט יהיה תואם את המדיניות באגף התכנון.

לזכותו של צוות המשרד עורכי דין אביב טסה הישגים רבים ומרשימים בענייני התחדשות עירונית. צוות המשרד, בראש אביב טסה, מעניק ללקוחותיו שירות וייעוץ מקצועי בכל הנוגע לתהליכי התחדשות עירונית.

משרד עורכי דין - אביב טסה

דרך אבא הלל 7, רמת גן

03-612-1313

tasalaw.co.il