מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?

נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.

על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר. 

נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה:  הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה. 

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.   

ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בעיריית באר שבע המליצה בשבוע שעבר להפקיד את תוכנית מתחם הפיקוד - לב העיר העתיקה, שמבקשת לשנות מן היסוד את אחד האזורים המרכזיים והסגורים ביותר בעיר. לפי ההחלטה, תחנת המשטרה ומטה פיקוד דרום של צה״ל, שפועלים כיום בלב העיר העתיקה, יפונו מהמתחם, ובמקומם יוקם אזור עירוני פתוח שישלב מגורים, מסחר, תרבות ופנאי. מדובר במתחם רחב היקף, בשטח של כ-39 דונם, התחום בין הרחובות הפלמ״ח, הרצל, העצמאות וחטיבת הנגב. עד היום שימש האזור מתחם צבאי מגודר, ללא גישה חופשית לציבור. התוכנית החדשה מבקשת לפתוח אותו לראשונה לתושבים ולמבקרים, ולשלב אותו מחדש בלב הפועם של העיר העתיקה.

על פי התכנון, שאותו הכין משרד אירית צרף - אדריכלות ובינוי ערים עבור עיריית באר שבע, ייבנו במתחם כ-237 יחידות דיור. הבנייה תתבצע במבנים של עד שש קומות, מעל קומת קרקע שתשמש למסחר ולשימושים ציבוריים. בעירייה מדגישים כי המטרה היא ליצור רחובות פעילים לאורך שעות היום, כאלה שישלבו מגורים עם חנויות, מקומות בילוי ושירותים ציבוריים, ולא מתחם סגור שמתעורר רק בשעות מסוימות.

התוכנית שמה דגש גם על שימור אופייה ההיסטורי של העיר העתיקה. מבנים מתקופות עות’מאניות ומנדטוריות ישולבו במתחם ויוגדרו לשימור, לצד הבנייה החדשה. כך, לפי העירייה, נשמר החיבור בין העבר של באר שבע לבין הפיתוח העתידי שלה. פתיחת המתחם צפויה ליצור רצף עירוני חדש שיחבר בין מוקדים מוכרים בעיר העתיקה, בהם מדרחוב קק״ל, גן אלנבי, פארק קרסו והרחובות ההיסטוריים שסביבם.

גם נושא התחבורה קיבל מקום מרכזי בתכנון. מערך התנועה מבוסס על צמצום תנועת כלי רכב בתוך המתחם עצמו, כשהכניסה לכלי רכב תתבצע בעיקר בהיקף האזור. הליבה הפנימית מיועדת להולכי רגל ולרוכבי אופניים, מתוך רצון לעודד תנועה רגלית ותחבורה ציבורית. לצורך כך מתוכנן חניון תת־קרקעי, שאמור לתת מענה לצרכי החניה מבלי לפגוע במרחב הציבורי מעל הקרקע.

• הממשלה אישרה תכנית לפיתוח מטרופולין באר שבע בכמיליארד שקלים
• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בעירייה מעריכים כי למהלך תהיה גם השפעה כלכלית וחברתית רחבה. השילוב בין מגורים, מסחר, תעסוקה ותיירות נועד לחזק את הכלכלה המקומית של העיר העתיקה, למשוך עסקים ומבקרים ולהגביר את הפעילות באזור. במקביל, התכנון כולל שטחים ציבוריים פתוחים וגינות, שנועדו לשמש מרחב מפגש קהילתי. בהיבט הסביבתי, נכללים בתוכנית שבילים מוצלים וגגות ירוקים, כחלק מתפישה של פיתוח עירוני מקיים.