המהפך של תלפיות: הוועדה אישרה הקמת רובע חדש
התוכנית כוללת כ-8,250 יחידות דיור - מחצית מהן דירות קטנות שייתנו מענה לאוכלוסייה הצעירה בעיר: בנוסף, התוכנית כוללת תוספת של 225,000 מ"ר לצרכי ציבור, 851,603 עבור שטחי מסחר ותעסוקה, כ-80,000 מ"ר עבור שטחי מלאכה וכ-110 דונם שטחים פתוחים
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, בראשות עו"ד עמיר שקד, החליטה היום (שני, 8.2.21) לאמץ את תוכנית האב להקמת רובע חדש בתלפיות שישלב מגורים, שטחים ציבוריים, מסחר ותעסוקה. מטרת התוכנית, הפיכת מתחם תלפיות לרובע עירוני פעיל ומעורב שימושים, הפעיל לאורך רוב שעות היממה, תוך חיבור למרקם הבנוי הקיים.
התוכנית כוללת תוספת בהיקף של כ-8,250 יחידות דיור שייבנו במבני מגורים של 14-30 קומות, בהתאם למדיניות של עירוב שימושים וציפוף הבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה. מחצית מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית, יהיו דירות קטנות שייתנו מענה לאוכלוסייה הצעירה בעיר. בנוסף, התוכנית מציעה פיתוח של רחוב פייר קניג כשדרה עירונית מרכזית עם מסחר מלווה רחוב, ובו תתאפשר בנייה של עד 30 קומות שייבנו מעל קומות מסחר ותעסוקה. ברחובות המשניים המקבילים לרחוב פייר קניג - התוכנית קובעת בנייה נמוכה יותר של עד 14 קומות.
מלבד יחידות הדיור, התוכנית כוללת תוספת של 225,000 מ"ר לצרכי ציבור, 851,603 עבור שטחי מסחר ותעסוקה, כ-80,000 מ"ר עבור שטחי מלאכה ותעסוקה בדרום הרובע ושטחים פתוחים בהיקף של כ-110 דונם. כל תוכנית שתוגש בתחומי הרובע, תיקבע שלביות ביצוע שתבטיח את השלמת שטחי המסחר והתעסוקה והשטחים הציבוריים הפתוחים והבנויים, כתנאי למימוש המגורים.
הוועדה ציינה כי תוכנית האב והתכניות המפורטות שיוגשו מכוחה, יתרמו תרומה משמעותית למוקד עירוני חשוב זה ולפני האזור כולו בעשורים הקרובים. כמו כן התרשמה הוועדה כי התוכנית מציעה ראיה תכנונית כוללת לשילוב המגורים באזור, תוך יצירת יחס ראוי בין שימושי המגורים לשאר השימושים הקיימים, והבטחה של המענה הדרוש לצרכי ציבור.
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- צפי לעומסים כבדים - היערכות תחבורתית חסרת תקדים בירושלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הוועדה ציינה כי בהמשך לעקרונות שהותוו בתוכנית האב הקודמת, בדבר פיתוח האזור כרובע מסחר ותעסוקה, ובהתאם למדיניות המעודדת עירוב שימושים עירוניים, תוך מתן דגש לאזורים המשורתים היטב על ידי מערכת הסעת המונים, קיימת הצדקה לשילוב השימוש למגורים באזור, בהתאם לצורך בניצול מיטבי של משאב הקרקע העירונית, ומתן מענה לצורך בתוספת יחידות הדיור לעיר, וזאת תוך עידוד מימוש שטחי תעסוקה בהיקף משמעותי.
מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון, שירה תלמי-באבאי, ציינה כי "התוכנית היא בשורה של ממש להתחדשות ופיתוח אזור דרום העיר ועתידה ליצור מרכז כובד משמעותי בעיר, של רובע מעורב שימושים, תעסוקה, מסחר, תעשייה ותרבות. הרובע, ייסמך על מרחב ציבורי איכותי המוכוון להולכי רגל ומשורת על ידי שני קווים של רכבת קלה. מתחם תלפיות יהווה דוגמה למרקם עירוני אינטנסיבי המספק איכות חיים לתושבים בו, כמו גם מוקד עניין משמעותי לאזור ולעיר כולה".
שטח אזור התעסוקה תלפיות הוא כ-950 דונם, והוא מצוי במתחם הרחובות - רחוב דרך בית לחם ממזרח, פארק המסילה ושכונת מקור חיים ממערב, רחוב ברעם מדרום ורחוב רבקה וצומת אורנים מצפון. המתחם מהווה את אחד ממוקדי התעסוקה, המסחר והתעשייה המרכזיים בירושלים בעשורים האחרונים, נתון בהתחדשות מתמדת. המתחם שוכן בלב אזור עירוני ומוקף בשכונות מגוונות באופיין ובעלות ביקושים גבוהים למגורים. פארק המסילה חופף לשטח התוכנית ממערב, ובתחומי הרובע צפויים לעבור שני קווים של הרכבת הקלה.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
