המהפך של תלפיות: הוועדה אישרה הקמת רובע חדש
התוכנית כוללת כ-8,250 יחידות דיור - מחצית מהן דירות קטנות שייתנו מענה לאוכלוסייה הצעירה בעיר: בנוסף, התוכנית כוללת תוספת של 225,000 מ"ר לצרכי ציבור, 851,603 עבור שטחי מסחר ותעסוקה, כ-80,000 מ"ר עבור שטחי מלאכה וכ-110 דונם שטחים פתוחים
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, בראשות עו"ד עמיר שקד, החליטה היום (שני, 8.2.21) לאמץ את תוכנית האב להקמת רובע חדש בתלפיות שישלב מגורים, שטחים ציבוריים, מסחר ותעסוקה. מטרת התוכנית, הפיכת מתחם תלפיות לרובע עירוני פעיל ומעורב שימושים, הפעיל לאורך רוב שעות היממה, תוך חיבור למרקם הבנוי הקיים.
התוכנית כוללת תוספת בהיקף של כ-8,250 יחידות דיור שייבנו במבני מגורים של 14-30 קומות, בהתאם למדיניות של עירוב שימושים וציפוף הבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה. מחצית מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית, יהיו דירות קטנות שייתנו מענה לאוכלוסייה הצעירה בעיר. בנוסף, התוכנית מציעה פיתוח של רחוב פייר קניג כשדרה עירונית מרכזית עם מסחר מלווה רחוב, ובו תתאפשר בנייה של עד 30 קומות שייבנו מעל קומות מסחר ותעסוקה. ברחובות המשניים המקבילים לרחוב פייר קניג - התוכנית קובעת בנייה נמוכה יותר של עד 14 קומות.
מלבד יחידות הדיור, התוכנית כוללת תוספת של 225,000 מ"ר לצרכי ציבור, 851,603 עבור שטחי מסחר ותעסוקה, כ-80,000 מ"ר עבור שטחי מלאכה ותעסוקה בדרום הרובע ושטחים פתוחים בהיקף של כ-110 דונם. כל תוכנית שתוגש בתחומי הרובע, תיקבע שלביות ביצוע שתבטיח את השלמת שטחי המסחר והתעסוקה והשטחים הציבוריים הפתוחים והבנויים, כתנאי למימוש המגורים.
הוועדה ציינה כי תוכנית האב והתכניות המפורטות שיוגשו מכוחה, יתרמו תרומה משמעותית למוקד עירוני חשוב זה ולפני האזור כולו בעשורים הקרובים. כמו כן התרשמה הוועדה כי התוכנית מציעה ראיה תכנונית כוללת לשילוב המגורים באזור, תוך יצירת יחס ראוי בין שימושי המגורים לשאר השימושים הקיימים, והבטחה של המענה הדרוש לצרכי ציבור.
- קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הוועדה ציינה כי בהמשך לעקרונות שהותוו בתוכנית האב הקודמת, בדבר פיתוח האזור כרובע מסחר ותעסוקה, ובהתאם למדיניות המעודדת עירוב שימושים עירוניים, תוך מתן דגש לאזורים המשורתים היטב על ידי מערכת הסעת המונים, קיימת הצדקה לשילוב השימוש למגורים באזור, בהתאם לצורך בניצול מיטבי של משאב הקרקע העירונית, ומתן מענה לצורך בתוספת יחידות הדיור לעיר, וזאת תוך עידוד מימוש שטחי תעסוקה בהיקף משמעותי.
מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון, שירה תלמי-באבאי, ציינה כי "התוכנית היא בשורה של ממש להתחדשות ופיתוח אזור דרום העיר ועתידה ליצור מרכז כובד משמעותי בעיר, של רובע מעורב שימושים, תעסוקה, מסחר, תעשייה ותרבות. הרובע, ייסמך על מרחב ציבורי איכותי המוכוון להולכי רגל ומשורת על ידי שני קווים של רכבת קלה. מתחם תלפיות יהווה דוגמה למרקם עירוני אינטנסיבי המספק איכות חיים לתושבים בו, כמו גם מוקד עניין משמעותי לאזור ולעיר כולה".
שטח אזור התעסוקה תלפיות הוא כ-950 דונם, והוא מצוי במתחם הרחובות - רחוב דרך בית לחם ממזרח, פארק המסילה ושכונת מקור חיים ממערב, רחוב ברעם מדרום ורחוב רבקה וצומת אורנים מצפון. המתחם מהווה את אחד ממוקדי התעסוקה, המסחר והתעשייה המרכזיים בירושלים בעשורים האחרונים, נתון בהתחדשות מתמדת. המתחם שוכן בלב אזור עירוני ומוקף בשכונות מגוונות באופיין ובעלות ביקושים גבוהים למגורים. פארק המסילה חופף לשטח התוכנית ממערב, ובתחומי הרובע צפויים לעבור שני קווים של הרכבת הקלה.
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- הסכם גג ביקנעם: תוספת של יותר מ-6 אלף דירות והשקעה של 1.7 מיליארד שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
