הגלובל פרופרטי גייד בסקירת נדל"ן על ישראל: האם מחירי הדירות מהווים סכנה?
"מחירי הדירות בישראל עולים בקצב מהיר, וישנם כאלה הסבורים שדהירת המחירים מהווה סיכון ליציבות הפיננסית של המשק, אולם הסימנים בשטח מרגיעים", כך נאמר בגלובל פרופרטי גייד בסקירה שנעשתה על שוק הנדל"ן הישראלי. "אומנם ריבית המשכנתאות ירדה מאז 2003, שוק המשכנתאות צמח פחות מהצפוי והיווה 26.1% מהתוצר ב-2014, לעומת 18% בשנת 2000. מדובר בהיקף הלוואות מתון עבור מדינה מפותחת".
באתר מציינים שלמרות שמאז סוף 2013 70% מחוב משקי הבית מופנה לדיור, יש להם עדיין עודף של נכסים מול חובות – יחס החוב מול נכסים בישראל ב-2012 עמד על 8%, בהשוואה ל-16% בבריטניה וארצות הברית. עוד מציינים באתר לטובה את העובדה שבתחילת 2014 36% ממאזני המשכנתאות של הבנקים היו לא צמודים למדד ובריבית משתנה, לעומת 77% ב-2009. אולם למרות הצדדים החיוביים, מפרט האתר את ארבעת המגבלות המרכזיות שהוציא בנק ישראל – הגבלת הרכיב המשתנה במשכנתאות ל-33%, הגבלת המינוף, העמדת הון לחובות לא מסופקים על ידי הבנקים והקטנת היחס בין ההחזר החודשי להכנסה.
נתוני האתר מתבססים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם מחירי הדירות עלו ב-2014 בשיעור של 8.45% לרמה של 1.353 מיליון שקל. מנתוני האתר עולה שב-2008 עלו המחירים בשיעור מתון של 4.1% (ירידה של 0.49% בניטרול האינפלציה), אולם החלו לזנק ב-2009 בשיעור של 22.35% (18.15% בניטרול אינפלציה). ב-2010 עלו המחירים ב-17.04% (14.22% בניטרול אינפלציה), ב-2011 הם עלו בשיעור זניח של 0.04% (ירדו 2.39% בניטרול אינפלציה) וב-2012 עלו 5.82% (4.12% בניטרול אינפלציה) וב-7.38% ב-2013 (5.43% בניטרול האינפלציה).
- 4.אמיר 26/05/2015 12:41הגב לתגובה זוהירידות בפתח, וזה יהיה כואב.
- 3.המחירים לא מהווים סכנה, לכן אפשר להוריד אותם במכה ב 30% (ל"ת)מחיר מטרה 26/05/2015 12:26הגב לתגובה זו
- 2.pan 26/05/2015 11:31הגב לתגובה זואין ספק שזה בועה,,, בגלל המשקיעים כל העם משלם מאת אלפים יותר על רכישת הדירה הכי חשוב !!! שבגלל עליות מסחררות במחירי דירות ללא סיבה, כל נותני שירות בענף הבנייה מפועל פשוט עד אינסטלטור וחשמלאי וכו" העלו בפראיות מחירים,,,, לכן גם יש בועה מהיבט בניית חומרים ושירותי בנייה !!!!!!!! בועה ענקית שיש לנפץ אותה לא לשלם כל מחיר לנותני שירותי בנייה ולא לקנות חומרי בנייה בכל מחיר ,,,,
- 1.דני 26/05/2015 11:20הגב לתגובה זוכי הוצאות המימון שוות להכנסות משכר דירה וזה עוד כשהריבית על אפס... שימו לב שב 2011 הריבית הממוצעת היתה כמעט 3% ופתאום נוצרה ירידת מחירים ריאלית... עם המחיר של היום, כבר ב 2% ריבית הכל יתמוטט
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
