הגלובל פרופרטי גייד בסקירת נדל"ן על ישראל: האם מחירי הדירות מהווים סכנה?
"מחירי הדירות בישראל עולים בקצב מהיר, וישנם כאלה הסבורים שדהירת המחירים מהווה סיכון ליציבות הפיננסית של המשק, אולם הסימנים בשטח מרגיעים", כך נאמר בגלובל פרופרטי גייד בסקירה שנעשתה על שוק הנדל"ן הישראלי. "אומנם ריבית המשכנתאות ירדה מאז 2003, שוק המשכנתאות צמח פחות מהצפוי והיווה 26.1% מהתוצר ב-2014, לעומת 18% בשנת 2000. מדובר בהיקף הלוואות מתון עבור מדינה מפותחת".
באתר מציינים שלמרות שמאז סוף 2013 70% מחוב משקי הבית מופנה לדיור, יש להם עדיין עודף של נכסים מול חובות – יחס החוב מול נכסים בישראל ב-2012 עמד על 8%, בהשוואה ל-16% בבריטניה וארצות הברית. עוד מציינים באתר לטובה את העובדה שבתחילת 2014 36% ממאזני המשכנתאות של הבנקים היו לא צמודים למדד ובריבית משתנה, לעומת 77% ב-2009. אולם למרות הצדדים החיוביים, מפרט האתר את ארבעת המגבלות המרכזיות שהוציא בנק ישראל – הגבלת הרכיב המשתנה במשכנתאות ל-33%, הגבלת המינוף, העמדת הון לחובות לא מסופקים על ידי הבנקים והקטנת היחס בין ההחזר החודשי להכנסה.
נתוני האתר מתבססים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם מחירי הדירות עלו ב-2014 בשיעור של 8.45% לרמה של 1.353 מיליון שקל. מנתוני האתר עולה שב-2008 עלו המחירים בשיעור מתון של 4.1% (ירידה של 0.49% בניטרול האינפלציה), אולם החלו לזנק ב-2009 בשיעור של 22.35% (18.15% בניטרול אינפלציה). ב-2010 עלו המחירים ב-17.04% (14.22% בניטרול אינפלציה), ב-2011 הם עלו בשיעור זניח של 0.04% (ירדו 2.39% בניטרול אינפלציה) וב-2012 עלו 5.82% (4.12% בניטרול אינפלציה) וב-7.38% ב-2013 (5.43% בניטרול האינפלציה).
- 4.אמיר 26/05/2015 12:41הגב לתגובה זוהירידות בפתח, וזה יהיה כואב.
- 3.המחירים לא מהווים סכנה, לכן אפשר להוריד אותם במכה ב 30% (ל"ת)מחיר מטרה 26/05/2015 12:26הגב לתגובה זו
- 2.pan 26/05/2015 11:31הגב לתגובה זואין ספק שזה בועה,,, בגלל המשקיעים כל העם משלם מאת אלפים יותר על רכישת הדירה הכי חשוב !!! שבגלל עליות מסחררות במחירי דירות ללא סיבה, כל נותני שירות בענף הבנייה מפועל פשוט עד אינסטלטור וחשמלאי וכו" העלו בפראיות מחירים,,,, לכן גם יש בועה מהיבט בניית חומרים ושירותי בנייה !!!!!!!! בועה ענקית שיש לנפץ אותה לא לשלם כל מחיר לנותני שירותי בנייה ולא לקנות חומרי בנייה בכל מחיר ,,,,
- 1.דני 26/05/2015 11:20הגב לתגובה זוכי הוצאות המימון שוות להכנסות משכר דירה וזה עוד כשהריבית על אפס... שימו לב שב 2011 הריבית הממוצעת היתה כמעט 3% ופתאום נוצרה ירידת מחירים ריאלית... עם המחיר של היום, כבר ב 2% ריבית הכל יתמוטט
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
