הגלובל פרופרטי גייד בסקירת נדל"ן על ישראל: האם מחירי הדירות מהווים סכנה?
"מחירי הדירות בישראל עולים בקצב מהיר, וישנם כאלה הסבורים שדהירת המחירים מהווה סיכון ליציבות הפיננסית של המשק, אולם הסימנים בשטח מרגיעים", כך נאמר בגלובל פרופרטי גייד בסקירה שנעשתה על שוק הנדל"ן הישראלי. "אומנם ריבית המשכנתאות ירדה מאז 2003, שוק המשכנתאות צמח פחות מהצפוי והיווה 26.1% מהתוצר ב-2014, לעומת 18% בשנת 2000. מדובר בהיקף הלוואות מתון עבור מדינה מפותחת".
באתר מציינים שלמרות שמאז סוף 2013 70% מחוב משקי הבית מופנה לדיור, יש להם עדיין עודף של נכסים מול חובות – יחס החוב מול נכסים בישראל ב-2012 עמד על 8%, בהשוואה ל-16% בבריטניה וארצות הברית. עוד מציינים באתר לטובה את העובדה שבתחילת 2014 36% ממאזני המשכנתאות של הבנקים היו לא צמודים למדד ובריבית משתנה, לעומת 77% ב-2009. אולם למרות הצדדים החיוביים, מפרט האתר את ארבעת המגבלות המרכזיות שהוציא בנק ישראל – הגבלת הרכיב המשתנה במשכנתאות ל-33%, הגבלת המינוף, העמדת הון לחובות לא מסופקים על ידי הבנקים והקטנת היחס בין ההחזר החודשי להכנסה.
נתוני האתר מתבססים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם מחירי הדירות עלו ב-2014 בשיעור של 8.45% לרמה של 1.353 מיליון שקל. מנתוני האתר עולה שב-2008 עלו המחירים בשיעור מתון של 4.1% (ירידה של 0.49% בניטרול האינפלציה), אולם החלו לזנק ב-2009 בשיעור של 22.35% (18.15% בניטרול אינפלציה). ב-2010 עלו המחירים ב-17.04% (14.22% בניטרול אינפלציה), ב-2011 הם עלו בשיעור זניח של 0.04% (ירדו 2.39% בניטרול אינפלציה) וב-2012 עלו 5.82% (4.12% בניטרול אינפלציה) וב-7.38% ב-2013 (5.43% בניטרול האינפלציה).
- 4.אמיר 26/05/2015 12:41הגב לתגובה זוהירידות בפתח, וזה יהיה כואב.
- 3.המחירים לא מהווים סכנה, לכן אפשר להוריד אותם במכה ב 30% (ל"ת)מחיר מטרה 26/05/2015 12:26הגב לתגובה זו
- 2.pan 26/05/2015 11:31הגב לתגובה זואין ספק שזה בועה,,, בגלל המשקיעים כל העם משלם מאת אלפים יותר על רכישת הדירה הכי חשוב !!! שבגלל עליות מסחררות במחירי דירות ללא סיבה, כל נותני שירות בענף הבנייה מפועל פשוט עד אינסטלטור וחשמלאי וכו" העלו בפראיות מחירים,,,, לכן גם יש בועה מהיבט בניית חומרים ושירותי בנייה !!!!!!!! בועה ענקית שיש לנפץ אותה לא לשלם כל מחיר לנותני שירותי בנייה ולא לקנות חומרי בנייה בכל מחיר ,,,,
- 1.דני 26/05/2015 11:20הגב לתגובה זוכי הוצאות המימון שוות להכנסות משכר דירה וזה עוד כשהריבית על אפס... שימו לב שב 2011 הריבית הממוצעת היתה כמעט 3% ופתאום נוצרה ירידת מחירים ריאלית... עם המחיר של היום, כבר ב 2% ריבית הכל יתמוטט
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")